.jpg)
Devre Mülk Sözleşmesinden Cayma Hakkı ve Süresi
Devre mülk sözleşmesinden cayma hakkı, tatil amaçlı bir taşınmazda paylı mülkiyete bağlı kullanım hakkı satın alan tüketicinin, belirli bir süre içinde gerekçe göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilmesini sağlar. Uygulamada süre çoğunlukla "14 gün" olarak bilinir. Ancak ön bilgilendirme eksikse süre uzayabilir. Sözleşme şekil şartına uymuyorsa cayma dışında başka hukuki yollar da gündeme gelir.
İçindekiler:
Devre Mülk Sözleşmesi Nedir ve Cayma Hakkı Hangi Mevzuata Dayanır?
Devre Mülk Sözleşmesinde 14 Günlük Koşulsuz Cayma Hakkı
Ön Bilgilendirme Eksikliğinde Devre Mülk Cayma Süresinin Uzatılması
Devre Mülk Sözleşmesinde Cayma Hakkının Başlangıç Anı ve Fiili Teslim Şartı
Devre Mülk Sözleşmesinin İptali ve Bedel İadesi Süreci
Geçersiz Devre Mülk Sözleşmesinde İade ve Denkleştirici Adalet İlkesi
Devre Mülk Uyuşmazlıklarında Organik Bağ Kavramı ve Sorumluluk
Devre Mülk Sözleşmesinin İptali İçin Başvuru ve Dava Yolu
Devre Mülk Cayma Hakkı Hakkında Sık Sorulan Sorular
1. Devre Mülk Sözleşmesi Nedir ve Cayma Hakkı Hangi Mevzuata Dayanır?
Devre mülk sözleşmesinden cayma, iki ayrı düzenleme grubunun kesişiminde durur. Devre mülk hakkının kendisi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda düzenlenmiştir. Tüketicinin cayma hakkı ise 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'da ve ona dayanan Yönetmelikte yer alır. Bu bölüm iki düzenlemeyi ve aralarındaki ilişkiyi ortaya koyar.
1.1. Devre Mülk Hakkının Hukuki Niteliği
Devre mülk hakkı, 634 sayılı Kanun'un sekizinci bölümünde düzenlenen, müşterek mülkiyet payına bağlı özel bir irtifak hakkıdır. Kanun'un 57. maddesi hakkı şöyle tanımlar:
Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakkı denir.
Hakkın kurulabileceği taşınmazlar ve devredilebilirliği 634 sayılı Kanun'un 58. maddesinde düzenlenmiştir:
Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir. Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir. Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir. Devre mülk hakkı bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer.
Dönem süresine ilişkin 59. maddenin birinci fıkrası, 6502 sayılı Kanun ile birlikte değiştirilen 7392 sayılı Kanun'un 18. maddesiyle güncellenmiştir:
Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 7 günden daha az süreli olmaması gerekir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir
Tapu sicili ve sözleşme ilişkisi 634 sayılı Kanun'un 60. ve 61. maddelerde düzenlenmiştir:
Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine, bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir.
Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir. Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler, kendi aralarından veya dışardan bir gerçek veya tüzelkişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Bu Kanunun genel hükümlerine göre atanan yöneticilere devre mülk yöneticiliği ile ilgili görevler de verilebilir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 16.03.2026 tarihli ve 2026/1 sayılı Genelgesi de aynı çerçeveyi vurgular. Genelgeye göre ''Devre mülk hakkı resmi senetle kurulur.'' Aynı metinde ''tek malike ait taşınmazda devre mülk hakkı kurulması mümkün değildir.'' denilmektedir.
1.2. Devre Mülk, Devre Tatil ve Hisseli Gayrimenkul Sözleşmeleri Arasındaki Fark
Uygulamada "devre mülk", "devre tatil", "dönem mülk" ve "hisseli gayrimenkul" adları birbirinin yerine kullanılır. Hukuken ise şahsi hak sağlayan devre tatil ile ayni hak sağlayan devre mülk arasında ayrım vardır. Devre tatil, kural olarak yalnızca kullanım hakkı verir. Devre mülk ise tapuya tescil edilen bir irtifak hakkı doğurur. 6502 sayılı Kanun'un 50. maddesi devre tatil sözleşmesini şöyle tanımlar:
''Devre tatil sözleşmesi, bir yıldan uzun süre için kurulan ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı veren sözleşmelerdir.'' (6502 sayılı Kanun, m. 50/1)
Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği ise adlandırmaya değil içeriğe bakar:
''Bu Yönetmeliğin uygulanmasında, devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı ve benzeri isimler altında yapılan ve tapu tesciline konu edilen satışlara ilişkin sözleşmeler, bir yıldan uzun süre için kurulması ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı tanıması halinde devre tatil sözleşmesi olarak kabul edilir.'' (Yönetmelik m. 2/3)
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da bu bağlantıyı kurmuştur: ''Devre mülk hakkı konusu, taraflardan birinin tüketici olduğu sözleşmeler bakımından, daha kapsamlı, özel hükümler içeren 6502 sayılı Kanun ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği çerçevesinde incelenir.'' (HGK, E. 2024/44, K. 2024/491, T. 02.10.2024) Bu nedenle sözleşmenin başlığı "hisseli gayrimenkul satışı" olsa bile, tüketici işlemi niteliğindeki ve devre tatil unsurları taşıyan sözleşmelere cayma hükümleri uygulanabilir.
1.3. Devre Mülk Sözleşmesinden Cayma Hakkının Kanuni Dayanağı
Cayma hakkının kanuni dayanağı 6502 sayılı Kanun'un 50. maddesinin altıncı fıkrasıdır:
''Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir.'' (m. 50/6, ilk cümle)
Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği 7. maddesi cayma süresini şöyle belirler:
''Tüketici, bu Yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerin kurulmasından itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahiptir.'' (Yönetmelik m. 7/1)
1.4. Devre Mülk Sözleşmesine Hangi Tarihteki Mevzuat Uygulanır?
Uygulamada dönemler kabaca şöyle ayrılır:
Sözleşme Tarihi | Temel Düzenleme | Dikkat Edilecek Nokta |
28.05.2014 öncesi | 4077 sayılı (mülga) Kanun ve dönemin yönetmeliği | Yargıtay devre tatil sözleşmelerini kapıdan satış sayarak cayma hakkı tanımıştır (HGK, E. 2018/544, K. 2018/1421) |
28.05.2014 – 31.03.2022 | 6502 sayılı Kanun m. 50 (eski hâli) ve Yönetmeliğin 14.01.2015 tarihli özgün metni | Ön ödemeli satış ve dönme hükümleri (mülga m. 14-16) bu dönem için önem taşır |
01.04.2022 sonrası | 7392 sayılı Kanun ile değişik m. 50 ve 29.07.2022 tarihli değişik Yönetmelik | Yapı ruhsatı 01.04.2022'den önce alınmış projelerde geçici m. 3/2-3 ve Yönetmelik geçici m. 1 ayrıca incelenmelidir |
Değişikliklerin cayma hakkına etkisi bakımından temel farklar aşağıdaki gibidir:
Düzenleme | Eski Durum | Yeni Durum | Yürürlük |
Cayma süresi içinde ödeme ve borç belgesi isteme yasağı (Kanun m. 50/6; Yönetmelik m. 9/1) | Kanun metninde ''Devre mülk hakkı veren sözleşmeler hariç olmak üzere, cayma süresi dolmadan...'' ifadesi yer alıyordu. Yönetmelik ise ''Geçerli bir şekilde kurulan devre mülk hakkı veren sözleşmeler hariç olmak üzere'' diyordu. | İstisna metinden çıkarılmıştır. | Kanun: 01.04.2022; Yönetmelik: 29.07.2022 |
Ön ödemeli devre tatil (devre mülk dâhil) | Ön ödemeli satış mümkündü; dönme hakkı düzenlenmişti (mülga m. 50/9; Yönetmelik m. 14-16). | Ön ödemeli devre tatil sözleşmesi kurulamaz (m. 50/8); geçici m. 3/2 saklıdır. | 01.04.2022 / 29.07.2022 |
Dönem süresi (KMK m. 59/1) | 15 günden az olamaz. | 7 günden az olamaz. | 01.04.2022 |
2. Devre Mülk Sözleşmesinde 14 Günlük Koşulsuz Cayma Hakkı
Cayma hakkı, tüketiciye sözleşme sonrası kısa bir "düşünme süresi" tanır. Bu hakkın kullanılması için haklı bir sebep gösterilmesi gerekmez. Hak kullanıldığında sözleşme geriye dönük olarak ortadan kalkar ve tüketici cezai şart ödemez.
2.1. Devre Mülk Cayma Hakkının Kapsamı ve Süresi
Cayma süresi 14 gündür ve Yönetmelik uyarınca sözleşmenin kurulmasından itibaren işler. Cayma, sözleşmeyle birlikte düzenlenmiş yan sözleşmeleri de kapsar. Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği 8. maddesinin dördüncü fıkrasına göre:
''Devre tatil, uzun süreli tatil hizmeti sözleşmeleri ve bu sözleşmelerle birlikte düzenlenmiş olan yeniden satış, değişim ve ilgili diğer tüm sözleşmeler, cayma hakkının kullanılması ile birlikte hiçbir cezai şart ödeme yükümlülüğü olmaksızın kendiliğinden sona erer.'' (Yönetmelik m. 8/4)
Kanun'daki karşılığı da aynıdır. Kanun'a göre devre tatil sözleşmeleri ve bunlarla birlikte düzenlenmiş diğer sözleşmeler ''cayma hakkının kullanılması ile birlikte kendiliğinden sona erer'' (m. 50/6, son cümle).
Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği 17. maddesi, hakkın sözleşmeyle bertaraf edilmesini de engeller:
''Sözleşme metninde veya müstakil herhangi bir belgede yer alan ve tüketicinin bu Yönetmelikten kaynaklanan haklarını kullanmaktan feragat ettiğine veya satıcı veya sağlayıcının yükümlülüklerini sınırladığına ya da ortadan kaldırdığına dair kayıtlar geçersizdir.'' (m. 17)
Bu nedenle "cayma hakkından vazgeçtim" veya "tesisi gördüm ve beğendim" türü standart ibareler, kural olarak cayma hakkını ortadan kaldırmaz.
2.2. Devre Mülk Sözleşmesinden Cayma Bildirimi Nasıl Yapılır?
Kanun cayma bildirimi için özel bir şekil öngörmemiştir. Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği ise devre mülk sözleşmeleri bakımından noter yolunu şart koşar:
MADDE 8 – (1) Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin, cayma hakkı süresi dolmadan, şahsi hakka konu ön ödemeli devre tatil sözleşmeleri için yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile ayni hakka konu taşınmaza ilişkin sözleşmelerde ise noterlikler aracılığıyla satıcı veya sağlayıcıya yöneltilmesi yeterlidir.
2.3. Devre Mülk Sözleşmesinde Cayma Süresi İçinde Ödeme ve Senet İsteme Yasağı
Devre mülk satışlarında en sık görülen sorunlardan biri, sözleşme imzalanır imzalanmaz peşinat alınması ve senet düzenlenmesidir. Kanun bu konuda açıktır:
''Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir. Cayma süresi dolmadan satıcı veya sağlayıcı, tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez. Bu yasağa rağmen, tüketiciden herhangi bir bedel alınması durumunda alınan bedel tüketiciye derhâl iade edilir. Ayrıca tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge tüketici yönünden geçersizdir. Devre tatil, uzun süreli tatil hizmeti sözleşmeleri ve bu sözleşmelerle birlikte düzenlenmiş olan yeniden satım, değişim ve ilgili diğer tüm sözleşmeler cayma hakkının kullanılması ile birlikte kendiliğinden sona erer'' (6502 sayılı Kanun, m. 50/6)
2.4. Devre Mülk Sözleşmesinde Cayma Sonrası Bedel İadesi ve Bağlı Kredi
Cayma hakkı kullanıldığında tüketiciden, kullanılmadan önce sunulan hizmet için bir bedel istenemez. Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinde Devre mülk sözleşmelerinde iade süresi özel olarak düzenlenmiştir:
''Tüketicinin cayma hakkını kullanması durumunda, cayma hakkının kullanılmasından önce sunulan hizmete ilişkin olarak tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez.'' (Yönetmelik m. 9/2)
''Tüketicinin devre mülk hakkı veren sözleşmelerden cayma hakkını kullanması durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, cayma bildiriminin satıcı veya sağlayıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç on dört gün içinde tüketiciye geri verilir.'' (m. 9/3)
Bedel kısmen veya tamamen bir kredi ile karşılanmışsa, cayma bildiriminin kredi verene de yöneltilmesi gerekir:
''Tüketicinin ödeyeceği bedel, kısmen veya tamamen satıcı veya sağlayıcı ile kredi veren arasındaki anlaşmaya dayanılarak bir kredi veren tarafından karşılanıyorsa, tüketicinin sözleşmeden cayması ve buna ilişkin bildirimin cayma süresi içinde ayrıca kredi verene de yöneltilmesi hâlinde, bağlı kredi sözleşmesi de herhangi bir tazminat veya cezai şart ödeme yükümlülüğü olmaksızın sona erer..'' (6502 sayılı Kanun, m. 50/7)
Yönetmeliğin 11. maddesinin üçüncü fıkrası bildirimin şeklini de belirler: ''Bağlı kredi sözleşmesinde cayma hakkının kullanıldığına dair bildirim, 8 inci maddenin birinci fıkrasında belirtilen yöntemle kredi verene yapılır.'' Tapuya tescil edilmiş bir devre mülk payı varsa, cayma sonrasında tapu kaydının iadesi ayrıca gündeme gelir. Mevzuat bu aşamayı ayrıntılı düzenlemediği için pratikte tapu iptal ve tescil talepleri dava dilekçesine eklenmektedir.
3. Ön Bilgilendirme Eksikliğinde Devre Mülk Cayma Süresinin Uzatılması
Cayma hakkı ancak tüketici bunu bilerek kullanabiliyorsa anlamlıdır. Bu nedenle Yönetmelik, bilgilendirme ve belge verme yükümlülüklerine uyulmamasına özel bir sonuç bağlamıştır. Uyulmadıysa 14 günlük süre tüketiciyi bağlamaz.
3.1. Cayma Süresini Uzatan Yükümlülükler
Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği 10. maddesinin birinci fıkrası şöyledir:
''Satıcı veya sağlayıcının 5 inci maddenin birinci ve üçüncü veya 6 ncı maddenin birinci ya da 8 inci maddenin ikinci fıkralarında belirtilen yükümlülüklere aykırı hareket etmesi durumunda, tüketici cayma hakkını kullanmak için on dört günlük süreyle bağlı değildir. Bu süre her halükarda cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl sonra sona erer.''
Atıf yapılan yükümlülükler şunlardır:
Madde | Yükümlülük |
m. 5/1 | Sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce ön bilgilendirme formunun yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile verilmesi |
m. 5/3 | Ön bilgilendirme formunun Yönetmelikteki ekte yer alan bilgileri içermesi |
m. 6/1 | Belirtilen bilgileri içeren sözleşmenin düzenlenmesi ve bir örneğinin tüketiciye verilmesi |
m. 8/2 | Cayma formunun sözleşme anında verilmesi |
Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği Yönetmeliğin 5. maddesinin birinci fıkrası ilk yükümlülüğü şöyle koyar:
(1) Satıcı veya sağlayıcı, bu Yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerin kurulmasından en az bir gün önce tüketicilere yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile ön bilgilendirme formu vermek zorundadır.'
3.2. Bir Yıllık Üst Sınırın Hesaplanması
Metne göre uzayan süre ''her halükarda cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl sonra'' sona erer. Ortada iki tarih vardır. Birincisi, sözleşmenin kurulmasıyla başlayan 14 günlük sürenin bittiği tarihtir. İkincisi, bu tarihe eklenen bir yıldır.
3.3. Eksikliğin Sonradan Giderilmesi ve İspat Yükü
Satıcı eksik yükümlülüğü bir yıllık süre içinde yerine getirirse 14 günlük süre yeniden işlemeye başlar:
''Birinci fıkrada belirtilen yükümlülüklerin bir yıllık süre içinde yerine getirilmesi halinde, on dört günlük cayma hakkı süresi, bu yükümlülüklerin gereği gibi yerine getirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar.'' (Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğim. 10/2)
İspat yükü satıcı veya sağlayıcıdadır. Bilgilendirmenin yapıldığı bakımından Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği şunu öngörür: ''Bu maddede yer alan bilgilendirmelerin yapıldığına ilişkin ispat yükü satıcı veya sağlayıcıya aittir.'' (m. 5/6). Sözleşme örneğinin verildiği bakımından da aynı kural geçerlidir: ''Sözleşmenin bir örneğinin tüketiciye verildiğine ilişkin ispat yükü satıcı veya sağlayıcıya aittir.'' (m. 6/4).
Yönetmelik ayrıca, örnek verilmemesi hâlinde şu sonucu bağlar: ''Aksi halde satıcı veya sağlayıcı sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.'' (m. 6/1, son cümle). Bu kural, satıcının kendi şekil eksikliğine dayanmasını sınırlar.
4. Devre Mülk Sözleşmesinde Cayma Hakkının Başlangıç Anı ve Fiili Teslim Şartı
Cayma süresinin ne zaman başladığı, devre mülk uyuşmazlıklarının en tartışmalı noktasıdır. Soru şudur: süre sözleşmenin imzalandığı anda mı işlemeye başlar, yoksa tüketici taşınmazı veya odayı fiilen görüp kullanabildiğinde mi? Cevap, sözleşme tarihine ve uygulanan hukuki rejime göre farklılaşır.
4.1. Yönetmelikteki Başlangıç Anı: Sözleşmenin Kurulması
Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği 7. maddesi süreyi ''sözleşmelerin kurulmasından itibaren'' başlatır. Metinde teslim, tesise gitme veya konaklama gibi bir başlangıç koşulu yoktur. Mesafeli veya iş yeri dışında kurulan sözleşmelerde malın tüketiciye teslimi bazı hâllerde başlangıç anı olabilir. Devre tatil Yönetmeliğinde ise açık bir teslim bağlantısı bulunmaz.
Yönetmelik lafzı bu haliyle, 14 günlük sürenin imza tarihinden işlediği sonucunu doğurur. Bu sonuç, bilgilendirme yükümlülükleri yerine getirilmişse geçerlidir. Bilgilendirme eksikse süre 3. bölümde anlatıldığı gibi uzar.
4.2. Yargıtay'ın Tecrübe ve Muayene Yaklaşımı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 4077 sayılı Kanun döneminde devre tatil sözleşmelerini kapıdan satış olarak nitelendirmiş ve cayma süresini tüketicinin hizmeti fiilen görmesine bağlamıştır. Kararın ilgili bölümü şöyledir:
''4077 Sayılı Kanun'a tabi uyuşmazlıklar yönünden devre tatil sözleşmelerinde tüketicinin cayma süresinin başladığının kabul edilebilmesi için tüketicinin sözleşmede kendisine tahsis edilen oda veya bölümü fiilen görmesi ve bu surette gerçek anlamda teslimin sağlandığının bu iddiayı ileri süren tarafından ispatlanması gerekir. Diğer bir anlatımla tecrübe ve muayene koşullu olan bu tip satışlarda cayma hakkının hizmetin ifasından sonra başlayacağı kabul edilmelidir.'' (Yargıtay HGK, E. 2018/544, K. 2018/1421, T. 04.10.2018)
4.3. Zilyetliğin Devri ve Teslimin İspatı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu hükmü Türk Medeni Kanunu'nun zilyetlik kurallarıyla birlikte değerlendirmiştir. Karara göre zilyetlik bir şey üzerinde fiilî hâkimiyettir. Devir için ise şeyin edinene teslimi veya edinenin önceki zilyedin rızasıyla şey üzerinde hâkimiyeti kullanacak duruma gelmesi aranır. Sonuç olarak ispat yükü satıcıdadır:
''...devre mülk sözleşmelerinde zilyetliğin devredildiğinden bahsedilebilmesi için sözleşmede kararlaştırılan kullanım hakkına uygun şekilde ve fiilen kullanıma hazır hâlde taşınmazın tüketiciye teslim edildiğini ispat yükü davalı satıcı üzerindedir.''
5. Devre Mülk Sözleşmesinin İptali ve Bedel İadesi Süreci
Cayma hakkı süresi geçmiş olsa bile tüketicinin bedeli geri almasına imkân veren başka hukuki yollar vardır. Bu yollar hem hukuki dayanakları hem sonuçları bakımından birbirinden farklıdır. Bu bölüm, hangi durumda hangi yolun gündeme geldiğini açıklar.
5.1. Devre Mülk Sözleşmesinde Cayma, Dönme ve Geçersizlik Arasındaki Fark
Yol | Dayanak | Süre | Sonuç |
Cayma | 6502 m. 50/6; Yönetmelik m. 7-10 | 14 gün; bilgilendirme eksikse en fazla 14 günlük sürenin bittiği tarihten itibaren 1 yıl | Sözleşme ve yan sözleşmeler kendiliğinden sona erer; cezai şart yoktur |
Dönme (ön ödemeli satış, mülga/geçiş hükmü) | Mülga m. 50/9 ve Yönetmelik m. 14 (sözleşme tarihine göre uygulanabilir) | Devir veya teslim tarihine kadar | Tüketiciden en fazla sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminat istenebilir; satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemişse hiçbir bedel istenemez |
Geçersizlik (şekil eksikliği) | Resmî şekil şartı; TBK m. 77 | Zamanaşımı hükümlerine tabidir (6.4) | Karşılıklı iade; bedelin denkleştirici adalet ilkesine göre güncellenmesi |
5.2. Devre Mülk Satışında Resmî Şekil Şartı ve Adi Yazılı Sözleşme
Devre mülk uyuşmazlıklarının en sık başvuru nedeni, satışın tapuda resmî şekilde yapılmamış olmasıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu şu sonuca varmıştır:
''Taraflar arasında devre mülk sözleşmesinin varlığı bu hakkın kurulması için bir ön şart olup taraflarca imzalanarak resmî senede eklenmeyen ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmeyen bir devre mülk sözleşmesinin bağlayıcı niteliği bulunmamaktadır.'' (HGK, E. 2023/3-501, K. 2024/241, T. 15.05.2024)
Yönetmelik ayrıca, sözleşme örneği verilmemişse satıcının sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketici aleyhine ileri süremeyeceğini öngörür (m. 6/1).
6. Geçersiz Devre Mülk Sözleşmesinde İade
Sözleşme geçersizse taraflar birbirlerinden bir şey isteyemez. Ancak ödenmiş edimler kural olarak geri verilmelidir. Bu bölüm, geri verilecek tutarın nasıl belirlendiğini ve nelerin hesaba katılıp katılmadığını ele alır.
6.1. Geçersiz Devre Mülk Sözleşmesinde Karşılıklı İade Borcu
Geçersiz sözleşme nedeniyle yapılan ödemelerin iadesi sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanır. Türk Borçlar Kanunu'nun 77. maddesinin birinci fıkrası şöyledir:
''Haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğmuş olur. '' (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 77/1)
7. Devre Mülk Uyuşmazlıklarında Organik Bağ Kavramı ve Sorumluluk
Devre mülk satışlarında sözleşmeyi imzalatan şirket, tapuyu devreden şirket, tesisi işleten şirket ve ödemeleri tahsil eden şirket çoğu zaman farklı tüzel kişilerdir. Tüketicinin bedelini kime karşı talep edeceği bu nedenle önemlidir. "Organik bağ" kavramı bu noktada devreye girer.
8. Devre Mülk Sözleşmesinin İptali İçin Başvuru ve Dava Yolu
Devre mülk uyuşmazlığında izlenecek yol, cayma hakkının süresi içinde olup olmadığına ve uyuşmazlığın değerine göre değişir. Süre içinde başlanacak ilk adım çoğu zaman noter aracılığıyla yapılacak bildirimdir.
8.1. Noter Aracılığıyla İhtarname Gönderilmesi Devre Mülk Sözleşmesinin İptali
Cayma hakkının kullanılabilmesi için gerekli bildirim, devre mülk sözleşmelerinde noterlikler aracılığıyla satıcıya veya sağlayıcıya yöneltilmelidir (Yönetmelik m. 8/1, bkz. 2.2). İhtarnamede genellikle şu unsurlar yer alır: sözleşmenin tarihi ve tarafları, cayma iradesi, ödenen tutar ve talep edilen iade, senetlerin iadesi ve (varsa) tapu kaydının iadesi talebi.
Bedel bir kredi ile ödenmişse ihtarname kredi verene de gönderilmelidir. Süre bakımından Yönetmeliğin 8. maddesi bildirimin ''cayma hakkı süresi dolmadan'' satıcıya yöneltilmesi gerektiğini belirtir. Bilgilendirme eksikliği nedeniyle süre uzamışsa bildirim, bir yıllık üst sınırın içinde yapılmalıdır (3. bölüm).
İhtarname çekilmesi cayma hakkı süresi geçmiş olsa bile faydasız değildir. Geçersizlik veya teslim edilmeme gibi gerekçelerle sözleşmenin iptali ve iadesi talep edilebilir. Ancak bu durumda hak, cayma değil, sebepsiz zenginleşme veya sözleşmeden dönme hükümlerine dayanacaktır.
8.2. Tüketici Hakem Heyeti mi, Tüketici Mahkemesi mi? Devre Mülk Sözleşmesi
Tüketici uyuşmazlıklarında uyuşmazlığın değeri, her yıl belirlenen parasal sınırın altındaysa tüketici hakem heyetine başvurulması zorunludur. Ticaret Bakanlığı'nın 29 Aralık 2025 tarihli duyurusuna göre 2026 yılı için sınır 186.000 TL'dir. Bu sınırın altındaki uyuşmazlıklar için doğrudan tüketici mahkemesinde dava açılamaz.
Devre mülk uyuşmazlıklarında ödenen bedel, güncelleme ve senet iptali gibi talepler birleştiğinde tutar çoğu zaman bu sınırın üzerine çıkar. Bu durumda tüketici mahkemesi görevlidir. Sınır yıllık olarak güncellendiği için başvuru tarihindeki değer Bakanlık duyurusundan kontrol edilmelidir.
8.3. Dava Şartı Arabuluculuk ve Taşınmazın Aynından Doğan Uyuşmazlık İstisnası - Devre Mülk Sözleşmesi
Tüketici mahkemelerinde açılacak davalar bakımından dava şartı arabuluculuk düzenlenmiştir. 6502 sayılı Kanun'un 73/A maddesinin birinci fıkrası şöyledir:
''(1) Tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Şu kadar ki, aşağıda belirtilen hususlarda dava şartı olarak arabuluculuğa ilişkin hükümler uygulanmaz: a) Tüketici hakem heyetinin görevi kapsamında olan uyuşmazlıklar b) Tüketici hakem heyeti kararlarına yapılan itirazlar c) 73 üncü maddenin altıncı fıkrasında belirtilen davalar ç) 74 üncü maddede belirtilen davalar d) Tüketici işlemi mahiyetinde olan ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar' (m. 73/A/1)
Arabuluculuk ücreti bakımından tüketiciye yönelik koruma vardır: ''(3) Arabuluculuk faaliyeti sonunda taraflara ulaşılamaması, taraflar katılmadığı için görüşme yapılamaması veya tarafların anlaşmaları ya da anlaşamamaları hâlinde tüketicinin ödemesi gereken arabuluculuk ücreti, Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır. Ancak belirtilen hâllerde arabuluculuk ücreti, Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesinin eki Arabuluculuk Ücret Tarifesinin Birinci Kısmına göre iki saatlik ücret tutarını geçemez.'' (m. 73/A/3, ilk cümle).
Devre mülk davalarında (d) bendi tartışmalıdır. Salt bedel iadesi ve itirazın iptali talepleri para alacağı niteliğindedir. Tapu iptali ve tescil talebi ise taşınmazın aynına ilişkindir. Dava dilekçesinin bu iki talebi birlikte içermesi hâlinde arabuluculuk şartının aranıp aranmayacağına ilişkin tek bir yüksek mahkeme ilkesi doğrulanamamıştır. Bu nedenle dava açmadan önce somut talep içeriğine göre arabuluculuk şartının değerlendirilmesi ve süre kaybı ile usulden ret riskinin birlikte tartılması gerekir.
8.4. Devre Mülk Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme ile Yargılama Usulü
Devre mülk davalarına tüketici mahkemesi bakar. Yetki bakımından tüketici davaları, tüketicinin yerleşim yerinin bulunduğu yerdeki tüketici mahkemesinde de açılabilir. Bu kural, 6502 sayılı Kanun'un 73. maddesinin beşinci fıkrasında şu şekilde aktarılmaktadır: ''Tüketici davaları, tüketicinin yerleşim yerinin bulunduğu yerdeki tüketici mahkemesinde de açılabilir.'' (m. 73/5). Örneğin İstanbul'da ikamet eden bir tüketici, yerleşim yerindeki tüketici mahkemesinde de dava açabilir.
Yargılama usulü bakımından Hukuk Genel Kurulu şu hatırlatmayı yapmıştır: ''6502 sayılı Kanun’un 73/4 üncü maddesine göre tüketici mahkemelerinde görülen davalar basit yargılama usulüne tabi olup 6100 sayılı Kanun’un 318 inci maddesine göre taraflar dava ve cevap dilekçeleri ile birlikte tüm delillerini açıkça ve hangi vakıanın delili olduğunu da belirterek bildirmek; ellerinde bulunan delillerini dilekçelerine eklemek ve başka yerlerden getirilecek belge ve dosyalar için de bunların bulunabilmesini sağlayan bilgilere dilekçelerinde yer vermek zorundadır.'' (Yargıtay HGK E. 2022/3-1270, K. 2023/1140)
Kesinlik sınırı bakımından da bir not gerekir. Hukuk Genel Kurulu, iptali istenen sözleşmede aylık aidat gibi ileriye yönelik edimler bulunduğunda dava değerinin yalnızca sözleşme bedeli üzerinden hesaplanamayacağını kabul etmiştir: ''...dava konusu talep ileriye etkili sonuç doğuracak şekilde bir muarazanın giderilmesi niteliği de taşıdığından yalnızca sözleşme bedeli üzerinden değerlendirme yapılarak kararın miktar itibarıyla kesinlik sınırı altında olduğu sonucuna varılamaz.'' Bu sonuç, 2022/3-1270 sayılı dosyada oy çokluğuyla, 2024/44 sayılı dosyada oy birliğiyle verilmiştir.
8.5. Deliller ve Hak Kaybı Riskleri
Devre mülk davalarında delillerin baştan toplanması ve dilekçelerle birlikte sunulması gerekir. Basit yargılama usulünde iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağı erken başlar. Yararlı belgeler şunlardır:
Sözleşme ve ekleri (imzalı nüsha, ön bilgilendirme formu, cayma formu, dönem ve daire bilgileri)
Ödeme belgeleri, makbuzlar, banka dekontları, senetler ve senet dökümü
Tapu kayıt örneği ve varsa tapu devir senedi
Tanıtım toplantısına çağrı mesajı veya davetiyesi, kampanya ve "hediye tatil" belgeleri
Konaklama belgeleri ve (varsa) tesisteki kullanımı gösteren kayıtlar
Noter ihtarnameleri ve cevapları
Aidat ödemeleri ve tahsilat yazışmaları
Başlıca hak kaybı riskleri şunlardır:
Cayma süresi: 14 gün ve bilgilendirme eksikliğinde en fazla bir yıllık üst sınır (3. bölüm).
Sebepsiz zenginleşme zamanaşımı: İki yıllık ve on yıllık süreler (6.4).
Yanlış merci veya dava şartı eksikliği: Hakem heyeti sınırı ve arabuluculuk şartı (8.2, 8.3).
Yanlış davalı: Satıcı, malik ve tahsilatı yapan şirketlerin hangisinin taraf olduğunun belirlenmesi (7. bölüm).
Usul: Delillerin süresinde sunulmaması (8.4).
9. Devre Mülk Cayma Hakkı Hakkında Sık Sorulan Sorular
Devre mülkten cayma süresi kaç gündür?Devre mülk sözleşmesinin kurulmasından itibaren 14 gündür (6502 sayılı Kanun m. 50/6; Yönetmelik m. 7). Ön bilgilendirme yükümlülüklerine uyulmamışsa tüketici bu süreyle bağlı değildir, ancak süre en geç 14 günlük sürenin bittiği tarihten itibaren bir yıl sonra sona erer (Yönetmelik m. 10).
Devre mülk sözleşmesinden nasıl cayılır?Devre mülk sözleşmelerinde cayma bildirimi, süre dolmadan noterlikler aracılığıyla satıcıya veya sağlayıcıya yöneltilir (Yönetmelik m. 8/1). Bedel kredi ile karşılanmışsa bildirim kredi verene de yapılmalıdır.
14 gün geçtiyse devre mülk iptal edilebilir mi?Ön bilgilendirme, sözleşme örneği veya cayma formu eksikse süre uzayabilir (Yönetmelik m. 10). Bunun dışında sözleşme geçersizse iptal ve iade istenebilir. Hangi yolun uygun olduğu sözleşme tarihine ve belgelere göre belirlenir.
Devre mülk sözleşmesinde Ön bilgilendirme formu verilmezse ne olur?Tüketici, 14 günlük süreyle bağlı olmaz. Bu süre en geç, cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl sonra sona erer. Bilgilendirmenin yapıldığını ispat yükü satıcıdadır (Yönetmelik m. 5/6).
Devre mülk için tesise hiç gitmedim, cayma süresi başlamış mıdır?4077 sayılı Kanun dönemindeki bir devre tatil sözleşmesinde Yargıtay Hukuk Genel Kurulu süreyi hizmetin ifasından sonra başlatmıştır (E. 2018/544). 6502 dönemindeki sözleşmelerde Yönetmelik lafzı sözleşmenin kurulmasını esas alır ve bu konuda derece mahkemeleri arasında farklı yaklaşımlar görülmektedir.
Devre mülk tapu devri yapılmışsa sözleşme iptal edilebilir mi?Tapu devri, adi yazılı sözleşmeyi geçerli hâle getirebilir Bu durumda teslimin ispatı, bilgilendirme eksiklikleri ve diğer iptal nedenleri değerlendirilir. Tapu devri tek başına tüm hakları ortadan kaldırmaz.
Adi yazılı devre mülk sözleşmesi geçerli midir?Taşınmaz payının devrini veya devir vaadini içeren adi yazılı satış sözleşmeleri geçersizdir Malikler arasındaki devre mülk sözleşmesi ise adi yazılı yapılabilir, ancak resmî senede eklenip tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmelidir (KMK m. 61).
Devre mülk için ödediğim para enflasyon farkıyla geri alınabilir mi?Geçersiz sözleşmede ödenen bedel, denkleştirici adalet ilkesi gereğince ödeme tarihindeki alım gücüne göre güncellenir. Güncelleme genellikle bilirkişi hesabıyla yapılır (
Devre mülk satışı yapan şirket ile tapu maliki farklıysa kime karşı dava açılır?Sözleşmeyi imzalatan, tapuyu devreden ve ödemeyi alan şirketlerin rolü somut olaya göre belirlenir. Satıcı ve sağlayıcı tanımı ile şirketler arası organik bağ bu konuda dikkate alınır (7. bölüm).
Devre mülk davalarında tüketici hakem heyeti mi, mahkeme mi?2026 yılı için parasal sınır 186.000 TL olarak duyurulmuştur. Sınırın altındaki uyuşmazlıklarda tüketici hakem heyetine, üstündekilerde tüketici mahkemesine başvurulur. Arabuluculuk şartı, taşınmazın aynından doğan uyuşmazlık istisnası bakımından ayrıca değerlendirilmelidir (8. bölüm).
Devre mülk Cayma sonrası senetlere ne olur?Cayma süresi dolmadan tüketiciyi borç altına sokan belgeler istenemez ve tüketici yönünden geçersizdir (6502 sayılı Kanun m. 50/6). Devre mülkte iade edilecek tutar ve borç belgeleri, bildirimin ulaşmasından itibaren en geç 14 gün içinde geri verilir (Yönetmelik m. 9/3).
Hukuki Dayanaklar ve Kaynaklar
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği
Türk Medeni Kanunu, Tapu Kanunu, Noterlik Kanunu ilgili maddeleri
mevzuat.gov.tr resmi metinleri
Benzer Yazılar
Tüketici Hakları Cayma Hakkı ve İade Süreleri 2026
Tüketici Hakem Heyeti Başvuru Nasıl Yapılır? Şikayet Rehberi
Uçak Bilet İptali, Rötar ve Tazminat Nasıl Alınır?
Hatalı Saç Ekimi Nedeniyle Tazminat Davası
Devremülk Mağdurları: Sorunlar, Haklar ve Çözüm Yolları
Kurumsal Bilgilendirme ve İç Bağlantılar
Sitemizde yer alan tüm içerikler, ziyaretçilerimizin hukuki bilgiye daha hızlı ve doğru şekilde ulaşabilmesi amacıyla hazırlanmıştır. İlgili hukuki konular hakkında detaylı bilgi almak, güncel yayınlarımızı incelemek veya uzman ekibimizle iletişime geçmek için aşağıdaki sayfaları ziyaret edebilirsiniz:
Bu bağlantılar, site içerisinde ilgili içeriklere daha kolay ulaşmanızı sağlamak ve hukuki bilgilendirme sürecini daha verimli hale getirmek amacıyla sunulmuştur.
YT Hukuk
Hukuki uyuşmazlıklar ve güncel mevzuata ilişkin daha fazla bilgi almak için internet sitemizde yer alan diğer içerikleri inceleyebilirsiniz.
Adres: Helis More ResidenceYalı Mah. Kadir Sk. No:14Kartal / İstanbul
E-Posta:
Google Haritalar Konumu:
AVUKAT RAMAZAN YILMAZ
Web:
Yorumlar