WhatsApp’tan ulaşın
top of page
Ara

Kentsel Dönüşüm Nedir? Güncel Tanımı ve Temel Kavramlar

  • Yazarın fotoğrafı: Avukat Ramazan Yılmaz
    Avukat Ramazan Yılmaz
  • 10 dakika önce
  • 8 dakikada okunur
Kısa cevap: Kentsel dönüşüm, afet riski altındaki alanların ve bu alanların dışındaki riskli yapıların güvenli ve sağlıklı yaşam çevrelerine dönüştürülmesine yönelik uygulamaların genel adıdır. 6306 sayılı Kanun bakımından temel amaç, riskli yapıların bulunduğu arsa ve araziler ile afet riski altındaki alanlarda iyileştirme, tasfiye ve yenileme yapılmasını sağlamaktır.

Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan yapıların ve alanların daha güvenli, sağlıklı ve mevzuata uygun hâle getirilmesi amacıyla yapıların yenilenmesi, güçlendirilmesi veya gerektiğinde tasfiye edilmesini kapsayan hukuki, teknik ve idari süreçlerin bütünüdür. Türkiye’de kentsel dönüşümün temel hukuki dayanaklarından biri 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanundur.

6306 sayılı Kanun, yalnızca eski binaların yıkılıp yeniden yapılmasını düzenleyen bir kanun değildir. Riskli yapı, riskli alan, rezerv yapı alanı, riskli yapı tespiti, tahliye ve yıkım, yeniden yapılaşma, maliklerin karar alma süreçleri, kira yardımı, kredi ve diğer dönüşüm uygulamaları bu hukuki çerçeve içerisinde değerlendirilir.


2026 yılı itibarıyla kentsel dönüşüm uygulamalarında özellikle riskli yapı tespiti, 15 günlük itiraz süresi, tahliye ve yıkım süreci, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu ve karara katılmayan maliklerin hisselerinin satışı önem taşımaktadır. Kentsel dönüşümün hangi hükümlere tabi olduğu ise somut taşınmazın niteliğine ve uygulamanın hangi aşamada bulunduğuna göre ayrıca belirlenmelidir.


1. Kentsel Dönüşüm Ne Demektir?

“Kentsel dönüşüm” günlük kullanımda çoğu zaman eski bir binanın yıkılarak yerine yeni bir bina yapılması anlamında kullanılmaktadır. Ancak hukuken konu bundan daha geniştir. 6306 sayılı Kanun'un 1. maddesinin birinci fıkrasında kanunun amacı şu şekilde düzenlenmiştir:

“Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.”

Bu nedenle kentsel dönüşümün hukuki anlamını yalnızca “binayı yıkıp yeniden yapmak” şeklinde tanımlamak doğru değildir. Kentsel dönüşüm kapsamında somut olayın özelliklerine göre;

  1. riskli yapının tespit edilmesi,

  2. yapının güçlendirilmesi,

  3. riskli yapının tahliye edilmesi,

  4. yapının yıkılması,

  5. arsanın yeniden değerlendirilmesi,

  6. yeni yapı yapılması,

  7. maliklerin anlaşması,

  8. salt çoğunlukla karar alınması,

  9. gerekli hâllerde anlaşmayan maliklerin hisselerinin satılması,

  10. kira yardımı veya diğer finansal desteklerden yararlanılması, gibi farklı işlemler gündeme gelebilir.


2. Kentsel Dönüşümün Hukuki Dayanağı Nedir?

Türkiye'de 6306 sayılı Kanun, kentsel dönüşüm uygulamalarının temel kanuni dayanaklarından biridir.

Kanunun tam adı: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun. Kanun 16 Mayıs 2012 tarihinde kabul edilmiş, 31 Mayıs 2012 tarihli ve 28309 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmıştır. 


Kanunun uygulanmasına ilişkin temel ikincil düzenleme ise 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğidir. Yönetmeliğin amacı; riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanlarının tespiti ile riskli yapıların yıktırılması, planlama, taşınmazların değerinin tespiti, hak sahipleriyle yapılacak anlaşmalar, yardımlar ve yeniden yapılacak yapılara ilişkin usul ve esasları belirlemektir.


2023 yılında 7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kanunda tanımlanan idari yapı içerisinde yer almıştır. Güncel uygulamada Başkanlık, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki önemli işlemleri yürütmektedir.


3. 6306 Sayılı Kanuna Göre Riskli Yapı Nedir?

Kentsel dönüşüm bakımından en çok karşılaşılan kavramlardan biri riskli yapıdır.

6306 sayılı Kanun'un 2. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendinde riskli yapı şu şekilde tanımlanmıştır:

“Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı,”

Bir yapının riskli yapı olarak değerlendirilebilmesi için mutlaka riskli alan içerisinde bulunması gerekmez.


Yalnızca yapının eski olması tek başına hukuken “riskli yapı” olduğu anlamına gelmez. Riskli yapı statüsünün belirlenmesinde kanunun ve ilgili yönetmeliğin öngördüğü bilimsel ve teknik tespit sürecinin uygulanması gerekir.


Kentsel Dönüşüm Başkanlığı da riskli yapıların, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin Ek-2'sinde yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre tespit edildiğini belirtmektedir.


4. Kentsel Dönüşümde Riskli Alan Nedir?

Riskli alan, riskin tek bir yapıdan ziyade belirli bir alan bakımından değerlendirilmesini ifade eder.

6306 sayılı Kanun'un 2. maddesinin birinci fıkrasının (ç) bendine göre:

“Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı,”

Dolayısıyla riskli yapı ile riskli alan aynı kavram değildir.


Riskli yapı

Belirli bir yapının teknik açıdan risk taşımasıyla ilgilidir.


Riskli alan

Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski bulunan daha geniş bir alanın hukuki statüsüdür.


Bu ayrım özellikle dava ve itiraz süreçlerinde önemlidir. Çünkü hangi işlemin dava konusu edildiği; uygulanacak hükümleri, işlem türünü ve hukuki değerlendirmeyi etkileyebilir.


5. Kentsel Dönüşümde Rezerv Yapı Alanı Nedir?

Bir diğer önemli kavram rezerv yapı alanıdır.

6306 sayılı Kanun'un 2. maddesinin birinci fıkrasının (c) bendinde rezerv yapı alanı:

“Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda (…) kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanları,”

Burada özellikle güncel mevzuat metninin dikkate alınması gerekir. Rezerv yapı alanına ilişkin düzenlemeler geçmiş yıllarda çeşitli kanun değişikliklerinden etkilenmiştir. Bu nedenle eski tarihli internet yazılarında bulunan “rezerv yapı alanı yalnızca yeni yerleşim alanı olarak kullanılabilir” şeklindeki açıklamalar, güncel mevzuatla karşılaştırılmadan kullanılmamalıdır.


6. Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm sürecinin temel aşamalarından biridir. 6306 sayılı Kanun'un 3. maddesinin birinci fıkrasına göre riskli yapıların tespiti, Kanunun uygulanmasına ilişkin yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Sonuç Başkanlığa veya İdareye bildirilir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı da maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin başvurusu ile riskli yapı tespiti yaptırılabileceğini belirtmektedir.


Riskli yapı tespitinin teknik içeriği, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği ve özellikle Ek-2'deki Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar çerçevesinde değerlendirilir.


7. Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süresi Kaç Gündür?

6306 sayılı Kanun'un 3. maddesinin birinci fıkrasında riskli yapı tespitlerine karşı maliklerin veya kanuni temsilcilerinin on beş gün içinde itiraz edebileceği düzenlenmiştir. Ancak sürenin hangi tarihten başlayacağı ayrıca önemlidir. Kanunun 3. maddesinin ikinci fıkrasında riskli yapı tespitine ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmesi öngörülmüştür.

Aynı hükme göre:

“Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.”

Bu nedenle “bana tebligat gelmedi” şeklindeki bir değerlendirme, 6306 sayılı Kanun bakımından tek başına sürenin başlamadığı anlamına gelmez. Riskli yapı tespitine itiraz bakımından muhtarlık ilan tarihi mutlaka kontrol edilmelidir.


8. Riskli Yapı Kesinleşirse Ne Olur?

Riskli yapı tespitine süresi içinde itiraz edilmemesi veya yapılan itirazın reddedilmesiyle süreç yeni bir aşamaya geçer. Bu aşamadan sonra gündeme gelen temel işlemler arasında:

  1. riskli yapının tahliyesi,

  2. yapının yıktırılması,

  3. maliklerin yeni uygulamaya ilişkin karar alması,

  4. yeniden yapılaşma,

  5. gerekli hâllerde salt çoğunluk ve arsa payı satışı, bulunabilir.


Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın güncel bilgilendirmesine göre riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması için maliklere ve yapıda ikamet edenlere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilmektedir. Süresinde yıkılmayan yapıların tahliye ve yıkım işlemleri Kanunda ve ilgili düzenlemelerde öngörülen usule göre gerçekleştirilebilir.


9. Riskli Yapı Yıkılmadan Yeni Dönüşüm Kararı Alınabilir mi?

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın açıklamasına göre riskli yapı kesinleştikten sonra, yapının yıktırılmış olması şartı aranmaksızın, maliklerden birinin istemiyle yeni uygulamalara ilişkin karar alınmak üzere toplantı yapılabilir. Toplantı ve karar mekanizmasında maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu esas alınmaktadır. Somut dosyada riskli yapı tespitinin kesinleşme durumu ve maliklerin karar alma süreci ayrıca incelenmelidir.


10. Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Nedir?

6306 sayılı Kanun kapsamında özellikle riskli yapıların bulunduğu parsellerde maliklerin karar alma sürecinde hisseleri oranında salt çoğunluk esas alınmaktadır. Başka bir ifadeyle değerlendirme yalnızca maliklerin kişi sayısına göre yapılmaz; maliklerin taşınmazdaki arsa payları/hisseleri de dikkate alınır.


Örneğin dört malik bulunan bir taşınmazda maliklerden birinin yüksek arsa payına, diğerlerinin ise daha düşük arsa paylarına sahip olması hâlinde yalnızca “kaç malik kabul etti?” hesabı yapmak hukuken yeterli olmayabilir. Bu nedenle kentsel dönüşüm dosyalarında tapu kayıtları ve arsa payları üzerinden çoğunluk hesabı yapılması gerekir.


11. 2026'da Kentsel Dönüşüm Sürecinde Nelere Dikkat Edilmeli?

2026 yılı itibarıyla bir taşınmazın kentsel dönüşüm sürecinde olup olmadığını değerlendirirken yalnızca “bina riskli mi?” sorusuna odaklanmak yeterli değildir. Özellikle şu belgeler ve tarihler kontrol edilmelidir:

  1. Riskli yapı tespit raporu

  2. Riskli yapı tespitinin yapıldığı tarih

  3. Yapıya asılan tutanak

  4. Muhtarlık ilan tarihi

  5. 15 günlük itiraz süresinin başlangıcı ve sonu

  6. Teknik heyet kararı

  7. Riskli yapı tespitinin kesinleşme tarihi

  8. Tahliye ve yıkım bildirimi

  9. Verilen tahliye/yıkım süresi

  10. Maliklerin toplantı tutanağı

  11. Arsa payları

  12. Salt çoğunluk hesabı

  13. Müteahhit ile yapılan sözleşme

  14. Varsa fesih işlemleri

  15. Arsa payı satışına ilişkin belgeler

  16. Değerleme raporu

  17. Kira yardımı ve diğer desteklere ilişkin başvurular


Özellikle süreye bağlı işlemlerde belgenin düzenlendiği tarih ile hukuken tebliğ edilmiş sayıldığı tarihin birbirinden ayrılması gerekir.


12. Kentsel Dönüşümde Sık Sorulan Sorular


Kentsel dönüşüm nedir?

Kentsel dönüşüm; afet riski altındaki alanların ve bu alanların dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerin, sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturulması amacıyla iyileştirilmesi, yenilenmesi veya gerektiğinde tasfiye edilmesine yönelik uygulamaların genel adıdır. 6306 sayılı Kanun bu alandaki temel kanunlardan biridir.


Kentsel dönüşüm için bina mutlaka riskli yapı olarak mı tespit edilmelidir?

Her kentsel dönüşüm uygulamasının hukuki dayanağı aynı değildir. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanına ilişkin farklı uygulamalar bulunmaktadır. Bu nedenle somut dönüşüm modelinin ayrıca belirlenmesi gerekir.


Riskli yapı tespitine kaç gün içinde itiraz edilir?

6306 sayılı Kanun'un 3. maddesi kapsamında riskli yapı tespitine karşı 15 gün içinde itiraz edilebilir. Bildirim sistemi bakımından muhtarlıkta yapılan ilanın son günü önem taşır.


Riskli yapı tespitine kim itiraz edebilir?

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitine malikler veya kanuni temsilcileri tarafından itiraz edilebilir.


Riskli yapı tespitinden sonra bina hemen yıkılır mı?

Hayır. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra tahliye ve yıkıma ilişkin mevzuatta öngörülen süreç uygulanır. Maliklere ve yapıda ikamet edenlere yıkım için doksan günden fazla olmamak üzere süre verilmesi öngörülmektedir.


Riskli yapı yıkılmadan dönüşüm kararı alınabilir mi?

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın güncel açıklamasına göre riskli yapı kesinleştikten sonra, yapının yıkılmış olması şartı aranmaksızın yeni uygulamalara ilişkin karar alınmak üzere toplantı yapılabilir.


Kentsel dönüşümde salt çoğunluk nedir?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki belirli uygulamalarda karar alma mekanizması maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu esas alınarak yürütülür. Bu nedenle yalnızca maliklerin kişi sayısına göre hesap yapılması yeterli değildir.


Kentsel dönüşümde anlaşmayan malikin hissesi satılabilir mi?

Kanunda ve ilgili Yönetmelikte öngörülen şartların gerçekleşmesi hâlinde, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin hisselerinin açık artırma usulüyle satışına ilişkin mekanizma bulunmaktadır. Satışın geçerli olabilmesi için kanuni usulün eksiksiz uygulanması gerekir.


Eski bina otomatik olarak riskli yapı mıdır?

Hayır. Binanın yalnızca eski olması tek başına 6306 sayılı Kanun anlamında riskli yapı statüsü oluşturmaz. Riskli yapı, kanunda öngörülen bilimsel ve teknik verilere dayalı tespit süreci sonucunda belirlenir.


Riskli yapı güçlendirilebilir mi?

Teknik olarak güçlendirilmesi mümkün olan yapılar bakımından, mevzuatta öngörülen şartların yerine getirilmesi hâlinde güçlendirme seçeneği gündeme gelebilir. Bunun için somut yapının teknik ve hukuki durumunun ayrıca incelenmesi gerekir.


Kentsel dönüşümde kira yardımı alınabilir mi?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki şartların gerçekleşmesi hâlinde kira yardımı ve mevzuatta öngörülen diğer destekler gündeme gelebilir. Ancak hak sahipliği, süre ve başvuru şartları uygulamanın niteliğine göre belirlenir. Güncel başvuru koşulları ve tutarlar ayrıca kontrol edilmelidir.


istanbul kentsel dönüşüm avukatı ramazan yılmaz
Kentsel dönüşüm nedir ve nasıl uygulanır? Kentsel dönüşümün güncel tanımı ve temel kavramlarını öğrenmek için hemen tıklayın!

Benzer Yazılar

Aşağıdaki içerikler bu konu ile doğrudan ilişkilidir:


Kurumsal Bilgilendirme ve İç Bağlantılar

Sitemizde yer alan tüm içerikler, ziyaretçilerimizin hukuki bilgiye daha hızlı ve doğru şekilde ulaşabilmesi amacıyla hazırlanmıştır. İlgili hukuki konular hakkında detaylı bilgi almak, güncel yayınlarımızı incelemek veya uzman ekibimizle iletişime geçmek için aşağıdaki sayfaları ziyaret edebilirsiniz:

Bu bağlantılar, site içerisinde ilgili içeriklere daha kolay ulaşmanızı sağlamak ve hukuki bilgilendirme sürecini daha verimli hale getirmek amacıyla sunulmuştur.


YT Hukuk

Hukuki uyuşmazlıklar ve güncel mevzuata ilişkin daha fazla bilgi almak için internet sitemizde yer alan diğer içerikleri inceleyebilirsiniz.


Adres: Helis More ResidenceYalı Mah. Kadir Sk. No:14Kartal / İstanbul

E-Posta:

Google Haritalar Konumu:



Yorumlar

bottom of page