Kentsel Dönüşümde Tahliye ve Yıkım Kararına İtiraz Süreci

Q: Riskli yapı tespitine kaç gün içinde itiraz edilebilir?

İlgili muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde, yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa İdareye dilekçe ile itiraz edilebilir.

Avukat Ramazan Yılmaz
8 Ağu
8 dakikada okunur

Bu yazıda; riskli yapı tespitine itiraz süreci, teknik heyetin işleyişi, idari dava açma süreleri, görevli mahkeme ve kentsel dönüşüm alanında sıkça karşılaşılan yargısal denetim konuları, doğrudan kanun ve yönetmelik hükümlerine dayanılarak ele alınmaktadır.

1. Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Tespitine İtiraz (İdari İtiraz Yolu)

Riskli yapı tespiti, sürecin başlangıç noktasıdır ve buna karşı önce idari bir itiraz yolu öngörülmüştür doğrudan dava değil. 6306 sayılı Kanunun 3. maddesinin birinci fıkrasına göre:

"Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Başkanlığın talebi üzerine, üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkta/Başkanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır."

Yönetmeliğin 7. maddesinin beşinci fıkrası bu süreyi somutlaştırır: itiraz, riskli yapı tespitine ilişkin ilgili muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde, yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa İdareye verilecek bir dilekçe ile yapılır. İtirazın süresi içinde ve yapı maliki veya (vefat hâlinde) mirasçıları tarafından yapılıp yapılmadığı Müdürlükçe veya İdarece kontrol edilir; süresi içinde yapılmayan itirazlar işleme alınmaz.

2. Teknik Heyetin Riskli Yapı Tespitine İtiraz İncelemesi Nasıl İşler?

Yönetmeliğin 9. ve 10. maddelerine göre teknik heyet; üniversitelerden bildirilen dört öğretim üyesi ile ikisi inşaat mühendisi, biri jeoloji veya jeofizik mühendisi olmak üzere Bakanlık/Başkanlık teşkilatından üç üye olmak üzere yedi üyeden oluşur. Teknik heyet, itiraz dilekçesinde gösterilen itiraz sebebiyle bağlı olmaksızın, riskli yapı tespit raporunun teknik yönden tüm unsurlarıyla mevzuata uygun hazırlanıp hazırlanmadığını inceler; gerek görürse yapıyı bizzat yerinde inceleyebilir. Ancak yapının riskli olup olmadığına ilişkin nihai karar, tespitin yapıldığı tarihteki durum ve özelliklere göre verilir.

Teknik heyetin nihai kararı, itiraz eden malike bildirilir. Riskli yapı tespiti neticesinin itiraz üzerine veya yargı kararı ile değişmesi hâlinde, durum ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir (Yönetmelik m.7/7).

Önemli: Teknik heyet aşaması tüketilmeden doğrudan idari yargıya başvurmak mümkündür; ancak uygulamada, itiraz süresi içinde teknik heyete başvurmayı tercih eden malikler, itirazın reddi hâlinde idari yargı yoluna gitmeyi de değerlendirebilir. İtiraz süresi içinde itiraz edilmemesi veya itirazın nihai olarak reddedilmesi durumunda, riskli yapı tespiti kesinleşir.

3. İdari İşlemlere Karşı İptal Davası — Genel Kural

6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin dokuzuncu fıkrası, Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı genel dava açma süresini şu şekilde düzenlemektedir:

"Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir."

Bu hüküm, İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun genel 60 günlük dava açma süresinden farklı ve daha kısa bir özel süre öngörmektedir. Riskli yapı tespiti, riskli alan/rezerv yapı alanı belirlenmesi, tahliye ve yıktırma işlemleri, hisse satışına ilişkin işlemler gibi Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlerin büyük bölümü bu 30 günlük süreye tabidir.

4. Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Tespitine İtiraz Görevli ve Yetkili Mahkeme

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 34. maddesi uyarınca, taşınmazlara ilişkin idari davalarda görevli ve yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir. Riskli alan kararı gibi Cumhurbaşkanı kararıyla alınan kararlarda ise, kararın niteliği gereği ilk derece yargı yeri farklılık gösterebilir; bu nedenle her somut işlemde görevli/yetkili mahkemenin, işlemin türüne göre ayrıca teyit edilmesi önerilir.

5. Kentsel Dönüşümde Riskli Alan Kararına Karşı Dava: Özel Bir Süre Rejimi

6306 sayılı Kanun'un Ek 1. maddesi, riskli alan kararlarına karşı dava açma süresini ayrıca düzenlemiştir:

"Riskli alan kararına karşı Resmî Gazete'de yayımı tarihinden itibaren dava açılabilir. Uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı dava açılamaz."

Buradaki kritik ayrım şudur: riskli alan kararının kendisine karşı dava açma imkânı, kararın Resmî Gazete'de yayımlanmasıyla başlar; karara dayanılarak sonradan tesis edilen uygulama işlemleri (örneğin belirli bir parseldeki tahliye veya yıkım işlemi) üzerinden riskli alan kararının hukuka aykırılığı artık ileri sürülemez. Bu düzenleme, riskli alan kararlarının belirli bir süre sonra kesinleşmesini ve sürecin istikrarını sağlamayı amaçlamaktadır. Dolayısıyla riskli alan ilan edilen bir bölgede taşınmazı bulunan malikler, kararın Resmî Gazete'de yayımlandığı tarihten itibaren süreyi takip etmeli; bu süreyi kaçırmaları hâlinde, sonradan yapılan uygulama işlemlerine karşı dava açsalar dahi riskli alan kararının kendisini artık tartışma konusu yapamayacaklarını bilmelidirler.

6. Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Kararına Katılmayan Maliklerin Durumu

Riskli yapının bulunduğu bir parselde, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara (yeniden inşa, kat karşılığı, hasılat paylaşımı vb.) katılmayan azınlıkta kalan maliklerin arsa payları, açık artırma usulüyle satılabilmektedir. Bu satış işlemleri de idari işlem niteliğinde kabul edilmekte ve dolayısıyla idari yargı denetimine tabi tutulmaktadır.

Konuya ilişkin hukuki literatürde şu değerlendirmeye yer verilmektedir: Yasa'da ve Yönetmelik'te belirtilen usule aykırı bir işlem yapılması veya satış bedelinin düşük tespit edilmesi hâlinde, açık artırma ve satış işlemlerinin tamamı idari işlem mahiyetinde olduğundan, 30 gün içinde idare mahkemelerinde bu işlemin iptali istenebilir. Ayrıca 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin birinci fıkrasında, satış işleminin satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle yargı kararıyla iptal edilmesi hâlinde, yargı kararının nasıl uygulanacağına ilişkin ayrıntılı bir usul öngörülmüştür: yargı kararı, satış bedeli ile yargı kararında belirtilen şekilde hesaplanacak bedel arasındaki farkın, hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenmesi suretiyle uygulanır.

Buna karşılık, satış işleminin bedel dışındaki bir usulsüzlük gerekçesiyle iptal edilmesi ve mülkiyetin henüz üçüncü bir kişiye devredilmemiş olması hâlinde, satışa konu arsa veya arsa payının eski malik adına resen tescil edilmesi ve satış bedelinin iadesi sağlanıncaya kadar bu tutarda alıcı lehine kanuni ipotek tesis edilmesi öngörülmektedir (Kanun m.6/1).

7. Kentsel Dönüşümde Yargısal Denetimde Sık Karşılaşılan Tartışma Konuları

Kentsel dönüşüm alanında idari yargı önüne taşınan uyuşmazlıkların büyük bölümü şu başlıklarda yoğunlaşmaktadır:

a) Riskli Alan/Riskli Yapı Tespitinde Şekil ve Usul Eksiklikleri

Doktrinde, riskli alan kararının şeklen sakat olması hâlinde (örneğin gerekli teknik raporların usulüne uygun hazırlanmaması) işlemin yok hükmünde sayılabileceği ifade edilmektedir. Danıştay 14. Dairesinin konuya ilişkin bir kararında, bir alanın riskli alan ilan edilebilmesi için bu alanın can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığının, yönetmelikte belirtilen usul ve esaslara uygun biçimde, hukuken hiçbir kuşkuya yer bırakmayacak şekilde ortaya konulması gerektiği vurgulanmıştır.

b) Toplantıya Çağrı ve Tebligat Usulündeki Eksiklikler

Salt çoğunluk kararı alınmadan önce yapılması gereken toplantıya çağrı sürecinde usule aykırılık bulunması (örneğin tüm maliklerin usulüne uygun davet edilmemesi), literatürde sık atıfta bulunulan bir dava konusu olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu konuda 2026 değişikliğiyle Yönetmeliğin 15. maddesine, toplantıya çağrının Ek-12 formu ile ve on beş günlük ilan süresiyle yapılması gerektiği açıkça eklenmiş; ayrıca satış dosyasına toplantıya davet belgeleri ve toplantı tutanağının eklenmesi zorunlu hâle getirilmiştir. Bu, gelecekteki olası uyuşmazlıklarda usul denetiminin daha somut kriterlere dayanmasını sağlayabilecek bir gelişmedir.

c) Riskli Yapı Satış Bedelinin (Rayiç Değerin) Düşük Tespiti

Rayiç değerin gerçek piyasa değerinin altında belirlendiği iddiaları da sık görülen bir dava sebebidir. Bu durumda malikin, Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşlarının raporlarına dayanarak itirazda bulunması ve gerekirse dava sürecinde bilirkişi incelemesi talep etmesi mümkündür.

8. Kentsel Dönüşümde İtiraz Süre Hesabında Dikkat Edilmesi Gereken Genel İlkeler

Tebliğ tarihi esas alınır: 30 günlük süre, işlemin tebliğ edildiği veya tebliğ edilmiş sayıldığı tarihten itibaren işlemeye başlar. Muhtarlık ilanı yoluyla yapılan tebligatlarda bu tarih, ilanın son günüdür; elektronik tebligatta ise tebligatın muhatabın adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonudur.
İşlem türüne göre süre farklılaşabilir: Riskli alan kararına karşı dava açma süresinin başlangıcı (Resmî Gazete'de yayım tarihi) ile bireysel bir idari işleme (örneğin belirli bir yapının tahliye kararına) karşı dava açma süresinin başlangıcı (tebliğ tarihi) birbirinden farklıdır.
İdari itiraz ile idari dava süresi ayrı işler: Riskli yapı tespitine karşı 15 günlük idari itiraz süresi ile idari işlemlere karşı 30 günlük dava açma süresi, farklı aşamalara ve farklı mercilere ilişkindir; bu iki süreyi birbirine karıştırmamak gerekir.
Yürütmenin durdurulması talebi: İdari dava açılırken, işlemin icrası hâlinde telafisi güç veya imkânsız zararlar doğacağı düşünülüyorsa, İYUK'un genel hükümleri çerçevesinde yürütmenin durdurulması talep edilebilir. Kanunun eski hâlinde bu konuda özel bir kısıtlama bulunduğu, ancak bu kısıtlamanın kanun değişiklikleriyle kaldırıldığı bilinmektedir; somut olayda uygulanacak usulün güncel mevzuata göre teyit edilmesi önerilir.

9. Kentsel Dönüşümde İtiraz ve Dava Sürecinde Pratik Öneriler

Tebliğ tarihini kayıt altına alın. Muhtarlık ilanının başlangıç ve bitiş tarihlerini fotoğraflayın veya belgeleyin; e-Devlet bildirim tarihini ekran görüntüsüyle saklayın.
15 ve 30 günlük süreleri karıştırmayın. Riskli yapı tespitine itiraz 15 gün, idari işlemin iptali için dava açma süresi 30 gündür.
Riskli alan kararlarında süreyi kararın Resmî Gazete'de yayımlandığı tarihten başlatın, sonraki uygulama işlemlerini bekleyerek riskli alan kararının kendisini dava konusu yapamayacağınızı unutmayın.
Toplantıya çağrı ve tebligat belgelerini saklayın; bu belgeler, hem idarenin işlem güvenliği hem de sizin olası bir dava sürecinizdeki delil durumunuz açısından önemlidir.
Bedel itirazlarında bağımsız değerleme raporu edinin; rayiç değerin düşük tespit edildiğini düşünüyorsanız, bu iddianızı somut bir değerleme raporuyla destekleyin.

10. Sık Sorulan Sorular (SSS) Kentsel Dönüşümde Tahliye ve Yıkım Kararına İtiraz Süreci

Riskli yapı tespitine kaç gün içinde itiraz edilebilir?İlgili muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde, yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa İdareye dilekçe ile itiraz edilebilir.

Riskli yapı ve riskli alan kararlarına karşı idari dava açma süresi kaç gündür?Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı, genel kural olarak tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir. Riskli alan kararına karşı ise süre, kararın Resmî Gazete'de yayımlandığı tarihten itibaren işler.

Riskli alan kararına daha sonra tesis edilen bir uygulama işlemi üzerinden itiraz edebilir miyim?Hayır. Kanun, uygulama işlemleri üzerinden riskli alan kararına karşı dava açılamayacağını açıkça düzenlemiştir; riskli alan kararının kendisi ancak Resmî Gazete'de yayımlandığı tarihten itibaren dava konusu edilebilir.

Salt çoğunluk kararına katılmadım ve payım satıldı; bu satışa itiraz edebilir miyim?Satış işlemi idari işlem niteliğinde kabul edildiğinden, usule aykırılık veya bedelin düşük tespiti gibi gerekçelerle idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Süre ve usul, somut işlemin tebliğ tarihine göre belirlenmelidir.

Hangi mahkeme görevli ve yetkilidir?Taşınmazlara ilişkin idari davalarda, İYUK madde 34 uyarınca taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesi görevli ve yetkilidir.

Dava açarken yürütmenin durdurulması talep edebilir miyim?Genel idari yargılama usulü çerçevesinde, işlemin uygulanması hâlinde telafisi güç zararlar doğabileceği gerekçesiyle yürütmenin durdurulması talep edilebilir; bu konudaki güncel usul her somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir.

Kentsel dönüşüm sürecinde itiraz ve dava yolları; riskli yapı tespitine karşı 15 günlük idari itiraz, idari işlemlere karşı 30 günlük genel dava açma süresi ve riskli alan kararına karşı Resmî Gazete'de yayım tarihinden itibaren işleyen özel bir süre olmak üzere birbirinden farklı rejimlere tabidir. Bu sürelerin doğru hesaplanması ve tebligatların usulüne uygunluğunun titizlikle takip edilmesi, hak kaybı yaşanmaması bakımından belirleyicidir.

Uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Metindeki bilgiler hiçbir şekilde somut hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Herhangi bir işlemden önce alanında deneyimli bir avukata danışılması büyük önem taşır. YT Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, bu genel rehberdeki bilgiler doğrultusunda yapılan işlemlerden sorumlu tutulamaz.

Kentsel dönüşümde tahliye ve yıkım kararına itiraz süreci, dava açma süreleri, yürütmenin durdurulması hakkında kentsel dönüşüm avukatı makalesi.

Kaynakça

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, madde 3, 4, 6, Ek Madde 1; RG. 31/5/2012-28309
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, madde 7, 9, 10, 15, 15/A; RG. 15/12/2012-28498, güncel konsolide metin
6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, madde 34
Mondaq/ilgili kaynak, "6306 Sayılı Kanun Kapsamında Azınlık Pay Sahiplerinin Arsa Paylarının Açık Arttırma Yoluyla Satışı", https://www.mondaq.com/turkey/real-estate/1594750/
DergiPark, "6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapılarda Pay…", https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/2052925
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü, "6306 Sayılı Kanun 6/A Maddesi ile Getirilen Tapuların Hazineye Devri…", https://www.gayrimenkulhukuku.org/

Kurumsal Bilgilendirme ve İç Bağlantılar

Sitemizde yer alan tüm içerikler, ziyaretçilerimizin hukuki bilgiye daha hızlı ve doğru şekilde ulaşabilmesi amacıyla hazırlanmıştır. İlgili hukuki konular hakkında detaylı bilgi almak, güncel yayınlarımızı incelemek veya uzman ekibimizle iletişime geçmek için aşağıdaki sayfaları ziyaret edebilirsiniz:

Bu bağlantılar, site içerisinde ilgili içeriklere daha kolay ulaşmanızı sağlamak ve hukuki bilgilendirme sürecini daha verimli hale getirmek amacıyla sunulmuştur.