Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Tespiti Sonrası Tahliye ve Yıkım Süreci: Adım Adım Usul ve Süreler

Q: Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra tahliye için ne kadar süre veriliyor?

Kanun, yıktırma için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere bir süre verilmesini öngörür. Bu, kanunda belirtilen azami süredir; idare somut olayda daha kısa bir süre de belirleyebilir.

Avukat Ramazan Yılmaz
4 Ağu
8 dakikada okunur

Bu yazıda; riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden itibaren tahliye ve yıkıma kadar geçen sürecin tüm aşamaları, kanunda öngörülen süreler, tebligat usulleri ve maliklerin bu aşamada dikkat etmesi gereken hususlar; doğrudan kanun ve yönetmelik metnine dayanılarak ele alınmaktadır.

Riskli Yapı Tespiti Kesinleşmeden Tahliye Süreci Başlamaz

6306 sayılı Kanun'un 3. maddesine göre riskli yapı tespitleri, öncelikle malikler tarafından Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır; malikler bunu yaptırmazsa Başkanlık veya İdare resen tespit yapabilir veya yaptırabilir. Tespit sonucu, ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine geçmek üzere yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Kanunun ifadesiyle:

"Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Başkanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine kaim olmak üzere, tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilir."

Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır. Maliklerin veya kanuni temsilcilerinin bu tespite karşı on beş gün içinde itiraz etme hakkı bulunur (Kanun m.3/1). İtirazın süresinde yapılmaması veya yapılan itirazın reddedilmesi hâlinde, riskli yapı tespiti kesinleşir. Tahliye ve yıkım süreci, işte bu kesinleşme anından itibaren işlemeye başlar.

Kentsel Dönüşümde Riskli Yapının Tahliyesine İlişkin Tebligat Nasıl Yapılır?

Yönetmeliğin 8. maddesinin ikinci fıkrasına göre, riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya itiraz edilmemesi suretiyle tespitin kesinleşmesi hâlinde Müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını İdareden ister. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin tebligat:

Riskli yapılarda Ek-7/A'da yer alan tutanağın, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında ise Ek-7/B'de yer alan tutanağın düzenlenerek yapıya asılması,
Maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi,
İlgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmesi,

suretiyle yapılır. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Ayrıca tahliyesi istenen yapılar, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının internet sayfasında da on beş gün süreyle ilan edilir.

Bu çok kanallı tebligat sistemi (yapıya asılan tutanak + e-Devlet bildirimi + muhtarlık ilanı + internet ilanı), sürecin tek bir kanaldan haberdar olamayan maliklerin mağdur olmasını önlemeyi amaçlamaktadır. Bununla birlikte uygulamada, adresi güncel olmayan veya e-Devlet bilgileri eksik olan maliklerin süreçten geç haberdar olması hâlâ sık karşılaşılan bir sorundur; bu nedenle riskli yapı süreci başlayan her malikin kendi iletişim ve tapu bilgilerini güncel tutması önemle tavsiye edilir.

Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Yıktırma İçin Verilen Süre: 90 Günü Aşmamaktadır.

6306 sayılı Kanun'un 5. maddesinin üçüncü fıkrası, riskli yapıların yıktırılması için maliklere tanınacak süreyi açıkça düzenlemektedir:

"Riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir."

Buna paralel olarak Yönetmeliğin 8. maddesinin üçüncü fıkrasının (a) bendi de, İdarece doksan günden fazla olmamak üzere süre verileceğini, bu süre içinde yapı tahliye edilmediği ve yıktırılmadığı takdirde yapının idari makamlarca tahliye edileceğinin ve yıktırılacağının maliklere bildirileceğini öngörmektedir. Bu süre, kanunda öngörülen azami süredir; somut uygulamada idare, bina türüne, risk düzeyine ve yerel koşullara göre daha kısa bir süre de belirleyebilir.

Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Yıkım Ruhsatı Nasıl Alınır?

Yönetmeliğin 8. maddesinin üçüncü fıkrasının (b) bendine göre yıkım ruhsatı; yapı maliklerinden biri veya birkaçının ya da bunların vekillerinin müracaatı üzerine düzenlenir. Ruhsat için:

Yıkılacak yapının tahliye edildiğine ve
Elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair,

ilgili kurum ve kuruluşlardan alınmış belgelerin sunulması ya da bu durumun İdarece tespit edilerek tutanağa bağlanması gerekir. Bina yüksekliği 21,50 metreden fazla olan binalarda ayrıca yıkım sorumlusu olarak bir statik fenni mesulün belirlenmesi zorunludur. Bu şartlar sağlandığında, maliklerin muvafakati aranmaksızın yıkım ruhsatı altı işgünü içinde düzenlenir.

6306 SAYILI KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİMADDE 8; ''b) Yıkım ruhsatı; yapı maliklerinden biri veya birkaçının veya bunların vekillerinin müracaatı üzerine, yıkılacak yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili kurum ve kuruluşlardan alınmış belgelerin sunulmasına veya yapının tahliye edildiğinin ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin fiilen kapatıldığının İdarece tespit edilerek tutanağa bağlanmasına ve bina yüksekliği 21.50 m'den fazla olan binalarda yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlenmesine istinaden, maliklerin muvafakati aranmaksızın altı işgünü içerisinde düzenlenir.''

Kentsel Dönüşümde Süresinde Yıktırılmayan Yapılarda İdarenin Devreye Girmesi

Maliklere verilen süre içinde yapı yıktırılmazsa, Yönetmeliğin 8. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca durum Başkanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir ve bu yapılar İdarece yıkılır veya yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde Başkanlık, yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yürütebilir.

Kanunun 5. maddesinin üçüncü fıkrası, süresinde yıktırma yoluna gidilmediği takdirde tahliye ve yıktırma işlemlerinin; yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve kredilerin öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılacağını veya yaptırılacağını hükme bağlamaktadır. Bu masraflar, hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun'a göre tahsil edilir.

Kentsel Dönüşümde Tahliyenin Zorla Yapılması: Kolluk Kuvveti Desteği

Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesinin, yapıya girilmesine izin verilmemesi, kapıların kilitlenmesi/açılmaması ya da tehdit veya cebir gibi fiillerle engellenmesi hâlinde; Kanunun 5. maddesinin dördüncü fıkrası ve Yönetmeliğin 8. maddesinin beşinci fıkrası uyarınca, Başkanlık veya İdarenin talebi üzerine mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar/alanlar açılarak veya açtırılarak tahliye resen gerçekleştirilebilir. Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyen kişiler hakkında ise Türk Ceza Kanunu hükümleri uyarınca Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.

Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanlarında Tahliye ve Yıkım Usulü Farklı mı?

Tekil riskli yapılardan farklı olarak, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında yürütülen uygulamalarda Yönetmeliğin 17. maddesi devreye girer. Bu maddeye göre:

İlgili kurumca (Başkanlık, İdare, TOKİ) veya maliklerce yürütülen uygulamalarda, ilgili kurumca belirlenecek takvime göre on beş gün içinde ya da maliklerin salt çoğunluğu ile yapılan anlaşmada belirlenen süre içinde, su, elektrik, telefon ve doğalgaz gibi hizmet borçları ile emlak vergisi gibi taşınmaza ilişkin vergiler ödenerek yapının boş olarak teslim edilmesi gerekir.
Tahliye edilmemiş yapıların malikleri, noter vasıtasıyla veya muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle bilgilendirilir. Maliklerce yürütülen uygulamalarda anlaşmada süre belirtilmemişse, otuz günden az olmamak üzere ek süre tanınır.
Bu süre içinde de tahliye gerçekleşmezse, yapının idari makamlarca zorla tahliye edileceği belirtilerek otuz günden az olmamak üzere yeni bir süre verilir ve buna uyulmazsa hizmetlerin kesilmesi istenerek zorla tahliyeye geçilir.

Tahliyesi gerçekleştirilen tüm yapıların yıktırılması için ise, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile yapılan anlaşmada belirlenen şekil ve şartlarda, yüklenici ya da maliklerden biri veya birkaçının müracaatı üzerine İdarece yıkım ruhsatı düzenlenir.

Kentsel Dönüşümde Elektrik, Su ve Doğalgazın Kesilmesi: Güncel ve Önemli Bir Not

Sürecin en tartışmalı uygulama alanlarından biri, süresinde yıktırılmayan riskli yapılara temel yaşam hizmetlerinin (elektrik, su, doğalgaz) kesilmesidir. Bu konuda Yönetmeliğin 8. maddesinin üçüncü fıkrasının (c) bendinde açık bir hüküm bulunmaktadır. Ancak burada güncel ve önemli bir gelişmeye dikkat çekmek gerekir: yönetmeliğin resmî metninde bu bendin yanında, Danıştay Dördüncü Dairesinin 12/2/2026 tarihli ve E. 2025/5279 sayılı kararı ile yürütmesinin durdurulduğu parantez içinde belirtilmiştir. Yani ilgili bent hakkında bir yürütmeyi durdurma kararı bulunduğu, yönetmeliğin resmî metninde açıkça not düşülmüştür.

Bu, somut bir uyuşmazlıkta oldukça kritik bir husustur: riskli yapılara hizmet kesintisi uygulanıp uygulanamayacağı sorusu, yargısal denetimin doğrudan konusu hâline gelmiştir. Bu nedenle, bu bende dayanılarak tesis edilen veya tesis edilmesi planlanan bir işlemle karşılaşan malik ya da kiracıların, kararın kesinleşmiş hâli ve gerekçesi hakkında güncel bilgiyi Danıştay'ın resmî kayıt sisteminden (UYAP Emsal Karar, Danıştay web sitesi) veya bir avukattan teyit ettirmesi önemle önerilir. Yürütmenin durdurulması kararları, esasa ilişkin nihai kararla birlikte değerlendirilmesi gereken geçici tedbir niteliğindeki kararlardır ve süreç içinde değişebilir.

c) (Danıştay Dördüncü Dairesinin 12/2/2026 tarihli ve E.:2025/5279 sayılı kararı ile yürütmesi durdurulan bent: (a) bendinde belirtilen süre içinde riskli yapıların maliklerce yıktırılmaması durumunda, riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir. İdarenin talebi üzerine, ilgili kurum ve kuruluşların riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetlerini durdurması zorunludur.)

Riskli Yapı Güçlendirme Talebi: Yıkım Yerine Alternatif Bir Yol

Riskli yapı tespiti kesinleşen her bina otomatik olarak yıkılmak zorunda değildir. Yönetmeliğin 8. maddesinin yedinci fıkrası, yıkım yerine güçlendirmenin talep edilebileceğini düzenlemektedir. Buna göre riskli yapının yıktırılması için maliklere verilen süre içinde:

Maliklerce güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi,
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması,
Güçlendirme projesinin hazırlatılması,
İmar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması,

gerekmektedir. Güçlendirme işi, ilgili idarece belirlenecek süre içinde tamamlandıktan sonra, tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur. Güçlendirme kararının Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre alınması gerektiğinden, kat maliklerinin bu konuda anlaşamaması hâlinde 6306 sayılı Kanun'daki salt çoğunluk usulünden farklı bir çoğunluk (4/5 gibi) aranabileceği doktrinde ve yargı kararlarında tartışma konusu olmuştur; bu nedenle güçlendirme yolunu değerlendiren maliklerin somut binadaki kat mülkiyeti durumuna göre uzman görüşü alması önemlidir.

Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Tahliye ve Yıkım Sürecinde Maliklerin Dikkat Etmesi Gereken Noktalar

Tebligat kanallarını takip edin: e-Devlet bildirimleri, muhtarlık ilanları ve yapıya asılan tutanaklar; hepsi ayrı ayrı hukuki sonuç doğurabilir. Adres ve iletişim bilgilerinizin güncel olduğundan emin olun.
90 günlük azami süreyi not edin: Bu süre kanunda öngörülen üst sınırdır; idare daha kısa bir süre belirleyebilir. Size tebliğ edilen fiili süreyi mutlaka kayıt altına alın.
Yıkım ruhsatı şartlarını bilin: Ruhsatın düzenlenebilmesi için tahliyenin ve hizmet kesintilerinin belgelenmesi gerektiğini unutmayın; bina 21,50 metreden yüksekse statik fenni mesul atanması zorunludur.
Güçlendirme seçeneğini süresi içinde değerlendirin: Yıkım yerine güçlendirme istiyorsanız, bunu maliklere tanınan süre içinde harekete geçirmeniz gerekir; süre geçtikten sonra bu hak fiilen kullanılamaz hâle gelebilir.
Hizmet kesintisi uygulamasındaki güncel yargısal gelişmeleri takip edin: Yukarıda belirtilen Danıştay kararı nedeniyle bu konu değişkenlik gösterebilir.

Sık Sorulan Sorular (SSS) Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Tespiti Sonrası Tahliye ve Yıkım Süreci

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra tahliye için ne kadar süre veriliyor?Kanun, yıktırma için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere bir süre verilmesini öngörür. Bu, kanunda belirtilen azami süredir; idare somut olayda daha kısa bir süre de belirleyebilir.

Tahliye tebligatı bana ulaşmazsa ne olur?Tebligat; yapıya asılan tutanak, e-Devlet Kapısı bildirimi ve muhtarlıkta on beş gün süreyle yapılan ilan olmak üzere birden fazla kanaldan yürütülür. Muhtarlıktaki ilanın son günü, tebligat yapılmış sayılır; bu nedenle fiilen haberdar olunmasa dahi hukuki süre işlemeye başlayabilir.

Riskli yapımı kendim yıktırmazsam ne olur?Verilen süre içinde yapı malik tarafından yıktırılmazsa, yıkım İdarece resen yapılır veya yaptırılır; yıkım masrafları hisseleri oranında maliklerden tahsil edilir.

Yıkım yerine güçlendirme talep edebilir miyim?Evet, teknik olarak mümkün olması ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun şekilde karar alınması, proje hazırlanması ve ruhsat alınması şartıyla güçlendirme yoluna gidilebilir; ancak bu, tahliye için verilen süre içinde başlatılmalıdır.

Riskli yapıya elektrik, su ve doğalgaz kesilebilir mi?Yönetmelik bu yönde bir hüküm içermekle birlikte, ilgili bendin Danıştay Dördüncü Dairesinin 12/2/2026 tarihli ve E. 2025/5279 sayılı kararıyla yürütmesinin durdurulduğu resmî metinde belirtilmiştir. Bu nedenle güncel uygulamanın, kararın nihai sonucuna göre değerlendirilmesi gerekir.

Tahliyeye direnirsem ne olur?Tahliyenin engellenmesi hâlinde, mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk kuvveti marifetiyle zorla tahliye yapılabilir; ayrıca engelleme fiili nedeniyle Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulabilir.

Sonuç Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Tespiti Sonrası Tahliye ve Yıkım Süreci

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra işleyen tahliye ve yıkım süreci; belirli sürelere, çok kanallı tebligat usullerine ve idarenin resen müdahale yetkisine dayanan, sıkı şekilde düzenlenmiş bir idari süreçtir. Doksan günlük azami yıktırma süresi, altı işgünlük yıkım ruhsatı süreci ve güçlendirme alternatifi gibi hususlar, malikler açısından hem hak hem de yükümlülük doğurur. Sürecin her aşamasında tebligatların usulüne uygunluğunu takip etmek, olası hak kayıplarının önüne geçmenin en etkili yoludur.

Uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Metindeki bilgiler hiçbir şekilde somut hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Herhangi bir işlemden önce alanında deneyimli bir avukata danışılması büyük önem taşır. YT Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, bu genel rehberdeki bilgiler doğrultusunda yapılan işlemlerden sorumlu tutulamaz.

Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti sonrası tahliye ve yıkım süreci, süreler ve yasal haklar hakkında bilgilendirme. Kentsel dönüşüm avukatı ramazan yılmaz — Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti sonrası tahliye ve yıkım süreci, süreler ve yasal haklar hakkında bilgilendirme.

Bu içerik hazırlanırken kentsel dönüşüm süreçlerine ilişkin mevzuat, idari düzenlemeler ve resmi kurum açıklamaları dikkate alınmıştır.

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatMevzuatNo=6306&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
Resmî Gazete – Kentsel Dönüşüm ve Uygulama Yönetmelikleri
https://www.resmigazete.gov.tr
T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı – Kentsel Dönüşüm Bilgilendirme
https://www.csb.gov.tr
TOKİ (Toplu Konut İdaresi Başkanlığı) – Kentsel Dönüşüm ve Konut Projeleri
https://www.toki.gov.tr
Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı (AFAD) – Deprem ve riskli yapı politikaları
https://www.afad.gov.tr

Kurumsal Bilgilendirme ve İç Bağlantılar

Sitemizde yer alan tüm içerikler, ziyaretçilerimizin hukuki bilgiye daha hızlı ve doğru şekilde ulaşabilmesi amacıyla hazırlanmıştır. İlgili hukuki konular hakkında detaylı bilgi almak, güncel yayınlarımızı incelemek veya uzman ekibimizle iletişime geçmek için aşağıdaki sayfaları ziyaret edebilirsiniz:

Bu bağlantılar, site içerisinde ilgili içeriklere daha kolay ulaşmanızı sağlamak ve hukuki bilgilendirme sürecini daha verimli hale getirmek amacıyla sunulmuştur.