Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Dikkat Edilmesi Gerekenler

Avukat Ramazan Yılmaz
2 gün önce
14 dakikada okunur

Türkiye'nin büyük şehirlerinde — özellikle İstanbul'un Anadolu Yakası'nda (Kartal, Pendik, Maltepe) — deprem riski nedeniyle kentsel dönüşüm süreçleri giderek yoğunlaşmaktadır. Bu süreçlerin merkezinde, kat maliki ile müteahhit arasındaki hukuki ilişkiyi kuran kat karşılığı inşaat sözleşmesi (diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi) yer almaktadır. Bu sözleşme, hem 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) eser sözleşmesi hükümlerini hem de taşınmaz devrine ilişkin şekil kurallarını, hem de 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un getirdiği özel yükümlülükleri bir arada barındıran karma nitelikli bir sözleşmedir.

Uygulamada sıkça karşılaşılan mağduriyetlerin büyük bölümü, bu sözleşmenin hazırlanması aşamasında gösterilen özensizlikten kaynaklanmaktadır. Bu yazıda, sözleşmenin şekil şartından fesih hükümlerine, cezai şarttan kentsel dönüşüme özgü düzenlemelere kadar tüm kritik noktalar; güncel mevzuat, Yargıtay içtihadı ve pratik uyarılarla birlikte ele alınmaktadır.

Önemli not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta dosyaya özgü inceleme, güncel mevzuat taraması ve uzman görüşü gerekmektedir. Sözleşme imzalanmadan önce mutlaka bir avukata inceletilmelidir.

1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir ve Kentsel Dönüşümdeki Önemi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa veya bina malikinin taşınmazını (veya arsa payını) müteahhide devretmeyi, müteahhidin ise karşılığında bu arsa üzerine bina inşa ederek belirlenen bağımsız bölümleri (daire, dükkân vb.) arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.

Yargıtay içtihadına göre bu sözleşme, hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin unsurları bir arada barındıran, kanunda düzenlenmemiş atipik (karma) bir sözleşme türüdür.

Kentsel dönüşüm bağlamında bu sözleşmenin önemi katlanarak artmaktadır, çünkü:

Riskli yapı tespiti sonrası bina yıkılacak ve maliklerin mülkiyet hakları geçici olarak "vaat" statüsüne geçecektir.
Malikler, inşaat süresince yeni bir konut edinme sürecinin tamamen müteahhidin performansına bağlı hale gelmesiyle önemli bir risk altına girmektedir.
6306 sayılı Kanun, standart kat karşılığı sözleşmelerine ek olarak bina tamamlama sigortası, hakediş usulü satış kısıtlaması gibi özel güvenceler getirmektedir (bu konuya ilerleyen bölümlerde ayrıntılı değinilecektir).

2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Resmi Şekil Şartı (Noter Düzenlemesi Zorunluluğu)

2.1. Yasal Dayanak - Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Resmi Şekil Şartı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğurduğu için resmi şekle tabi bir sözleşmedir. Bu zorunluluğun yasal dayanakları şunlardır:

Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 706 — ''Madde 706- Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır'' hükmü taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşmelerin resmi şekilde yapılmasını arar.
TBK m. 237 — MADDE 237- ''Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.'' hükmü taşınmaz satışı vaadinin resmi şekilde yapılmasını öngörür.
Noterlik Kanunu m. 60 ve 89 ile - ''Düzenleme şeklinde yapılması zorunlu işlemler:
Madde 89 – Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va'di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir.''
Tapu Kanunu m. 26 — resmi şeklin "noterde düzenleme şeklinde" yapılması gerektiğini belirler.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre, sadece noterde imza tasdiki yeterli değildir; sözleşmenin bizzat noterlikçe "düzenleme" şeklinde tanzim edilmesi zorunludur. Adi yazılı şekilde (noter huzurunda düzenlenmeden) yapılan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kural olarak hükümsüzdür.

2.2. Şekil Eksikliğinin İstisnaları - Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Resmi Şekil Şartı

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 30.09.1988 tarih, 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararı, şekil eksikliğine rağmen sözleşmenin geçerlilik kazanabileceği iki temel istisnayı ortaya koymuştur:

Tapuda devrin gerçekleşmiş olması: Sözleşmeyle yükleniciye devri kararlaştırılan taşınmaz payı, tapuda fiilen yükleniciye devredilmişse, başlangıçta şekil noksanlığı nedeniyle geçersiz olan sözleşme geçerli hale gelir. Zira sözleşmenin diğer unsuru olan "inşaat sözleşmesi" kısmı zaten şekil şartına tabi değildir.
Dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı (TMK m. 2): Yükleniciye inşaatın büyük ölçüde tamamlanmış olması ve arsa sahibinin edimini de ifa etmiş olması durumunda, arsa sahibinin sözleşmenin şekil eksikliğini ileri sürerek geçersizlik iddiasında bulunması, Yargıtay tarafından hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilmektedir. Bu değerlendirmede aranan unsurlar şunlardır:
- Yüklenicinin inşaatı bitirmiş veya büyük ölçüde tamamlamış olması,
- Arsa sahibinin devir borcu altına girdiği taşınmazı/bağımsız bölümleri fiilen teslim etmiş olması,
- Tarafların iyi niyetli hareket etmiş olması.

Pratik öneri: Kentsel dönüşüm projelerinde imzalanacak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mutlaka noterde düzenleme şeklinde yapılması, sözleşmenin bir kopyasının tapuya şerh verdirilmesi ve hiçbir koşulda adi yazılı protokollerle yetinilmemesi gerekmektedir. Şekil eksikliğine dayalı istisnaların uygulanması her zaman somut olayın özelliklerine bağlıdır ve önceden garanti edilemez; bu nedenle en güvenli yol, en baştan doğru şekle uymaktır.

3. Tarafların ve Bağımsız Bölümlerin Net Belirlenmesi - Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Sözleşmede arsa sahibi/sahipleri ile müteahhidin kimlik bilgileri, unvanları, adresleri eksiksiz yer almalıdır. Kentsel dönüşüm projelerinde özellikle dikkat edilmesi gereken husus, birden fazla malikin bulunduğu parsellerde tüm hissedarların sözleşmeye taraf olmasıdır.

Yargıtay, tüm arsa sahiplerinin taraf olmadığı bir kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak diğer sahiplerden cezai şart veya benzeri taleplerde bulunulamayacağını, bu eksikliğin sonradan muvafakat veya ayrı sözleşme yoluyla giderilemeyeceğini belirtmektedir. Bu nedenle:

Paylı mülkiyette tüm paydaşların sözleşmeye katılımı sağlanmalı,
Vekaletle işlem yapılıyorsa vekaletnamenin kapsamı (özellikle "taşınmaz devrine ve inşaat sözleşmesi akdine yetkili" ibaresi) noterde kontrol edilmeli,
Her bağımsız bölümün (daire, dükkân, depo, otopark vb.) hangi tarafa ait olacağı, kat/blok/numara bazında tereddüde yer bırakmayacak şekilde tarif edilmelidir.

4. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Arsa Payı Dağılımı ve Paylaşım Oranlarının Açık Yazılması

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin özü, arsa sahibinin belirli bir arsa payını müteahhide devretmesi, buna karşılık inşa edilecek bağımsız bölümlerden belirli bir kısmının arsa sahibinde kalmasıdır (örneğin "%40 arsa sahibi – %60 müteahhit" paylaşımı gibi).

Sözleşmede mutlaka:

Paylaşım oranının (kaçta kaç arsa payı karşılığı, kaç bağımsız bölüm) somut biçimde belirtilmesi,
Hangi bağımsız bölümlerin arsa sahibine, hangilerinin müteahhide bırakılacağının (kat/daire numarası bazında) yazılması,
Ortak alanların (otopark, depo, çatı katı vb.) paylaşım dışı mı yoksa paylaşıma dahil mi olduğunun netleştirilmesi

gerekmektedir. Paylaşım oranının belirsiz veya genel ifadelerle ("uygun bir şekilde paylaşılacaktır" gibi) bırakılması, ileride ciddi uyuşmazlıklara yol açan en yaygın hatalardan biridir.

5. İnşaatın Başlama ve Teslim Süresinin Kesin Olarak Belirlenmesi

Sözleşmede inşaatın başlama tarihi (genellikle ruhsat alımı veya tahliye/yıkım tarihine bağlanır) ile teslim tarihinin açık ve somut takvim tarihleriyle belirlenmesi gerekir. "Ruhsat alındıktan sonra makul sürede" gibi belirsiz ifadeler, gecikme tazminatı ve cezai şart taleplerinde ispat güçlüğüne yol açmaktadır.

Kentsel dönüşüm projelerinde teslim süresinin belirlenmesinde ayrıca dikkate alınması gereken unsurlar:

Riskli yapı tespiti, tahliye ve yıkım sürecinin ne kadar süreceği,
Ruhsat başvurusu ve imar durumu netleşmesinin süreye etkisi,
Kiracı/hak sahiplerine ödenecek kira yardımı sürecinin teslim tarihiyle ilişkisi.

Pratik öneri: Teslim tarihinin "yapı kullanma izin belgesi (iskân)" alınması şeklinde mi, yoksa "anahtar teslimi" şeklinde mi tanımlandığı açıkça yazılmalıdır; bu iki kavram farklı hukuki sonuçlar doğurabilmektedir.

6. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Cezai Şart ve Gecikme Tazminatı Hükümleri

6.1. Yasal Çerçeve

Cezai şart (ceza koşulu), TBK m. 179-182 arasında düzenlenmiştir. TBK m. 179/2 hükmü şöyledir: "Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir."

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık karşılaşılan cezai şart türü, ifaya ek cezai şarttır — yani müteahhidin sözleşmede kararlaştırılan sürede teslim yapmaması halinde, teslim talebiyle birlikte cezai şartın da istenebildiği düzenlemedir.

6.2. Uygulamada Kritik Noktalar

a) İhtirazi kayıt zorunluluğu: Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça, arsa sahibinin gecikmeli teslim alınan bağımsız bölümü ihtirazi kayıt koymaksızın (çekincesiz) teslim alması halinde cezai şart talep hakkı düşmektedir. Bu nedenle geç teslim alınan taşınmazlarda mutlaka yazılı ihtirazi kayıt konulmalı ve bu husus tutanağa geçirilmelidir.

b) Cezai şart ile gecikme tazminatının birlikte talebi: Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin bir kararında, sözleşmede "cezai şart" ve "gecikme tazminatı" ayrı ayrı düzenlenmiş olsa dahi, bunların aynı zararı karşılaması halinde ikisinin birlikte tam olarak talep edilmesinin mükerrer ödeme teşkil edeceği, TBK m. 180 (mülga BK m. 159) uyarınca yalnızca cezai şartı aşan kısmın talep edilebileceği belirtilmiştir.

''TBK MADDE 180- Alacaklı hiçbir zarara uğramamış olsa bile, kararlaştırılan cezanın ifası gerekir. Alacaklının uğradığı zarar kararlaştırılan ceza tutarını aşıyorsa alacaklı, borçlunun kusuru bulunduğunu ispat etmedikçe aşan miktarı isteyemez.''

c) Cezai şartın indirilmesi (TBK m. 182/son): Hâkim, aşırı gördüğü cezai şartı kendiliğinden indirebilir. Bu nedenle sözleşmede öngörülecek cezai şart tutarının makul ve gerçekçi olması, aşırı yüksek belirlenen cezaların dava sürecinde indirime tabi tutulma riskini azaltacaktır.

Pratik öneri: Sözleşmeye, cezai şartın teslimde ihtirazi kayıt aranmaksızın istenebileceğine ilişkin açık bir hüküm eklenmesi, arsa sahibi lehine önemli bir güvence sağlar.

7. Teminat, İpotek ve Güvence Mekanizmaları

Arsa sahibinin en büyük riski, arsasını/taşınmazını devrettikten sonra müteahhidin inşaatı yarım bırakması veya iflas etmesidir. Bu riske karşı sözleşmede öngörülebilecek güvence mekanizmaları:

Kademeli tapu devri: Arsa payının tamamının baştan değil, inşaatın belirli aşamalarına (kaba inşaat, ruhsat, iskân vb.) bağlı olarak kademeli şekilde devredilmesi.
İpotek tesisi: Müteahhit adına devredilen paylar üzerine, inşaatın tamamlanmasını teminen arsa sahibi lehine ipotek konulması.
Teminat mektubu: Banka teminat mektubu alınması.
Tapu kütüğüne şerh: Sözleşmenin (veya inşaat şartlarının) tapu kütüğüne şerh verdirilmesi, iyi niyetli üçüncü kişilere karşı koruma sağlar.
6306 sayılı Kanun kapsamındaki haciz/tedbir yasağı: 6306 sayılı Kanun'un ilgili hükmü uyarınca, dönüşüm uygulamalarındaki taşınmazlar gayrimenkul satış vaadi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden müteahhide devredilmişse, kat irtifakı kuruluncaya kadar (yapım işine ait malzeme/işçilik alacakları hariç olmak üzere) müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamamaktadır. Ancak yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa bu koruma ortadan kalkmakta ve haciz/tedbir imkânı doğmaktadır.

Pratik öneri: Kat irtifakının 6 aylık süre içinde kurulup kurulmadığının takibi, arsa sahiplerinin haklarının korunması açısından kritik önemdedir; bu süreç avukat veya proje danışmanı tarafından mutlaka izlenmelidir.

8. Teknik Şartname, Malzeme Kalitesi ve Standartlar - Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Sözleşmeye ek olarak hazırlanacak teknik şartname, uyuşmazlıkların en sık kaynaklandığı alandır. Şartnamede:

Kullanılacak malzemelerin marka/kalite sınıfının (fayans, parke, mutfak dolabı, tesisat malzemeleri vb.) somut olarak belirtilmesi,
İnşaatın hangi imar mevzuatı, deprem yönetmeliği ve teknik standartlara (TS, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği vb.) uygun yapılacağının yazılması,
Ortak alanların (asansör, ısı yalıtımı, sığınak, deprem güçlendirme unsurları) teknik özelliklerinin belirtilmesi

önem taşır. Şartnamenin belirsiz veya eksik bırakılması, teslim sonrası "ayıplı ifa" iddialarında ispat yükünü ağırlaştırmaktadır (bkz. Bölüm 13).

9. Ruhsat, İmar ve İskân Sorumluluğu - Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Sözleşmede, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınması sorumluluğunun açıkça müteahhide ait olduğu yazılmalıdır. Ayrıca:

Ruhsat alım sürecindeki gecikmelerin teslim süresine etkisinin nasıl hesaplanacağı,
İmar durumunda inşaat sırasında değişiklik olması halinde (emsal artışı/azalışı gibi) tarafların haklarının nasıl güncelleneceği,
İskân alınmadan yapılan "fiili teslimlerin" sözleşme açısından hangi hukuki sonucu doğuracağı

netleştirilmelidir. İskân alınmaması, bağımsız bölümlerin kat mülkiyetine geçişini ve dolayısıyla arsa sahibinin tapusunu net biçimde alabilmesini doğrudan etkileyen bir husustur.

10. Mücbir Sebep Halleri ve Süre Uzatımı Koşulları - Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Sözleşmede mücbir sebep (deprem, pandemi, savaş, doğal afet gibi öngörülemeyen ve karşı konulamaz haller) tanımı yapılmalı ve bu hallerin teslim süresine etkisi (süre uzatımı, cezai şarttan muafiyet vb.) düzenlenmelidir. Mücbir sebep hükmünün dar veya belirsiz kaleme alınması, müteahhidin normal ticari risklerini (malzeme fiyat artışı, işçi bulma güçlüğü gibi) mücbir sebep kapsamına sokarak haksız avantaj elde etmesine yol açabilmektedir; bu nedenle mücbir sebep tanımının sınırlı ve somut hallerle çerçevelenmesi önerilir.

11. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih Şartları ve Sözleşmeden Dönme Halleri

11.1. Genel Çerçeve

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine ilişkin kanunda özel bir düzenleme bulunmadığından, bu konuda halen Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 25.01.1984 tarih, 1983/3 Esas, 1984/1 Karar sayılı kararı esas alınmaktadır.

Bu karara göre, sözleşmenin geriye etkili (baştan itibaren) feshi kural olarak mümkün olmakla birlikte, inşaatın büyük ölçüde tamamlanmış olduğu durumlarda geriye etkili fesih yerine ileriye etkili fesih ve denkleştirme esasları uygulanmaktadır. Bu yaklaşımın temel gerekçesi, müteahhidin kusurlu davranışına rağmen tamamlanan işin boşa gitmesini önlemek ve taraflar arasında hakkaniyete uygun bir denge kurmaktır.

11.2. Uygulama Kriterleri

İnşaatın fiziki tamamlanma oranı bilirkişi incelemesiyle tespit edilir.
Yüksek oranda tamamlanma durumunda (somut olaya göre değerlendirilen bir eşik) geriye etkili fesih talep edilemez; bunun yerine ileriye etkili fesih ile müteahhidin yaptığı işin oranına göre bedel talep etmesi esası uygulanır.
Tamamlanma oranının düşük kaldığı hallerde geriye etkili fesih gündeme gelebilir, ancak bu durumda dahi somut olayın koşulları ve hakkaniyet ilkesi ayrıca değerlendirilir.

Önemli uyarı: Tamamlanma oranına ilişkin kesin bir yüzdesel eşik kanunda yer almamaktadır; bu oran içtihatta somut olaya göre değerlendirilmekte olup, güncel Yargıtay kararlarının ilgili daireden (özellikle 15. ve 23. Hukuk Daireleri) teyit edilmesi önerilir.

11.3. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Kentsel Dönüşüme Özgü İdari Fesih Mekanizması

Kentsel dönüşüm projelerinde, standart kat karşılığı sözleşmelerinden farklı olarak idari fesih mekanizması öngörülebilmektedir; bu mekanizma, müteahhidin edimlerini yerine getirmemesi halinde idarenin (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı/ilgili idare) sürece müdahalesini içerir. Bu düzenlemenin somut kapsamı proje bazında ve ilgili idari düzenlemeler ışığında değerlendirilmelidir.

12. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kentsel Dönüşüm Özel Hükümleri (6306 Sayılı Kanun Kapsamı)

Kentsel dönüşüm kapsamındaki kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, standart sözleşmelerden ayrılan önemli ek yükümlülükler içermektedir:

12.1. Bina Tamamlama Sigortası / Teminat Mektubu Zorunluluğu

6306 sayılı Kanun kapsamındaki projelerde müteahhit, yapı ruhsatı almadan önce bina tamamlama sigortası poliçesi veya banka teminat mektubu sunmak zorundadır. Bu teminatın oranı yakın tarihli düzenlemelerle güncellenmiştir; güncel oranın ve yürürlük tarihinin ilgili Bakanlık düzenlemesinden teyit edilmesi önerilir, zira bu tür teminat oranları zaman içinde mevzuat değişikliğine tabi tutulmaktadır.

12.2. Müteahhit Seçiminde Çoğunluk Şartı

Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhit seçimi, kat maliklerinin/hak sahiplerinin aldığı çoğunluk kararıyla yapılmaktadır. Bu alanda 2026 yılı içinde önemli bir mevzuat değişikliği yaşanmış olup, önceki dönemde aranan yüksek çoğunluk eşiği düşürülmüş, arsa payı esasına göre salt çoğunluk (%50+1) esasına geçilmiştir. Bu değişikliğin uygulama detayları (riskli alan/riskli yapı ayrımı, etap veya parsel bazlı hesaplama gibi) somut projeye göre değişebileceğinden, güncel Uygulama Yönetmeliği'nin ilgili maddelerinin teyit edilmesi gerekir.

12.3. Riskli Yapı Şerhi ve Tapu Kütüğü İşlemleri

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra tapu kütüğüne bir şerh işlenmekte; yıkım gerçekleştikten sonra bu şerhin terkini, ilgili idarenin bildirimi üzerine yapılmaktadır. Bu sürecin usul ve esasları, yakın tarihli Uygulama Yönetmeliği değişiklikleriyle güncellenmiştir.

12.4. Kira Yardımı ve Hak Sahipliği

6306 sayılı Kanun kapsamında kira yardımından yararlanabilmek için binanın Bakanlıkça riskli yapı olarak tescil edilmiş olması, başvurunun tahliye/yıkım kararının tebliğinden itibaren belirli bir süre içinde yapılması ve hak sahipliği belgesinin (tapu senedi veya kira sözleşmesi) ibraz edilmesi gerekmektedir. Yardım tutarları yıllık olarak güncellenmekte olduğundan, güncel rakamlar için ilgili Bakanlık duyurularına bakılması önerilir.

Önemli uyarı: 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nde yakın dönemde köklü değişiklikler yapılmıştır. Kentsel dönüşüm sözleşmesi imzalanmadan önce, sözleşmenin hazırlandığı tarihte yürürlükte olan güncel yönetmelik hükümlerinin mutlaka kontrol edilmesi ve bu konuda Resmî Gazete'den teyit alınması gerekmektedir; zira bu alan sık değişikliğe uğrayan, dinamik bir mevzuat alanıdır.

13. Tapuya Şerh ve Kat İrtifakı / Kat Mülkiyeti Süreci

İnşaat tamamlanana kadar taraflar arasındaki hukuki ilişkinin güvence altına alınması için tapu kütüğüne şerh verdirilmesi önemlidir. Süreç genel hatlarıyla şöyle işler:

Kat irtifakı kurulması: İnşaat ruhsatı alındıktan sonra, projeye uygun olarak her bağımsız bölüm için kat irtifakı tesis edilir. Kat irtifakının, yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kurulması, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki haciz/tedbir korumasının devamı açısından kritik önemdedir (bkz. Bölüm 7).
İnşaatın tamamlanması ve iskân alınması: Yapı kullanma izin belgesi (iskân) alındıktan sonra kat irtifakı, kat mülkiyetine dönüştürülür.
Kat mülkiyetine geçiş: Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kanun) hükümleri uyarınca, tüm bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğüne tescili sağlanır.

Pratik öneri: Arsa sahibinin, kendisine ait olacak bağımsız bölümler üzerinde inşaat süresince müteahhit lehine yapılan devrin kapsamını ve koşullarını sözleşmede net olarak görebilmesi için, devredilen payların tapuda "şerh" ile korunması ve kademeli devir modelinin (bkz. Bölüm 7) tercih edilmesi önerilir.

14. Ayıplı ve Eksik İfa Durumunda Haklar

14.1. Yasal Çerçeve

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi eser sözleşmesi niteliği taşıdığından, müteahhidin (yüklenicinin) ayıptan sorumluluğu TBK m. 470 ve devamı (özellikle m. 474-478) hükümlerine tabidir.

TBK m. 474/I: "İş sahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır."
TBK m. 475: Ayıbın varlığı halinde iş sahibinin sahip olduğu seçimlik hakları düzenler: (i) eser kullanılamayacak veya hakkaniyet gereği kabulü beklenemeyecek ölçüde ağır ayıplıysa sözleşmeden dönme, (ii) bedelden indirim talep etme, veya (iii) müteahhidin giderleri kendisine ait olmak üzere ayıbın ücretsiz onarımını isteme.
TBK m. 477: Gizli ayıplara ilişkin bildirim yükümlülüğünü düzenler.

14.2. Ayıp – Eksik İş Ayrımı

Uygulamada sıkça karıştırılan bir husus, "ayıplı ifa" ile "eksik iş" kavramları arasındaki farktır:

Eksik iş: Sözleşmede kararlaştırılan işlerin bir kısmının hiç yapılmamış olmasıdır (örneğin sözleşmede belirtilen asansörün monte edilmemesi).
Ayıplı ifa: Yapılan işin, sözleşmede taahhüt edilen veya normal olarak beklenen nitelikleri taşımamasıdır (örneğin yalıtımın standartlara uygun yapılmamış olması).

Bu ayrımın önemi, muayene ve ihbar külfeti bakımından ortaya çıkmaktadır: eksik işte arsa sahibinin muayene/ihbar külfeti aranmazken, ayıplı ifada TBK m. 474'te öngörülen gözden geçirme ve bildirim yükümlülüğüne uyulmaması, arsa sahibinin ayıptan doğan haklarını kaybetmesine yol açabilmektedir.

14.3. Pratik Uyarılar - Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Bağımsız bölüm teslim alınırken detaylı bir tespit tutanağı düzenlenmesi ve görülebilir (açık) ayıpların bu tutanağa yazılması,
Sonradan ortaya çıkan (gizli) ayıpların fark edilir edilmez, gecikmeksizin yazılı olarak müteahhide bildirilmesi,
Bildirimin ispat kolaylığı açısından noter aracılığıyla veya yazılı/kayıtlı iletişim kanallarıyla yapılması,
Ayıp nedeniyle uğranılan zararların (örneğin ayıp nedeniyle kira kaybı) TBK m. 112 genel hükümleri çerçevesinde ayrıca talep edilebileceğinin bilinmesi

önerilir.

15. Ketnsel Dönüşüm Kapsamlında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Sık Yapılan Hatalar ve Pratik Uyarılar

Uygulamada sıkça karşılaşılan hatalar şu şekilde özetlenebilir:

Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde değil, adi yazılı şekilde yapılması — bu durum sözleşmeyi baştan geçersiz kılabilir.
Teslim süresinin belirsiz ifadelerle düzenlenmesi — somut takvim tarihi yerine "ruhsat sonrası makul sürede" gibi ifadeler kullanılması.
Bağımsız bölümlerin teslimi sırasında ihtirazi kayıt konulmaması — bu durum cezai şart ve gecikme tazminatı talep hakkının kaybına yol açabilir.
Tüm hissedarların sözleşmeye taraf edilmemesi — paylı mülkiyette bazı paydaşların dışarıda bırakılması.
Kat irtifakının 6 aylık süre içinde kurulmasının takip edilmemesi — bu durum 6306 sayılı Kanun'un sağladığı haciz/tedbir korumasının kaybına yol açabilir.
Teknik şartnamenin belirsiz veya eksik hazırlanması — bu durum ayıplı ifa iddialarında ispat güçlüğü yaratır.
Mücbir sebep tanımının çok geniş tutulması — müteahhidin normal ticari risklerinin mücbir sebep kapsamına sokulması.
Cezai şart tutarının aşırı yüksek veya gerçekçi olmayan biçimde belirlenmesi — TBK m. 182 uyarınca hâkim tarafından indirime tabi tutulma riski.
Güncel mevzuatın kontrol edilmemesi — özellikle 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nin sık değişikliğe uğradığı göz ardı edilerek, eski hükümlere göre sözleşme hazırlanması.

16. Ketnsel Dönüşüm Kapsamlında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Sonuç ve Tavsiyeler

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kentsel dönüşüm sürecinin hukuki omurgasını oluşturan, tek bir maddesindeki eksikliğin dahi ciddi mağduriyetlere yol açabileceği kritik bir belgedir. Bu sözleşmenin sağlıklı şekilde hazırlanabilmesi için:

Sözleşmenin mutlaka noterde düzenleme şeklinde yapılması,
Taraflar, paylaşım oranları, teslim süreleri ve teknik şartların somut ve belirsizliğe yer bırakmayacak biçimde yazılması,
Cezai şart, gecikme tazminatı ve fesih hükümlerinin Yargıtay içtihadına uygun ve dengeli şekilde düzenlenmesi,
6306 sayılı Kanun kapsamındaki özel yükümlülüklerin (bina tamamlama sigortası, kat irtifakı süresi, çoğunluk şartı gibi) güncel mevzuata göre kontrol edilmesi,
Sözleşme imzalanmadan önce mutlaka bir gayrimenkul ve inşaat hukuku alanında uzman avukata inceletilmesi

büyük önem taşımaktadır. Bu yazıda ele alınan hususlar genel bir çerçeve sunmakta olup, her somut olayın kendine özgü koşulları (parselin bulunduğu bölge, riskli yapı/riskli alan ayrımı, maliklerin sayısı, mevcut imar durumu vb.) ayrı bir değerlendirme gerektirmektedir.

17. Ketnsel Dönüşüm Kapsamlında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılırsa geçersiz mi olur?Kural olarak evet, ancak Yargıtay içtihadına göre inşaatın büyük ölçüde tamamlanması ve arsa sahibinin de kendi edimini ifa etmiş olması gibi şartların birlikte gerçekleşmesi halinde, TMK m. 2 çerçevesinde şekil eksikliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması sayılabilir. Ancak bu istisnanın uygulanıp uygulanmayacağı somut olaya göre değişir; en güvenli yol baştan doğru şekle uymaktır.

2. Müteahhit inşaatı zamanında teslim etmezse ne yapabilirim?Sözleşmede cezai şart öngörülmüşse ve teslim ihtirazi kayıtla alınmışsa, hem teslim (ifa) hem de cezai şart/gecikme tazminatı talep edilebilir. İhtirazi kayıt konulmadan çekincesiz teslim alınması, bu hakkın kaybına yol açabilir.

3. Kentsel dönüşümde müteahhit iflas ederse arsam ne olur?6306 sayılı Kanun kapsamında, kat irtifakı kurulana kadar (yapım işine ait alacaklar hariç) müteahhidin borçlarından dolayı taşınmaza haciz/tedbir uygulanamaz; ancak bu koruma, yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa ortadan kalkar. Ayrıca sözleşmede öngörülen teminat mektubu veya bina tamamlama sigortası, bu riske karşı ek güvence sağlar.

4. Teslim aldığım dairede sonradan ayıp/kusur tespit edersem ne yapmalıyım?TBK m. 474 uyarınca, ayıbı fark eder etmez gecikmeksizin yazılı olarak müteahhide bildirmeniz gerekir. Bildirim yapılmazsa, ayıbı kabul etmiş sayılabilir ve TBK m. 475'teki (onarım, bedel indirimi, dönme) haklarınızı kaybedebilirsiniz.

5. Sözleşmede kaç kat mülkiyeti/arsa payı bana ait olacak, bunu nereden takip edebilirim?Sözleşmede belirtilen paylaşım oranı ve bağımsız bölüm tahsisi, tapu müdürlüğü nezdinde kat irtifakı/kat mülkiyeti kayıtlarından takip edilebilir. Kademeli devir modeli tercih edilmişse, her aşamadaki devrin tapu kaydına yansıyıp yansımadığı düzenli olarak kontrol edilmelidir.

Kaynakça ve Doğrulama Notu

Bu yazıda atıf yapılan temel mevzuat ve içtihatlar: TBK m. 112, 118, 125, 179-182, 237, 470, 474-478; TMK m. 2, 706, 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu); Noterlik Kanunu m. 60, 89; Tapu Kanunu m. 26; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Uygulama Yönetmeliği; Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararları (30.09.1988, 1987/2 E.-1988/2 K.; 25.01.1984, 1983/3 E.-1984/1 K.); Yargıtay 14., 15. ve 23. Hukuk Dairesi kararları.

Uyarı: 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği 2026 yılı içinde önemli değişikliklere uğramıştır (özellikle müteahhit seçiminde çoğunluk şartı ve bina tamamlama sigortası oranı konularında). Bu yazıdaki güncel oran ve eşik bilgileri genel doğrulama amaçlı verilmiş olup, sözleşme hazırlanmadan önce mevzuat.gov.tr ve Resmî Gazete üzerinden yürürlükteki güncel metnin teyit edilmesi şiddetle tavsiye edilir. Belirtilen Yargıtay karar numaralarının da güncel içtihat bankası (UYAP/Kazancı/Lexpera) üzerinden teyidi önerilir; bu yazı hukuki görüş niteliğinde olmayıp somut dosya incelemesi yerine geçmez.

Kentsel dönüşümde kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilmesi gerekenler nelerdir?. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hakkında avukat makalesi.

Bu içerik hazırlanırken kentsel dönüşüm süreçlerine ilişkin mevzuat, idari düzenlemeler ve resmi kurum açıklamaları dikkate alınmıştır.

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatMevzuatNo=6306&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
Resmî Gazete – Kentsel Dönüşüm ve Uygulama Yönetmelikleri
https://www.resmigazete.gov.tr
T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı – Kentsel Dönüşüm Bilgilendirme
https://www.csb.gov.tr
TOKİ (Toplu Konut İdaresi Başkanlığı) – Kentsel Dönüşüm ve Konut Projeleri
https://www.toki.gov.tr
Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı (AFAD) – Deprem ve riskli yapı politikaları
https://www.afad.gov.tr

Kurumsal Bilgilendirme ve İç Bağlantılar

Sitemizde yer alan tüm içerikler, ziyaretçilerimizin hukuki bilgiye daha hızlı ve doğru şekilde ulaşabilmesi amacıyla hazırlanmıştır. İlgili hukuki konular hakkında detaylı bilgi almak, güncel yayınlarımızı incelemek veya uzman ekibimizle iletişime geçmek için aşağıdaki sayfaları ziyaret edebilirsiniz:

Bu bağlantılar, site içerisinde ilgili içeriklere daha kolay ulaşmanızı sağlamak ve hukuki bilgilendirme sürecini daha verimli hale getirmek amacıyla sunulmuştur.

YT Hukuk

Hukuki uyuşmazlıklar ve güncel mevzuata ilişkin daha fazla bilgi almak için internet sitemizde yer alan diğer içerikleri inceleyebilirsiniz.

Adres: Helis More ResidenceYalı Mah. Kadir Sk. No:14Kartal / İstanbul

E-Posta:

yilmaztatlihukuk@gmail.com

linkedin:

https://www.linkedin.com/in/yilmaz-tatli-hukuk/

Google Haritalar Konumu:

https://share.google/znnbESTucfvLzqSdw