WhatsApp’tan ulaşın
top of page
Ara

Kentsel Dönüşümde Vergi ve Harç Muafiyetleri 2026-2027

Yazarın fotoğrafı: Avukat Ramazan Yılmaz
Avukat Ramazan Yılmaz
1 gün önce
14 dakikada okunur

Güncelleme tarihi: 1 saat önce

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 7. maddesi ile 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 16. maddesi uyarınca, kentsel dönüşüm kapsamındaki belirli işlem, sözleşme, devir, tescil ve uygulamalar noter harcı, tapu ve kadastro harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır. 7566 sayılı Kanun ile dönüşüm projeleri özel hesabının kapatılma tarihi 31 Aralık 2027’ye uzatılmıştır; muafiyet hükümleri bu tarihe bağlı olmayıp Kanun ve Yönetmelik yürürlükte kaldığı sürece uygulanır.


İçindekiler

  1. Kentsel Dönüşümde Vergi ve Harç Muafiyetinin Hukuki Dayanağı

  2. Kentsel Dönüşümde Vergi ve Harç Muafiyetinden Kimler Yararlanır?

  3. Kentsel Dönüşümde Hangi İşlemler Muafiyet Kapsamındadır?

  4. Kentsel Dönüşümde Muaf Tutulan Vergi, Harç ve Ücretler Listesi

  5. Kentsel Dönüşümde Belediye Harç ve Ücretlerinde Bir Buçuk Kat Sınırı

  6. Tevhit ve İmar Hakkı Aktarımında Tapu Harcı Muafiyetinin Oransal Uygulanması

  7. Muafiyet Listesinde Yer Almayan Vergiler ve Doğrulanamayan Hususlar

  8. Muafiyetten Yararlanma Süreci ve Fazla Ödenen Harç ve Vergilerin İadesi

  9. Kentsel Dönüşüm Muafiyetlerinde Sık Yapılan Hatalar ve Riskler

  10. Sık Sorulan Sorular - Kentsel Dönüşümde Vergi ve Harç Muafiyetleri 2026-2027


1. Kentsel Dönüşümde Vergi ve Harç Muafiyetinin Hukuki Dayanağı

Kentsel Dönüşümde Muafiyetin ana dayanağı 6306 sayılı Kanun'un 7. maddesinin dokuzuncu fıkrasıdır. Belediye harç ve ücretlerine ilişkin ayrı düzenleme onuncu fıkradadır.


1.1. 6306 Sayılı Kanun m. 7/9'a Göre Muafiyet Hükmü

Fıkra, Kanun'un 7. maddesinin "Dönüşüm gelirleri" başlıklı bölümünde yer alır. Güncel metin şöyledir:

6306 sayılı Kanun m. 7/9: ''Bu Kanun uyarınca yapılacak olan ve Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve dönüşüme konu yapıların inşası işini yüklenen müteahhit ile malik ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerinden birinin taraf olduğu; a) Bu Kanun kapsamındaki taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri ile bu Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların malik, işi yüklenen müteahhit ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerine ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri, b) Bu Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, bu Kanun kapsamındaki parsellerde veya alanlarda veya söz konusu parsel ve alanların dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması veya ipotek tesis edilmesi işlemleri, c) Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri, ile bu bentlerde belirtilen yapıların dönüşümüne ilişkin olarak Kanun uyarınca yapılacak diğer işlemler noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlardan, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden, bu işlemler nedeniyle düzenlenecek kâğıtlar, resmî dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kâğıtlar da dahil olmak üzere damga vergisinden, bu Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere bu amaçlarla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır. Bu Kanun kapsamındaki iş, işlem ve uygulamalar, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi ve İdarenin, sermayesinin yarısından fazlasına sahip oldukları şirketleri tarafından yürütülüyor ise, bu şirketlerce yapılan iş, işlem ve uygulamalarda da bu fıkrada belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.''

Fıkra iki koşulu birlikte arar. Birincisi, işlemin bu Kanun uyarınca yapılması ve tarafları arasında sayılan kişi veya kurumlardan birinin bulunmasıdır. İkincisi, işlemin (a), (b) veya (c) bentlerinde sayılan türlerden biri olması ya da bunların dönüşümüne ilişkin diğer işlemlerden olmasıdır.


1.2. Uygulama Yönetmeliği m. 16 Uyarınca Muafiyetin Kapsamı

Yönetmelik'in 16. maddesinin dokuzuncu fıkrası, muafiyetin imar durumundan bağımsız olduğunu söyler:

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 16/9: ''Kanun kapsamındaki vergi, harç ve ücret muafiyetleri, uygulama alanındaki mevcut yapıların imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın, Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu ve onuncu fıkraları ile bu maddenin on ila on ikinci fıkralarında belirtilen şartlar dahilinde uygulanır.''

Yapının ruhsatsız veya imara aykırı olması tek başına muafiyeti ortadan kaldırmaz. Muafiyet yine de Kanun'daki taraf ve işlem şartlarına bağlıdır.


2. Kentsel Dönüşümde Vergi ve Harç Muafiyetinden Kimler Yararlanır?

Muafiyet kişiye değil, işleme bağlıdır. İşlem 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılmalı ve tarafları arasında Kanun'da sayılan kişi veya kurumlardan biri bulunmalıdır.


2.1. İşlemin Tarafı Olma Şartı - Kentsel Dönüşümde Vergi ve Harç Muafiyeti

Kanun m. 7/9'un giriş cümlesi şu kişileri sayar: Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare, dönüşüme konu yapıların inşasını yüklenen müteahhit, malik ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri. Bu kişilerden birinin işlemin tarafı olması yeterlidir; hükmün lafzı "birinin taraf olduğu" biçimindedir.


Uygulamada bunun anlamı şudur: Riskli yapının maliki ile müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinde iki taraf da sayılan kişiler arasındadır. Malikin müteahhide arsa payı devri veya tescil işlemleri de bu çerçevede değerlendirilir.


2.2. Kentsel Dönüşümde Vergi ve Harç Muafiyetinde Kiracı ve Sınırlı Ayni Hak Sahiplerinin Durumu

Kiracı veya sınırlı ayni hak sahibinin muafiyetten yararlanabilmesi için riskli yapıyı en az bir yıldır kullanıyor olması aranır. Aynı süre şartı fıkranın BSMV bölümünde de geçer: ''en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere''. Bir yıllık sürenin hangi belgelerle kabul edildiği konusunda Kanun veya Yönetmelik'te ayrıntılı bir belge listesi bulunmaz; bu nedenle ilgili idareden bilgi alınması gerekir.


2.3. Kentsel Dönüşümde Vergi ve Harç Muafiyetinde Müteahhit, Kamu İdareleri ve İştirakler

Müteahhit yalnızca "dönüşüme konu yapıların inşası işini yüklenen" müteahhit olarak muafiyet kapsamına girer. Aynı müteahhidin dönüşümle ilgisi olmayan bir işlemi bu kapsamda değerlendirilmez. Fıkranın son cümlesi, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası ve İdarenin sermayesinin yarısından fazlasına sahip olduğu şirketlerin yürüttüğü iş ve işlemlerde de aynı muafiyetlerin uygulanacağını belirtir. m. 7/9(c) bendi ise yeni yapıların ilk satışı bakımından GYO'ları da sayar.


2.4. Kentsel Dönüşüm Sonrası Daire Satın Alan Üçüncü Kişiler İçin Vergi ve Harç Muafiyeti

Müteahhidin kendi payına düşen bağımsız bölümü üçüncü bir kişiye satması, uygulamada en çok tartışılan konudur. m. 7/9(c) bendi, yeni yapıların "işi yüklenen müteahhit ... tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı" ifadesini kullanır. (a) bendi ise yeni yapıların malik, müteahhit ve kiracı veya sınırlı ayni hak sahibine ilk satışını sayar. Üçüncü kişi alıcının durumu bu bentlerin lafzı ve işlemin "ilk satış" olup olmadığı üzerinden değerlendirilir.


3. Kentsel Dönüşümde Hangi İşlemler Muafiyet Kapsamındadır?

Kentsel Dönüşümden önceki ilk satış, devir, tescil ve ipotek; dönüşüm sonrası yeni yapıların ilk satış, devir, tescil ve ipoteği; başka parselde yeni yapı yapılması veya yapı satın alınması; dönüşümle ilgili diğer işlemler ve dönüşüm kredilerinde lehe alınan paralar.


3.1. Kentsel Dönüşümden Önceki İlk Satış, Devir, Tescil ve İpotek

m. 7/9(a) bendinin ilk kısmı, Kanun kapsamındaki taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önceki ilk satışını, devrini, tescilini ve ipotek tesisini kapsar. Riskli yapı tespitinden sonra, dönüşüm süreci kapsamında yapılan bir satış veya devir bu bend altında değerlendirilir. Dönüşümle bağlantısı bulunmayan bir satış bu kapsama girmez.


3.2. Kentsel DönüşümdeYeni Yapıların İlk Satışı ve Devri

Kentsel Dönüşüm sonrasında inşa edilen yeni yapıların ilk satışı, (a) ve (c) bentleriyle ayrı ayrı düzenlenmiştir. (a) bendi alıcı tarafı (malik, müteahhit, en az bir yıllık kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi), (c) bendi satıcı tarafı (müteahhit, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası, İdare, iştirakleri ve GYO'lar) esas alır. Kat karşılığı sözleşmede maliklere verilecek bağımsız bölümlerin devri ve tescili bu çerçevede değerlendirilir.


3.3. Başka Parselde Yeni Yapı Yapılması veya Yapı Satın Alınması

(b) bendi, Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı uygulama alanındaki veya alan dışındaki parsellerde yeni yapı yapılmasını, mevcut yapının satın alınmasını ve ipotek tesisini kapsar. Bu hüküm, riskli yapı sahibinin başka bir yerde konut edinmesi hâlinde de muafiyetin sürebileceği anlamına gelir. Yönetmelik m. 15/10'daki imar hakkı aktarımı da bu çerçevede önem kazanır


3.4. Kentsel Dönüşüm Kredilerinde BSMV Muafiyeti

BSMV istisnası kredilerle sınırlıdır. m. 7/9 metnine göre, Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet eden ya da işyeri bulunduran kişilere ''bu amaçlarla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paralar'' BSMV'den istisnadır. Fıkra, kredilerin tümünü değil, yalnızca belirtilen amaçlarla kullandırılanları kapsar. Kredinin amacı, banka ile yapılan sözleşmede ve başvuruda açıkça yer almalıdır.


Kanun m. 7/6 ise dönüşüm kredilerinin finansman niteliğini düzenler:

6306 sayılı Kanun m. 7/6 (üçüncü cümle): ''Bu fıkra uyarınca hak sahiplerince bankalardan kullanılacak krediler, 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 57 nci maddesi ile 7/11/2013 tarihli ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 32 nci maddesinde belirtilen konut finansmanı amaçlı kredilerden sayılır.''

4. Kentsel Dönüşümde Muaf Tutulan Vergi, Harç ve Ücretler Listesi

Yönetmelik m. 16/12, muafiyet kapsamındaki kalemleri tek tek sayar:

(12) Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu ve onuncu fıkralarında belirtilen şartlar dahilinde alınmaması gereken harç, vergi ve ücretler şunlardır: a) 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununun 38 inci maddesi uyarınca alınan noter harçları. b) 492 sayılı Kanunun 57 nci maddesi uyarınca alınan tapu ve kadastro harçları. c) 26/5/1981 tarihli ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79 uncu, mükerrer 79 uncu, 80 inci ve ek 1 inci maddeleri uyarınca belediyelerce alınan harçlar. ç) 1/7/1964 tarihli ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisine tâbi kâğıtlar sebebiyle alınan damga vergisi. d) 8/6/1959 tarihli ve 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu uyarınca alınan veraset ve intikal vergisi. e) Kullandırılacak kredilerden dolayı lehe alınacak paralar sebebiyle 13/7/1956 tarihli ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu uyarınca alınması gereken banka ve sigorta muameleleri vergisi. f) Kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler ile riskli olarak tespit edilen yapı ile bu yapının yerine yapılacak yeni yapıya ilişkin olarak belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücret.''

Aşağıdaki tablo listenin kısa bir özetidir; resmî metin değildir:

Kalem

Yönetmelik m. 16/12 bendi

Tipik işlem

Noter harcı

(a)

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, vekâletname gibi noter işlemleri

Tapu ve kadastro harcı

(b)

Arsa payı devri, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi, tescil

Belediye harçları

(c)

Yapı ruhsatı, yıkım ruhsatı ve benzeri belediye işlemleri

Damga vergisi

(ç)

Sözleşmeler, hak ediş ödemeleri nedeniyle düzenlenen kâğıtlar

Veraset ve intikal vergisi

(d)

Dönüşüm kapsamındaki intikaller

BSMV

(e)

Dönüşüm amaçlı kredilerde lehe alınan paralar

Döner sermaye ve belediye ücretleri

(f)

Kurumların aldığı ücretler, belediye meclisi kararıyla belirlenen ücretler

Damga vergisinde dikkat: m. 7/9, ''bu işlemler nedeniyle düzenlenecek kâğıtlar, resmî dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kâğıtlar da dahil olmak üzere'' damga vergisi istisnası uygulanacağını belirtir. Hakediş ödemelerine ilişkin kâğıtlar bakımından istisnanın uygulanıp uygulanmayacağı, kâğıdın dönüşümle bağlantısına göre incelenmelidir.


5. Kentsel Dönüşümde Belediye Harç ve Ücretlerinde Bir Buçuk Kat Sınırı

Belediyeler, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için harç ve ücret almaz. Bu sınırı aşan alan için genel kurallar geçerlidir.


Kanun m. 7/10 bu konuyu ayrıca düzenler:

6306 sayılı Kanun m. 7/10: ''Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde, gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması halinde, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz.''

Yönetmelik m. 16/10 aynı hükmü tekrarlar ve karma kullanımlı yapılar için bir ek kural getirir:

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 16/10: ''Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde, gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması halinde, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz. Yeni inşaat konut ve işyerinden oluşuyor ise, muaf olunan inşaat alanı, yeni inşa edilen binadaki konut ve işyerinin bina içindeki metrekare cinsinden oranları çerçevesinde uygulanır.''

Sınırın hesabında "mevcut inşaat alanı" esas alınır. Hesaplamayı yapan belediye, mevcut alanı kendi kayıtlarına göre belirler.


Örneğin; Mevcut inşaat alanı 1.000 m² olan bir riskli yapının yerine toplam 1.800 m² inşaat alanlı yeni bir bina yapıldığını düşünelim. Metne göre 1.500 m²'ye kadar olan kısım için belediye harç ve ücretleri alınmaz. Aradaki 300 m² için genel hükümler geçerli olur. Fonksiyon değişikliği (örneğin konuttan işyerine) muafiyeti tek başına kaldırmaz; hükümde ''fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın'' denilmiştir. Bu örnek metnin lafzından çıkan bir hesaptır; belediyenin uygulamasında farklı bir yorum çıkarsa belediye yazısı ve tahakkuk dökümü esas alınmalıdır.


6. Kentsel Dönüşümde Tevhit ve İmar Hakkı Aktarımında Tapu Harcı Muafiyetinin Oransal Uygulanması

Riskli yapılı parselin boş parsellerle tevhit edilmesi veya yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımıyla başka parsele taşınması hâlinde tapu harç ve ücret muafiyeti, riskli yapılı parselin alanının yeni parsel alanına oranı kadar uygulanır.


Yönetmelik m. 16/11'in güncel metni şöyledir:

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 16/11: ''Riskli yapının bulunduğu parselin, boş parsellerle tevhit edilerek uygulamada bulunulması veya bu parselin yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması durumunda, tapu harç ve ücret muafiyetlerinden; riskli yapının bulunduğu parselin alanının tevhit neticesinde oluşan veya imar hakkı transferi yapılan yeni parselin alanına oranı nispetinde faydalanılır.''

İmar hakkı aktarımının usulü Yönetmelik m. 15/10'da yer alır:

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 15/10: ''Uygulama alanında zeminden kaynaklanan sebeplerle veya herhangi bir afet riskinden dolayı veyahut mevzuata göre yapılaşma hakkının olmamasından dolayı yeni yapı yapılması mümkün değil ise, uygulama alanındaki yapının yerine yapılacak yeni yapı, uygulama alanı dışında başka bir parselde yapılabilir. Riskli yapının bulunduğu parselin yapılaşma hakkının, imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması durumunda; maliklerin tamamının aynı parselde şuyulandırılması ve bu parseldeki diğer maliklerin muvafakatinin olması şartıyla, yeni parseldeki uygulamalar Kanun kapsamında yürütülür. Böyle bir durumda Kanundan kaynaklanan hakların uygulama alanı dışındaki parselde kullanılacağına dair uygulama alanının bulunduğu ildeki Müdürlükten yazı alınır. Bu yazı Müdürlükçe ilgili belediyelere ve tapu müdürlüklerine bildirilir.''

7. Kentsel Dönüşümde Vergi ve Harç Muafiyetleri Listesinde Yer Almayan Vergiler ve Doğrulanamayan Hususlar

Kanun m. 7/9 ve Yönetmelik m. 16/12, sayılan kalemleri belirler. Bu listede katma değer vergisi (KDV), gelir vergisi, kurumlar vergisi ve emlak vergisinin adı geçmez. Bunların dönüşüm işlemlerinde nasıl uygulandığı ilgili vergi kanunlarına, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Gelir İdaresi Başkanlığı düzenlemelerine ve özelgelere göre belirlenir. İncelenen 7566 sayılı Kanun metninde de dönüşüm işlemlerine KDV istisnası getiren veya muafiyet listesini değiştiren bir hüküm yer almamaktadır.


8. Kentsel Dönüşümde Vergi ve Harç Muafiyetlerinden Yararlanma Süreci ve Fazla Ödenen Harç ve Vergilerin İadesi

8.1. İşlem Anında Dikkat Edilecek Hususlar

Muafiyet kural olarak işlem sırasında uygulanmalıdır. Uygulamada tapu müdürlüğü, noter veya belediye muafiyeti kendiliğinden uygulamayabilir. Bu nedenle şu hazırlıklar yapılabilir:

  • Riskli yapı belgesi: Riskli yapı tespitinin kesinleştiğini ve tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhini gösteren belge. 4 Şubat 2026 değişikliğiyle, yıkımdan sonra riskli yapı şerhi terkin edildiğinde kütüğe Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılacağı düzenlenmiştir (Yönetmelik m. 8/9). Bu belirtme ileri aşamadaki işlemlerde Kanun kapsamının kanıtı olabilir.

  • Sözleşme ve taraf belgeleri: İşlemin 6306 kapsamında yapıldığını gösteren kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya anlaşma tutanakları ve kararlar.

  • Kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi için: En az bir yıllık ikamet veya işyeri işletme süresini gösteren belgeler.

  • Tevhit veya imar hakkı aktarımı varsa: İlgili Müdürlükten alınan yazı ve parsel alanlarını gösteren belgeler.

  • Belediye için: Mevcut ve yeni inşaat alanlarını gösteren hesap ve belediyeden yazılı tahakkuk dökümü.


8.2. Fazla Ödenen Tutarın İadesi İçin Başvuru ve Dava Yolu

Muafiyet kapsamındaki işlemde vergi veya harç ödenmişse iade talebi gündeme gelir. İade başvurusunun hangi merciye, hangi süre içinde ve hangi usulle yapılacağı, ödenen kalemin türüne göre (tapu harcı, noter harcı, damga vergisi, belediye harcı vb.) değişir. Bu yazıda her kalem için ayrı süre ve madde numarası verilmemiştir; ilgili vergi ve harç kanunlarındaki başvuru ve zamanaşımı süreleri birincil kaynaktan ayrıca doğrulanmadan hak kaybı riski taşıyan kesin bir süre yazılmamıştır. Ödemeden sonra vakit geçirilmemesi, süre kaçırma riskine karşı önemlidir.


9. Kentsel Dönüşüm Muafiyetlerinde Sık Yapılan Hatalar ve Riskler

  • İşlemin dönüşümle bağlantısını kurmamak. Muafiyet işleme bağlıdır. Dönüşümle ilgisi olmayan bir devir bu kapsamda sayılmaz.

  • "İlk satış" şartını gözden kaçırmak. (a) ve (c) bentleri ilk satış ve devir ifadelerini kullanır. İkinci el satışlar bakımından aynı sonuç Kanun metninden çıkarılamaz.

  • Kiracı için bir yıllık süreyi belgelememek. Kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi bakımından en az bir yıllık kullanım şartı aranır.

  • Belediye hesabında bir buçuk kat sınırını bilmemek. Sınırı aşan alan için harç ve ücret alınabilir.

  • Tevhit ve imar hakkı aktarımında tam muafiyet beklemek. Yönetmelik m. 16/11'e göre tapu harç ve ücret muafiyeti alan oranına bağlıdır; muaf olmayan kısım için harç hesaplanabilir.

  • Muafiyeti kapsam dışı kalemlere teşmil etmek. KDV, gelir veya kurumlar vergisi gibi kalemler listede yer almaz.

  • Süre kaçırmak. İade veya itiraz süreleri hak kaybına yol açabilir. İlgili süre ödeme veya tahakkuk tarihinden hareketle erkenden belirlenmelidir.


10. Sık Sorulan Sorular - Kentsel Dönüşümde Vergi ve Harç Muafiyetleri 2026-2027


Kentsel dönüşümde hangi harçlar ödenmez?

Yönetmelik m. 16/12'ye göre noter harçları, tapu ve kadastro harçları ve belediyelerce alınan sayılı harçlar şartlar dahilinde alınmaz. Damga vergisi, veraset ve intikal vergisi ve BSMV de aynı listededir. Şartlar 1. ve 2. bölümlerde açıklanmıştır.


Kentsel dönüşümde tapu harcı ödenir mi?

Kanun kapsamındaki işlemin taraflarından biri m. 7/9'da sayılan kişilerden ise ve işlem (a), (b) veya (c) bentlerine ya da dönüşümle ilgili diğer işlemlere giriyorsa tapu harcı alınmaz. Tevhit veya imar hakkı aktarımı varsa muafiyet alan oranına göre uygulanır (Yönetmelik m. 16/11).


Kentsel dönüşümde damga vergisi var mı?

m. 7/9 metnine göre bu işlemler nedeniyle düzenlenen kâğıtlar için damga vergisi istisnası vardır. Kâğıdın dönüşümle bağlantısı somut olarak incelenmelidir.


Muafiyet kentsel dönüşümde otomatik uygulanır mı?

Metinde otomatik uygulamaya dair ayrı bir hüküm bulunmaz. Uygulamada muafiyetin uygulanması için belge sunmak gerekebilir. Aksi hâlde ödeme yapılıp sonradan iade yoluna gidilebilir.


Müteahhitten dönüşüm sonrası daire alan kişi harç öder mi?

Bu, işlemin "ilk satış" olup olmadığına ve alıcının hangi sıfatla işlemde yer aldığına bağlıdır. Kesin cevap somut tapu işlemi ve güncel yargı kararları incelenerek verilebilir. Bu yazıda karar numarası verilmemiştir.


Kiracı olarak kentsel dönüşümde muafiyetten yararlanabilir miyim?

Kanun, ''en az bir yıldır kiracı ... olarak riskli yapıyı kullanan'' kişileri taraflar arasında sayar. Bir yıllık süre ve hangi işlem bakımından muafiyet istendiği ayrıca değerlendirilmelidir.


Kentsel dönüşümde belediye harçları tamamen kalkıyor mu?

Hayır. Mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için harç ve ücret alınmaz (Kanun m. 7/10, Yönetmelik m. 16/10). Bu sınırı aşan alan için genel kurallar geçerlidir.


Kentsel dönüşümde KDV ödenir mi?

Kanun m. 7/9 ve Yönetmelik m. 16/12'deki listede KDV yer almaz. KDV bakımından ilgili vergi mevzuatı ve idari düzenlemeler ayrıca incelenmelidir. Bu yazıda doğrulanmış kesin bir oran veya istisna bilgisi verilmemiştir.


Kentsel dönüşüm muafiyetleri 2027'de sona eriyor mu?

m. 7/9 ve 7/10 metinlerinde bir bitiş tarihi yoktur. 7566 sayılı Kanun, 6306'da yalnızca Ek madde 4'teki tarihi 31/12/2027'ye taşımış ve Geçici madde 5'i eklemiştir; bunlar dönüşüm projeleri özel hesabının kapatılması ve Başkanlığın borçlanma yetkisiyle ilgilidir. Muafiyetlerin süreyle sınırlandırıldığına veya uzatıldığına dair resmî bir metin tespit edilmemiştir. Güncel metin mevzuat.gov.tr'den ve Resmî Gazete'den ayrıca kontrol edilmelidir.


7566 sayılı Kanun kentsel dönüşümde tapu harcı hesabını etkiliyor mu?

Kanun, tapu harcı tarifesindeki matrah ifadesini (m. 8) ve emlak vergisi değerlerine ilişkin sınırı (m. 10) değiştirmiştir. Bunlar muaf olmayan kısımlar için önem taşıyabilir; kentsel dönüşümdeki somut etkisi bu yazıda doğrulanmamıştır. Hesaplanan tutar tapu müdürlüğünden yazılı olarak teyit edilmelidir.


Kentsel dönüşümde Fazla ödediğim harcı nasıl geri alabilirim?

Başvuru yolu ve süre, ödenen vergi veya harcın türüne göre değişir. Tahakkuk veya ödeme belgesindeki bilgiler ve ilgili vergi mevzuatı esas alınmalı, süre geçirilmeden bir avukata danışılmalıdır (bkz. 8.2).


Ruhsatsız veya imara aykırı yapılar için de Kentsel dönüşümde vergi harç muafiyeti geçerli mi?

Yönetmelik m. 16/9, muafiyetlerin uygulama alanındaki mevcut yapıların imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın uygulanacağını belirtir. Yine de Kanun'daki diğer şartların (taraf ve işlem şartı) gerçekleşmesi gerekir.


Kentsel Dönüşümde Vergi ve Harç Muafiyetleri 2026-2027
Kentsel Dönüşümde Vergi ve Harç Muafiyetleri 2026-2027


Hukuki Dayanaklar ve Kaynaklar

  • 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Kabul: 16/5/2012; Resmî Gazete: 31/5/2012, sayı 28309), m. 6/9, 7/6, 7/9, 7/10, Ek madde 4, Geçici madde 5. Güncel birleştirilmiş metin için: mevzuat.gov.tr ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı internet sitesi. (Not: mevzuat.gov.tr'deki PDF bağlantısı inceleme sırasında 2022 sonrası değişiklikleri içermeyen eski bir sürümü gösterdiği için güncel metin olarak yalnızca güncel birleştirilmiş metinle birlikte kullanılmalıdır.)

  • 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (Resmî Gazete: 15/12/2012, sayı 28498), m. 8/9, 15/10, 16/9, 16/10, 16/11, 16/12.

  • 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, Resmî Gazete: 4/2/2026, sayı 33158 (resmigazete.gov.tr).

  • 7566 sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (Kabul: 4/12/2025; Resmî Gazete: 19/12/2025, sayı 33112), m. 8, 10, 11, 33, 34 ve 38.

  • 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu, Geçici madde 23 (7566 sayılı Kanun m. 10 ile değiştirilmiş hâli).

  • 7153, 7181 ve 7410 sayılı Kanunlar (6306 sayılı Kanun'un yürürlük tablosuna göre).


Benzer Yazılar

Aşağıdaki içerikler bu konu ile doğrudan ilişkilidir:


Kurumsal Bilgilendirme ve İç Bağlantılar

Sitemizde yer alan tüm içerikler, ziyaretçilerimizin hukuki bilgiye daha hızlı ve doğru şekilde ulaşabilmesi amacıyla hazırlanmıştır. İlgili hukuki konular hakkında detaylı bilgi almak, güncel yayınlarımızı incelemek veya uzman ekibimizle iletişime geçmek için aşağıdaki sayfaları ziyaret edebilirsiniz:

Bu bağlantılar, site içerisinde ilgili içeriklere daha kolay ulaşmanızı sağlamak ve hukuki bilgilendirme sürecini daha verimli hale getirmek amacıyla sunulmuştur.


YT Hukuk

Hukuki uyuşmazlıklar ve güncel mevzuata ilişkin daha fazla bilgi almak için internet sitemizde yer alan diğer içerikleri inceleyebilirsiniz.


Adres: Helis More ResidenceYalı Mah. Kadir Sk. No:14Kartal / İstanbul

E-Posta:

Google Haritalar Konumu:


Yazar ve Güncelleme Bilgisi

Yazar: Avukat Ramazan Yılmaz Uzmanlık alanı: Kentsel dönüşüm hukuku, gayrimenkul hukuku, Yazar profili: Avukat Ramazan Yılmaz

Bu yazı, kentsel dönüşüm uygulamalarında vergi ve harç muafiyetleri hakkında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özelliklerine göre uygulanacak hükümler ve başvuru süreci değişebilir.

Yayın tarihi: 2 Ekim 2026 Son güncelleme: 3 Ekim 2026


Yorumlar

bottom of page