Kentsel Dönüşüm Kredisi Nasıl Alınır, Yarısı Bizden Kampanyası Nedi?

Kentsel Dönüşüm 2026: Kapsamlı Rehber

3 Milyon TL Kredi, Yarısı Bizden Hibesi, Yeni Yönetmelikler ve Hukuki Haklar

ÖZET: Nisan 2026 itibarıyla İstanbul kentsel dönüşüm ekosistemi iki dev finansman ayağı üzerinde yükseliyor: (1) Bakan Kurum'un 3 Nisan 2026'da Ümraniye'den ilan ettiği, Dünya Bankası destekli 3 Milyon TL'ye varan Düşük Faizli Kredi Paketi (aylık %0,69 faiz, 1 yıl ödemesiz, 180 ay vade) ve (2) 31 Aralık 2026'ya kadar geçerli Yarısı Bizden Kampanyası (875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi + 125.000 TL taşınma desteği = 1.875.000 TL toplam destek). 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete değişikliğiyle 3/2 çoğunluk şartı kaldırılmış, salt çoğunluk (P+1) ile dönüşüm kararı alınabiliyor. Bu rehber, süreci başından sonuna kadar güncel resmi verilerle masaya yatırıyor.

İÇİNDEKİLER

1. Türkiye'nin Deprem Gerçeği ve 2026'da Kentsel Dönüşümün Önemi

2. 3 Nisan 2026 Dönüm Noktası: Bakan Kurum'un Tarihi Açıklaması

3. Dünya Bankası İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi: 3 Milyon TL Kredi Paketinin Detayları

4. Yarısı Bizden Kampanyası 2026: Hibe, Kredi ve Taşınma Desteği

5. 4 Şubat 2026 Yönetmelik Devrimi: Salt Çoğunluk (P+1) ve Diğer Yenilikler

6. Başvuru Süreci Adım Adım: ARAAD ve e-Devlet

7. Taksit ve Maliyet Hesaplamaları

8. Hibrit Kullanım Stratejisi: Kredi + Hibe Kombine Modeli

9. Vergi ve Harç Muafiyetleri: Gizli Tasarruf Kalemi

10. Faiz İndirim Kategorileri: Kimler Daha Az Öder?

11. Kira Yardımı ve Tahliye Desteği 2026

12. Hangi İller Kapsama Alındı? Coğrafi Genişleme

13. Riskler ve Hukuki Korunma Yolları

14. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

15. Uzman Görüşü ve Proaktif Yaklaşım

1. Türkiye'nin Deprem Gerçeği ve 2026'da Kentsel Dönüşümün Önemi

Türkiye, dünyanın en aktif deprem kuşaklarından birinin tam üzerinde konumlanmaktadır. Kuzey Anadolu Fay Hattı (KAF), her on yılda bir yıkıcı bir deprem üretme kapasitesiyle İstanbul'a yaklaşık 15-20 km uzaklıkta uzanmaktadır. Bu coğrafi gerçeklik, kentsel dönüşümü bir tercih olmaktan çıkarıp varoluşsal bir zorunluluğa dönüştürmektedir.

Resmi verilere göre İstanbul'daki yaklaşık 6,8 milyon konutun 1,5 milyonu riskli yapı statüsündedir. Bu yapıların 600 bini ise her an çökebilecek tehlike seviyesinde. 23 Nisan 2025'te yaşanan 6,2 büyüklüğündeki deprem, bu gerçeği bir kez daha gözler önüne sermiştir. Söz konusu depremde can kaybı yaşanmamış olması bir mucize; ancak binaların ciddi hasar görmesi, yapı stokunun ne denli kırılgan olduğunu acı biçimde ortaya koymuştur.

2026 yılı, Türkiye'nin bu sorunu çözmek için 'altın yıl' olarak ilan ettiği dönemdir. Bakanlık verilerine göre 2026 yılı başı itibarıyla ülke genelinde toplam 2 milyon 252 bin konut dönüştürülmüş, 258 binin inşaatı aktif olarak devam etmektedir. İstanbul özelinde tamamlanan bağımsız bölüm sayısı 924 bine ulaşmıştır. Ancak 1,5 milyon riskli konut göz önüne alındığında, katedilecek yolun hâlâ ne kadar uzun olduğu görülmektedir.

2. Kentsel Dönüşümde 3 Nisan 2026 Dönüm Noktası: Bakan Kurum'un Tarihi Açıklaması

3 Nisan 2026 Perşembe günü, Ümraniye Hekimbaşı Mahallesi'nde tamamlanan 591 konutun kura çekim töreni, İstanbul kentsel dönüşüm tarihine altın harflerle yazıldı. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, bu törende yaptığı konuşmayla İstanbul'u Dünya Bankası'nın 'İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi' kapsamına aldığını ilan etti ve tarihi bir finansman paketini vatandaşlarla paylaştı.

Bakan Kurum'un açıklamalarından öne çıkan mesajlar şu üç ana başlıkta toplandı: Birincisi, inşaat süresince bir yıl boyunca vatandaşın cebinden tek kuruş çıkmayacağı; ikincisi, 180 aylık (15 yıl) uzun vadeli bir ödeme planı sunulacağı; üçüncüsü ise aylık yalnızca yüzde 0,69 faizle, yıllık maliyeti yüzde 10'un altında kalan tarihi bir kolaylıkla milletin yanında olunacağıydı.

Aynı konuşmada 'Yarısı Bizden' kampanyasının güncel rakamları da paylaşıldı: İstanbul'da bugüne kadar 316 bin konut kentsel dönüşüm sürecine dahil edildi; bunlardan 83 bini tamamlandı, 233 binin dönüşümü hâlâ devam ediyor. Bakan Kurum, 'İstanbul sarsılırsa Türkiye sarsılır, İstanbul güçlenirse Türkiye güçlenir' vurgusuyla kentsel dönüşümü 'tam bağımsız Türkiye'nin teminatı' olarak tanımladı.

25 Nisan 2026'da çekilecek 100 bin konut kurası da bu törende duyuruldu. Bu kura, İstanbul'daki sosyal konut talebini karşılamaya yönelik en büyük adımlardan biri olarak değerlendiriliyor.

3. Dünya Bankası İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi: Kentsel Dönüşüm 3 Milyon TL Kentsel Dönüşüm Kredi Paketinin Detayları

Türkiye Cumhuriyeti ile Dünya Bankası arasında akdedilen 'İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi' (İADŞP), İstanbul başta olmak üzere altı ilde riskli yapıların depreme ve iklim değişikliğine dayanıklı yapılara dönüştürülmesini finansal olarak desteklemeyi hedefliytor. Projenin en dikkat çekici ayağı ise bağımsız bölüm başına 3 milyon TL'ye kadar ulaşan kredi paketidir.

A. Temel Finansman Parametreleri

Parametre	Değer	Açıklama
Azami Kredi Tutarı	3.000.000 TL	Bağımsız bölüm başına üst limit
Aylık Faiz Oranı	%0,69	Piyasa faizinin çok altında
Yıllık Faiz Maliyeti	<%10	Tarihi düşük seviye
Vade	180 Ay (15 Yıl)	Uzun vadeli geri ödeme imkânı
Ödemesiz Dönem	İlk 12 Ay	İnşaat süresince ödeme yok
Başvuru Kanalı	ARAAD / AFDİS (e-Devlet)	Dijital başvuru altyapısı

B. Kentsel Dönüşüm Faiz İndirim Kategorileri

Projenin Dünya Bankası standartlarına uygun sosyal koruma çerçevesi kapsamında, belirli gruplar için standart %0,69 faiz oranı üzerine ek indirimler uygulanacaktır. Üç farklı indirim kategorisi şu şekilde belirlenmiştir:

•        1. Kategori (En Yüksek İndirim): Kendisi ve hane halkı bireyleri üzerinde, riskli yapıdaki bağımsız birim haricinde tapuda kayıtlı başka bir konutu bulunmayan malikler. Yani riskli yapıda tek konutu olan vatandaşlar en avantajlı faiz oranından yararlanır.

•        2. Kategori: Hane geliri belirli bir eşiğin altında olan orta ve düşük gelirli vatandaşlar.

•        3. Kategori: Şehit aileleri, harp ve vazife malulleri ile dul ve yetimleri; en az yüzde 40 oranında engelli vatandaşlar; hane halkı reisinin bu bireylere bakmakla yükümlü olduğu haneler ve hane halkı reisi kadın olan haneler.

Ek olarak, inşa edilecek binanın A veya B sınıfı Enerji Kimlik Belgesi (EKB) alacak şekilde projelendirilmesi durumunda enerji verimliliği indirimi de devreye girer. İndirim oranlarının kesin miktarı, başvuru anındaki güncel Bakanlık sirkülerlerine göre netleşmektedir.

C. Kentsel Dönüşüm Finansman Akışı: Hak Ediş Modeli

Bu proje kapsamında vatandaşın kredi tutarını doğrudan eline nakit olarak alması söz konusu değildir. Sistem, 'hak ediş' esasına göre çalışmaktadır. Bu model, hem vatandaşı hem de kamu kaynaklarını güvence altına alan akıllıca bir mekanizmadır:

•        İnşaat Başlangıcı (Yüzde 0): Temel hazırlık aşamasında finansman henüz serbest bırakılmaz.

•        Taşıyıcı Sistem Bitimi: Binanın iskelet (taşıyıcı) sistemi tamamlandığında belirli bir ödeme yapılır.

•        Sıva Aşaması: İnce işler tamamlandığında bir sonraki dilim aktarılır.

•        Yapı Kullanım İzin Belgesi (İskân): Binanın tamamlandığını belgeleyen iskân alındığında son ödeme gerçekleştirilir.

Bu sistem sayesinde müteahhidin inşaatı yarım bırakması durumunda banka ödemeyi keser ve vatandaşın o ana kadar kullanılmayan kredi tutarı güvende kalır.

4. Kentsel Dönüşüm Yarısı Bizden Kampanyası 2026: Hibe, Kredi ve Taşınma Desteği

22 Şubat 2024'te Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile yürürlüğe giren 'Yarısı Bizden' kampanyası, 2026 yılında zirve noktasına ulaşmıştır. Kampanya yalnızca İstanbul'un 39 ilçesini kapsamakta olup 31 Aralık 2026 tarihine kadar geçerlidir.

Kentsel Dönüşüm 2026 Güncel Destek Tutarları

Destek Türü	Konut İçin	İş Yeri İçin (İlk)
Hibe (Geri Ödemesiz)	875.000 TL	437.500 TL
Kredi (Uygun Faizli)	875.000 TL	437.500 TL
Taşınma Desteği	125.000 TL	125.000 TL
TOPLAM DESTEK	1.875.000 TL	1.000.000 TL

Hak sahiplerinin birden fazla konutu bulunması halinde; birinci konut için 1.875.000 TL'lik tam destek paketi sağlanırken, sonraki her bir konut için 1.750.000 TL'lik yalnızca kredi desteğinden yararlanılabilmektedir. İş yerleri açısından ise birinci iş yeri için 1 milyon TL'lik destek (437.500 + 437.500 + 125.000) sunulurken, sonraki her iş yeri için 875.000 TL kredi imkânı tanınmaktadır.

Kentsel Dönüşümde 27 Şubat 2026 Tarihli Kritik Değişiklik

Kampanya tarihinde önemli bir kolaylaştırma yapılmıştır. 27 Şubat 2026 tarihli Cumhurbaşkanlığı Kararı ile daha önce kampanyadan yararlanma şartı olarak aranan 'kat irtifakının kurulmuş olması' zorunluluğu kaldırılmıştır. Artık 31 Aralık 2026 tarihine kadar riskli yapı tespiti yaptıran tüm vatandaşlar, kat irtifakı ve diğer uzun aşamaları tamamlamadan kampanyadan yararlanabilecektir. Bu düzenleme, sürecin başlangıç eşiğini önemli ölçüde öne çekmiş; pratik anlamda 2025 ve 2026 yıllarında riskli ilan edilen yapıların tamamının kampanya kapsamına alınmasının önünü açmıştır.

Kentsel Dönüşüm Başvuru Süreci: Yarısı Bizden

'Yarısı Bizden' başvuruları e-Devlet üzerinden değil, fiziksel yollarla yapılmaktadır. Süreç şu adımlarla ilerler:

•  Binanın yetkili kuruluşlarca riskli yapı tespiti yaptırılması

• Kat irtifakı kurulması (ya da 27 Şubat 2026 değişikliği kapsamında yalnızca riskli yapı tespiti)

• Hak sahipliği tespiti için ilçe belediyesine başvuru

• Belediyenin dosyayı Marmara Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'ne iletmesi

•Müdürlük tarafından belirlenen randevu tarihinde hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesinin imzalanması

• Tüm ödemelerin Emlak Katılım Bankası'ndaki hesap üzerinden yönetilmesi

ÖNEMLİ: 31 Aralık 2026, Yarısı Bizden kampanyanın bitiş tarihidir. Bu tarihe kadar riskli yapı tespiti yaptırılmış olması yeterlidir. Süreci erken başlatmak, hak kaybını önlemenin en güvenli yoludur.

5. Kentsel Dönüşümde 4 Şubat 2026 Yönetmelik Devrimi: Salt Çoğunluk (P+1) ve Diğer Yenilikler

4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan '6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik', Türkiye kentsel dönüşüm tarihinin en köklü hukuki reformlarından birini hayata geçirmiştir.

Kentsel Dönüşümde 3/2'den P+1'e: Oyunun Kuralları Değişti

Eski sistemde, bir binada kentsel dönüşüm kararı alınabilmesi için arsa paylarının üçte ikisini (%66,7) temsil eden malik çoğunluğunun rızası aranıyordu. Bu şart, uzun yıllardır kentsel dönüşümün önündeki en büyük hukuki engel olarak öne çıkıyordu. Bir ya da iki 'karşı' malik, tüm binanın dönüşümünü bloke edebiliyordu.

2026'daki reform ile bu eşik, 'salt çoğunluk' (P+1) olarak yeniden tanımlandı. Artık arsa paylarının yüzde ellisinden fazlasını temsil eden malikler, kentsel dönüşüm kararı almak için yeterli çoğunluğu oluşturuyor. Karar almaya katılmayan ya da ret oyu kullanan azınlık hisseler, Bakanlık aracılığıyla rayiç bedelden zorunlu devir sürecine tabi tutulabiliyor.

Kentsel Dönüşümde Diğer Önemli Yönetmelik Değişiklikleri

•        Tapu Şerhi Otomasyonu: Bina yıkıldıktan sonra tapu kütüğündeki 'riskli yapı' şerhi artık otomatik olarak kaldırılıyor; ancak taşınmazın beyanlar hanesine '6306 sayılı Kanun kapsamında olduğu' bilgisi ekleniyor. Bu düzenleme, arsa haline gelen parselin vergi muafiyeti gibi avantajlarını korumasını sağlıyor.

•        Bina Güçlendirme Kredisi: 2026 yılında güçlendirme kredisi limitleri 320.000 TL'ye çıkarıldı. Yıkılmayı gerektirmeyen binalar için bu seçenek hem daha ekonomik hem de zaman açısından daha verimli bir çözüm sunuyor.

•        Dijital Süreç Entegrasyonu: ARAAD (Afet Riski Altındaki Alanlar Dönüşüm Sistemi) ve AFDİS modülleri tamamen entegre edildi; müteahhit belge yükleme, malik başvuru ve banka onay süreçleri tek çatı altında toplandı.

6. Kentsel Dönüşümde Başvuru Süreci Adım Adım: ARAAD ve e-Devlet

3 Milyon TL Dünya Bankası Kredisi başvurusunda süreç dijital altyapı üzerinden ilerlemektedir. Aşağıda her adımda dikkat edilmesi gereken kritik noktalar aktarılmıştır:

•        Adım 1 – Riskli Yapı Tespiti: Bakanlık tarafından lisanslanan 1.611 kurum ve kuruluştan birine başvurularak binanın riskli yapı tespiti yaptırılır. Tespit ücreti yapıya göre değişmekte olup bazı ilçe belediyeleri bu hizmeti ücretsiz sunmaktadır.

•        Adım 2 – Tapu Kütüğüne Şerh: Riskli yapı tespiti tamamlandıktan sonra bu durum tapu kütüğüne 'riskli yapı şerhi' olarak işlenir. Bu şerh, devlet desteklerinden yararlanmanın ön koşuludur.

•        Adım 3 – Müteahhit Seçimi: Bakanlığın ŞANTİYE-M portalında kayıtlı ve gerekli lisanslara sahip bir müteahhidle anlaşma yapılır. Lisanssız müteahhitlerle yapılan sözleşmeler kredi başvurusunu geçersiz kılar.

•        Adım 4 – Sözleşme İmzalama: 'Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi' noter huzurunda imzalanır.

•        Adım 5 – ARAAD Girişi: Müteahhit, yapı ruhsatı ve proje detaylarını ARAAD (AFDİS) sistemine yükleyerek Bakanlık onayına sunar.

•        Adım 6 – e-Devlet Başvurusu: Malik, e-Devlet üzerinden AFDİS modülünü kullanarak krediye başvurur ve gerekli belgeleri sisteme yükler.

•        Adım 7 – Bakanlık İnceleme Süreci: Başvurular Bakanlık incelemesinden geçer. Bu değerlendirme aşaması genellikle 5-10 iş günü sürer.

•        Adım 8 – Banka Protokolü: Bakanlık onayı alındıktan sonra anlaşmalı banka şubesinde kredi sözleşmesi imzalanır. Kredi tutarı müteahhide hak ediş bazlı aktarılmaya başlar.

Başvuru kanalları: Ziraat Bankası, Halkbank ve Vakıfbank başta olmak üzere protokol imzalayan bankalar aracılığıyla kredi kullanımı mümkündür. Başvuru bilgilerine 'kentseldirenclilik.csb.gov.tr' adresinden ulaşılabilir.

7. Kentsel DönüşümdeTaksit ve Maliyet Hesaplamaları

Finansman yükünü planlamak için standart anüite (eşit taksit) matematiği kullanılır. Aylık taksit; kredi tutarı (P), aylık faiz (i=%0,69) ve taksit sayısı (n=168 ay, ödemesiz dönem hariç) dikkate alınarak hesaplanır. Aşağıdaki tablo yaklaşık değerleri göstermekte olup kesin rakamlar banka başvurusu sırasında netleşir.

Kredi Tutarı	Aylık Faiz	Ödemesiz Dönem	Vade	Yaklaşık Aylık Taksit
500.000 TL	%0,69	12 Ay	180 Ay	~4.850 - 5.250 TL
1.000.000 TL	%0,69	12 Ay	180 Ay	~9.700 - 10.500 TL
1.500.000 TL	%0,69	12 Ay	180 Ay	~14.550 - 15.750 TL
2.000.000 TL	%0,69	12 Ay	180 Ay	~19.400 - 21.000 TL
2.500.000 TL	%0,69	12 Ay	180 Ay	~24.250 - 26.250 TL
3.000.000 TL	%0,69	12 Ay	180 Ay	~29.100 - 31.500 TL

Önemli not: 12 ay ödemesiz dönemde faiz tahakkukunun nasıl yapılandırıldığı bankaların uyguladığı yönteme göre değişebilir. İlk 12 aya ait birikmiş faizin anaparaya eklenmesi ya da ayrı yapılandırılması seçeneklerine göre 13. aydan başlayan taksit miktarları farklılaşabilir. Banka başvurusu öncesinde mutlaka simülasyon talep edilmesi önerilir.

8. Kentsel Dönüşümde Hibrit Kullanım Stratejisi: Kredi + Hibe Kombine Modeli

2026 kentsel dönüşüm ekosisteminin en akıllıca özelliği, farklı finansman araçlarının birbirini tamamlayacak şekilde kombine edilebilmesidir. Doğru stratejiyle malikin cebinden çıkan net tutar dramatik biçimde azalabilir.

Örnek Kombine Senaryo: 4 Milyon TL İnşaat Maliyeti

Finansman Kaynağı	Tutar	Açıklama
Yarısı Bizden Hibe	875.000 TL	Geri ödemesiz devlet hibesi
Yarısı Bizden Kredisi	875.000 TL	Uygun faizli, 10 yıl vadeli
Taşınma Desteği	125.000 TL	Tek seferlik, geri ödemesiz
Dünya Bankası Kredisi	3.000.000 TL	%0,69 faiz, 15 yıl vadeli
Vatandaşın Cebinden	Yaklaşık 0 TL*	Teorik olarak 0 nakit çıkış

*Not: İnşaat maliyetinin kapsanan tutarı aşması durumunda aradaki fark ek finansman ya da nakit ile karşılanır. Proje spesifikasyonları (kat yüksekliği, malzeme kalitesi, şerefiye payı) nihai maliyeti belirler.

Bu hibrit modelde dikkat edilmesi gereken önemli bir detay vardır: 6306 sayılı Kanun gereği, bankalardan 'Faiz Destekli Kentsel Dönüşüm Kredisi' kullanan hak sahipleri, aynı daire için kira yardımından yararlanamaz. Ancak 'Yarısı Bizden' kapsamında hem hibe/kredi hem de taşınma desteği eş zamanlı kullanılabilmektedir.

9. Kentsel Dönüşümde Vergi ve Harç Muafiyetleri: Gizli Tasarruf Kalemi

6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm projelerinde sunulan vergi ve harç muafiyetleri, malikin toplam maliyetini önemli ölçüde düşüren ancak çoğunlukla göz ardı edilen kritik bir avantajdır.

•Tapu Harcı Muafiyeti: Kentsel dönüşüm kapsamındaki tapu devirlerinde tapu harcı alınmaz.

•Damga Vergisi İstisnası: Kredi sözleşmeleri ve ilgili belgeler damga vergisinden muaf tutulur.

•BSMV ve KKDF İstisnası: Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) ile Kaynak Kullanımını Destekleme Fonu (KKDF), ticari kredilere uygulanan kalemleri, kentsel dönüşüm kredilerinde uygulanmaz. Bu muafiyet tek başına kredi maliyetini belirgin biçimde azaltır.

•Belediye Harçları: Yıkım ve yeniden yapım aşamalarında belediye harçlarından istisnalar uygulanabilir.

• Noter Harcı İndirimi: Dönüşüm sözleşmelerine ilişkin noter işlemlerinde harç indirimi söz konusudur.

Bu muafiyetlerin toplamı, özellikle büyük kredi kullanan hak sahipleri için ciddi bir tasarruf anlamına gelmektedir. Muafiyetlerin tam listesi ve uygulama şartları, Maliye Bakanlığı tebliğleri ve 6306 sayılı Kanun uygulama yönetmeliğinde ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir.

10. Kentsel Dönüşümde Faiz İndirim Kategorileri: Kimler Daha Az Öder?

Standart %0,69 aylık faiz oranının üzerine uygulanacak ek indirimler, Dünya Bankası sosyal standartları çerçevesinde üç kategoride yapılandırılmıştır. Bu indirimler, dar gelirli vatandaşların dönüşüm sürecine erişimini kolaylaştırmayı hedefler.

Kategori	Kapsanan Grup	İndirim Yönü
1. Kategori	Riskli yapıda tek konutu olan malikler	En Yüksek İndirim
2. Kategori	Belirli gelir eşiğinin altındaki orta/düşük gelirli vatandaşlar	Orta Düzey İndirim
3. Kategori	Şehit aileleri, malüller, emekliler, engelliler, kadın hane reisleri	İndirim + Kolaylık
EKB Bonusu	A veya B sınıfı Enerji Kimlik Belgeli bina projeleri	Enerji Tasarruf İndirimi

İndirim yüzdelerinin kesin miktarı, başvuru anındaki Bakanlık genelgesiyle belirlenmekte ve proje büyüklüğüne göre farklılaşmaktadır. Başvurudan önce Bakanlık irtibat ofislerine danışılması önerilmektedir.

11. Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı ve Tahliye Desteği 2026

İnşaat süresince evini boşaltmak zorunda kalan hak sahiplerinin en temel kaygısı, aynı anda hem kira hem de kredi taksidi ödemek zorunda kalma riskidir. 6306 sayılı Kanun, bu riski azaltmak için iki temel mekanizma öngörmektedir:

Kentsel Dönüşümde Aylık Kira Yardımı (Malik İçin)

Riskli yapının yıkılması ve binanın boşaltılması durumunda tapu sahibi maliklere inşaat tamamlanana kadar aylık kira yardımı yapılmaktadır. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde uygulanan kira yardımı tutarları 2026 yılında yeniden güncellendi. Güncel rakamlar için Bakanlık irtibat ofislerine ya da 'kentseldirenclilik.csb.gov.tr' adresine başvurulması önerilir.

Kentsel Dönüşümde Tek Seferlik Taşınma (Tahliye) Desteği

Riskli yapı tahliyesinde hem maliklere hem de kiracılara tek seferlik 125.000 TL tahliye desteği verilmektedir. Konut kiracısı varsa bu destek doğrudan kiracıya ödenir; kiracı yoksa mal sahibine aktarılır.

DİKKAT: Bankalardan 'Faiz Destekli Kentsel Dönüşüm Kredisi' kullanan hak sahipleri, aynı daire için 6306 kapsamındaki kira yardımından yararlanamaz. Bu iki destek aynı bağımsız bölüm için birlikte kullanılamaz. Ancak 'Yarısı Bizden' kapsamındaki hibe+kredi paketi, taşınma desteğiyle eş zamanlı kullanılabilir.

Tahliye tarihinden itibaren en geç 1 yıl (365 gün) içinde kira yardımı başvurusunun yapılması zorunludur. Bu süre aşıldığında destek hakkı düşmektedir.

12. Hangi İller Kentsel Dönüşüm Kapsama Alındı? Coğrafi Genişleme

Dünya Bankası'nın İADŞP projesi, ilk etapta yalnızca İstanbul ile sınırlı değildir. Türkiye'nin deprem riski en yoğun altı ili projeye dahil edilmiştir:

İl	Durum	Açıklama
İstanbul	Aktif (Öncelikli)	Başvurular başladı, 316.000+ konut süreçte
İzmir	Aktif	Başvuru süreci başladı
Kocaeli	Aktif	Başvuru süreci başladı
Sakarya	Aktif	Başvuru süreci başladı
Manisa	Planlama Aşaması	Hazırlıklar devam ediyor
Tekirdağ	Planlama Aşaması	Hazırlıklar devam ediyor

'Yarısı Bizden' kampanyası ise yalnızca İstanbul'un 39 ilçesini kapsamaktadır. Diğer iller için farklı kentsel dönüşüm destek mekanizmaları uygulanmaktadır.

Sakarya'da 2026 yılındaki gelişmeler özellikle dikkat çekicidir: Bakanlık desteğiyle Serdivan ilçesinde kentsel dönüşüm başladı, Serdivan Belediyesi bünyesinde açılan Bilgilendirme Ofisi her binaya özel parsel bazlı inşaat hakları ve emsal hesaplamalarını vatandaşlarla paylaşmaktadır. Eskişehir'de ise 1,56 milyar TL'lik büyük dönüşüm ihalesi 2026 yılında gündeme gelmiştir.

13. Kentsel Dönüşümde Riskler ve Hukuki Korunma Yolları

3.000.000 TL tutarındaki bir kredi taahhüdü, 15 yıla yayılan uzun soluklu bir finansal sorumluluktur. Aşağıdaki riskler ve korunma yolları, hak kayıplarını önceden engellemeye yönelik pratik bir rehber sunmaktadır.

Risk 1: Müteahhit Gecikmesi

Risk: Müteahhidin inşaatı zamanında bitirememesi durumunda, 12 aylık ödemesiz dönem sona erdiğinde malik hem kira hem de kredi taksidi ödemek zorunda kalabilir.

Korunma Yolu: Müteahhitle imzalanacak sözleşmeye mutlaka 'gecikme cezası' ve 'kira tazminatı' maddeleri eklenmeli; teslim tarihinin bağlayıcı hukuki yaptırımı olan bir gecikme cezasıyla güvence altına alınmalıdır.

Risk 2: İnşaatın Yarım Kalması

Risk: Müteahhidin mali krize girmesi durumunda inşaat durabilir. O ana kadar müteahhide aktarılan tutar için kredi borcu malik üzerinde kalmaya devam eder.

Korunma Yolu: Sözleşme aşamasında müteahhitten 'Banka Teminat Mektubu' ya da 'Bina Tamamlama Sigortası' talep edilmesi riski önemli ölçüde azaltır.

Risk 3: Şerefiye Uyuşmazlıkları

Risk: Dönüşüm sonrası yeni bağımsız bölümlerin dağılımında anlaşmazlık çıkması, uzun soluklu hukuki süreçlere yol açabilir.

Korunma Yolu: İnşaatın 'anahtar teslim' olup olmadığı, kullanılacak malzeme kalitesi (teknik şartname) ve bağımsız bölümlerin şerefiye dağılımı sözleşmede matematiksel olarak netleştirilmelidir.

Risk 4: Banka Kredi Reddi

Risk: Malikin yasal takipte borçlarının bulunması ya da aylık kredi taksitinin hanenin toplam belgelenebilir gelirinin %70'ini aşması durumunda banka başvuruyu reddedebilir.

Korunma Yolu: Başvuru öncesinde kişisel kredi notunun kontrol edilmesi ve mevcut olumsuz sicillerin mümkünse temizlenmesi kritik önem taşır. Ayrıca 'Yarısı Bizden' kampanyasının kredi ayağında, gelir ve kredi notu şartı aranmamaktadır; bu seçenek değerlendirilebilir.

Risk 5: Sözleşme Eksiklikleri

Risk: Müteahhit sözleşmesindeki muğlak ifadeler ya da eksik maddeler, hak kayıplarına zemin hazırlayabilir.

Korunma Yolu: Sözleşmenin noter huzurunda imzalanması ve bir kentsel dönüşüm avukatı tarafından incelenmesi zorunludur. Müteahhidin ŞANTİYE-M kaydı, lisans durumu ve daha önce tamamladığı projelerin denetlenmesi önerilir.

14. Kentsel Dönüşümde Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. 3 Milyon TL kredi her bağımsız bölüm için ayrı ayrı mı kullanılabilir?

Evet. Her bir daire veya iş yeri için 3.000.000 TL'ye kadar ayrı kredi kullanılabilir. Onaylanacak nihai tutar, projenin inşaat maliyetine ve malikin gelir durumuna göre belirlenir.

2. İş yeri sahipleri Dünya Bankası kredisinden yararlanabilir mi?

Evet. İş yeri niteliğindeki bağımsız bölümler de riskli yapı raporu alınması ve diğer şartların karşılanması halinde konutlarla aynı faiz ve vade şartlarında bu destekten yararlanabilir.

3. Ödemesiz dönemde faiz işler mi?

İlk 12 ay boyunca anapara ve faiz tahsilatı yapılmaz. Ancak bu döneme ait faiz tahakkukunun nasıl yapılandırılacağı, başvurulan bankanın ödeme planı şablonuna göre belirlenir. Birikmiş faiz genellikle 13. aydan itibaren başlayan taksitlere yansıtılır.

4. Kiracılar Yarısı Bizden'den yararlanabilir mi?

Kiracılar hibe ve kredi desteğinden doğrudan yararlanamaz. Ancak riskli yapının tahliyesi halinde 125.000 TL'lik taşınma (tahliye) desteğinden yararlanabilirler.

5. Birden fazla evi olan malikler krediden yararlanabilir mi?

Yarısı Bizden kapsamında birden fazla konutu olan malikler, birinci konut için 1.875.000 TL'lik tam destek paketinden, sonraki her konut için ise 1.750.000 TL'lik kredi desteğinden yararlanabilir. Dünya Bankası kredisinde ise her bağımsız bölüm için ayrı ayrı başvuru mümkündür; ancak Bakanlık değerlendirmesinde tek konutu olan maliklere öncelik tanınmaktadır.

6. Kredi kullanırken zorunlu müteahhit anlaşması şart mı?

Evet. Dünya Bankası kredisi doğrudan malikin eline nakit olarak verilmez. Bakanlığın ŞANTİYE-M sistemine kayıtlı, lisanslı bir müteahhitle noter sözleşmesi yapılması ve bu sözleşmenin ARAAD sistemine yüklenmesi zorunludur.

7. Kredi borcum devam ederken evimi satabilir miyim?

Evet. Kredi kullanıldığında tapunuza banka tarafından ipotek (rehin) konulur. İpotekli olarak satış yapılabilir ya da satış bedeliyle banka borcu kapatılarak ipotek fek edilebilir.

8. Salt çoğunluk sağlanamasa ne olur?

2026 reformu öncesinde 3/2 çoğunluk gereken bu süreçte P+1 (salt çoğunluk) yeterli hale geldi. Çoğunluğa katılmayan azınlık malikler Bakanlık aracılığıyla zorunlu devir yoluyla işleme tabi tutulabilir. Anlaşmazlık durumunda Bakanlık arabuluculuğuna erken başvurmak süreci hızlandırır.

9. Vefat durumunda kredi borcu ne olur?

Bankalar kentsel dönüşüm kredisi kullandırırken hayat sigortası yapılmasını genellikle talep eder. Sigorta yapılmışsa vefat halinde kalan borç sigorta şirketi tarafından kapatılır.

10. Son başvuru tarihi nedir?

'Yarısı Bizden' kampanyası için 31 Aralık 2026, 27 Şubat 2026 tarihli Cumhurbaşkanlığı Kararı ile 'riskli yapı tespitinin tamamlanmış olması' şartına bağlandı. Dünya Bankası kredi projesi için ise başvurular hâlâ açık olup proje süresi içinde değerlendirme yapılmaktadır.

15. Kentsel Dönüşümde Uzman Görüşü ve Proaktif Yaklaşım

2026 yılı, İstanbul'un depreme hazırlık sürecinde benzersiz fırsatlar sunan bir dönüm noktasıdır. Üç büyük kaldıraç bir arada aktif haldedir: Tarihi düşük faizli Dünya Bankası kredisi, geri ödemesiz Yarısı Bizden hibesi ve salt çoğunlukla dönüşüm kararı alınabilmesini mümkün kılan yönetmelik reformu. Bu üçlü fırsatı aynı anda yakalamak için 2026 sonuna kadar hareket etmek gerekmektedir.

Ancak 15 yıla yayılan 3 milyon TL'lik finansal taahhüt, profesyonel bir planlama ve hukuki denetim mekanizmasıyla yönetilmediği takdirde kontrolsüz bir yük haline dönüşme riskini barındırmaktadır. Kentsel dönüşüm süreci; Belediye, Tapu Müdürlüğü, Noter ve Banka dörtgeninde ilerleyen, teknik olduğu kadar idari ve cezai sorumluluklar da barındıran karmaşık bir ekosistemdir.

Bu süreçte uzman bir hukukçunun rolü yalnızca evrak takibinden ibaret değildir. Sözleşme mimarisinin en başından doğru kurulması, müteahhit seçimindeki risk analizinden şerefiye dağılımının hukuki güvenceye alınmasına, Bakanlık sistemlerinde hatasız işlem yapılmasından olası uyuşmazlıklarda temsile kadar uzanan geniş bir koruma şemsiyesi sağlar.

ÖNEMLİ UYARI: Bu rehber, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. 2026 yılındaki güncel ekonomik dinamikler, enflasyon düzeltmeleri ve yasal mevzuat değişiklikleri uyarınca, her bağımsız bölümün ve malikin durumu kendine has finansal/hukuki riskler barındırır. Herhangi bir taahhüt altına girmeden veya sözleşme imzalamadan önce mutlaka alanında uzman bir hukukçuya danışmanız kritik önem taşır.

─────────────────────────────

İLETİŞİM VE DANIŞMANLIK

YILMAZ & TATLI Hukuk ve Danışmanlık Bürosu

Gayrimenkul ve İmar Hukuku | Kentsel Dönüşüm Danışmanlığı

Helis More Residence, Yalı Mah. Kadir Sk. No:14 Kartal / İstanbul

E-posta: yilmaztatlihukuk@gmail.com

Web: www.yilmaztatlihukuk.com

2026 kentsel dönüşüm sürecindeki tüm yenilikler! 3 Milyon TL kredi, Yarısı Bizden hibesi, güncel yönetmelikler ve hukuki haklarınızı hemen öğrenin.