Kentsel Dönüşüm 2026 Değişiklikleri: Toplantı, Tebligat, Satış

Avukat Ramazan Yılmaz

12 Ağu

17 dakikada okunur

Kentsel dönüşüm, Türkiye'de milyonlarca bağımsız bölüm malikini doğrudan ilgilendiren, hem mülkiyet hakkının kullanımını hem de günlük hayatı etkileyen bir süreçtir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirleyen Uygulama Yönetmeliği, 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan bir değişiklikle yeniden şekillendirildi. Değişikliği yayımlayan kurum Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'dır ve düzenleme yayım tarihinde, yani 4 Şubat 2026'da yürürlüğe girmiştir.

Bu yazıda; riskli yapı tespiti yapılmış bir binada maliklerin nasıl toplantıya çağrılacağı, salt çoğunluk kararına katılmayan (azınlıkta kalan) maliklerin paylarının nasıl satılacağı, yapı ruhsatı başvurusunda hangi belgelerin artık zorunlu hale geldiği, tapu harcı muafiyetinin kapsamı ve inşaat teminatlarına ilişkin geçici düzenleme dahil olmak üzere, 2026 değişikliğinin tüm maddeleri; ilgili kanun hükümleri ve konuya ilişkin yargı içtihadıyla birlikte ayrıntılı biçimde ele alınmaktadır.

6306 Sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği'nin Yeri

Kanun ile Yönetmelik Arasındaki İlişki

16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı kavramlarını tanımlayan, bu alanlarda yürütülecek dönüşüm sürecinin temel çerçevesini çizen ana kanundur. Kanunun 6. maddesi, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapının yıktırılıp yıktırılmadığına bakılmaksızın; yeniden bina yaptırılması, payların satılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usullerle yeniden değerlendirilmesi konusunda hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınabileceğini öngörür. Kanunun uygulanmasına ilişkin ayrıntılar ise 15/12/2012 tarihli ve 28498 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği ile düzenlenmektedir. 4 Şubat 2026 tarihli değişiklik, işte bu yönetmeliğin 8, 15, 15/A, 16 ve 22. maddelerinde ve ekler kısmında yapılmıştır.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı Nedir?

Değişikliği yayımlayan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na bağlı, kamu tüzel kişiliğini haiz, özel bütçeli bir kurum olarak Ekim 2023'te Cumhurbaşkanlığı kararnamesiyle kurulmuştur. Kuruluş kararnamesine göre Başkanlık, 6306 sayılı Kanun ve ilgili diğer mevzuat kapsamındaki görev ve yetkileri kullanmak üzere merkezi Ankara'da faaliyet göstermektedir. 2026 değişikliğinin 6. maddesiyle, Uygulama Yönetmeliği'nin 22. maddesinde geçen "Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı" ibaresi "Kentsel Dönüşüm Başkanı" olarak değiştirilmiş; böylece yönetmeliği yürütme yetkisi de fiilen görevi üstlenen kuruma göre güncellenmiştir.

6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği 2026 Değişikliğinin Madde Madde İncelemesi

1. Riskli Yapı Şerhinin Terkini ve Yeni Belirtme Zorunluluğu (Madde 1 — Yönetmelik m.8/9)

Değişiklikten önce de riskli yapının yıktırılmasından sonra tapu kütüğündeki riskli yapı şerhinin terkin edilmesi mümkündü. Yeni düzenleme ile Yönetmeliğin 8. maddesinin dokuzuncu fıkrası şu şekilde yeniden yazılmıştır:

"(9) Riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi, riskli yapının yıktırılmasına ilişkin belgelere istinaden ilgililerin talebi üzerine veya Başkanlık ya da İdarenin bildirimi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir. Riskli yapı şerhinin terkininden sonra taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesinde 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır ve parselde yapılacak iş, işlem ve uygulamalar Kanun kapsamında yürütülür."

Buradaki kritik yenilik, riskli yapı şerhi kalktıktan sonra bile taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair yeni bir belirtmenin tapu kütüğüne işlenmesinin zorunlu hale gelmesidir. Önceki uygulamada, yapı yıkıldıktan ve şerh terkin edildikten sonra taşınmazın kentsel dönüşüm kapsamında olduğu bilgisi tapu kaydından net biçimde takip edilemeyebiliyordu; bu durum özellikle arsa payı devralan üçüncü kişiler ile finans kuruluşları açısından belirsizlik yaratıyordu. Yeni düzenleme ile taşınmazın hukuki statüsü, yapı fiilen ortadan kalksa dahi tapu sicilinden izlenebilir hale gelmiştir.

Pratik sonuç: Riskli yapının yıkıldığı bir parselde arsa payı satın almayı düşünen kişiler, tapu kaydındaki bu yeni belirtmeyi mutlaka kontrol etmeli; taşınmazın hâlâ 6306 sayılı Kanun'un getirdiği özel usullere (salt çoğunluk kararı, satış prosedürü vb.) tabi olduğunu göz önünde bulundurmalıdır.

2. Toplantı Çağrısı, Tebligat ve Anlaşmaya Katılmayanların Payının Satışı (Madde 2 — Yönetmelik m.15)

Bu madde, değişikliğin en kapsamlı ve uygulamada en çok etkisi olacak kısmıdır. Yönetmeliğin 15. maddesinin ikinci, dördüncü, beşinci, sekizinci ve onuncu fıkraları değiştirilmiştir.

a) Kentsel Dönüşüm Toplantıya Çağrı Usulünün Netleştirilmesi (m.15/2)

Kanunun 6. maddesi uyarınca riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamalara ilişkin karar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır. Yeni fıkra, bu kararın alınabilmesi için izlenecek somut prosedürü şöyle tarif etmektedir:

Maliklerden birinin istemi üzerine bütün malikler toplantıya çağrılır.
Toplantının yeri ve zamanı, Yönetmeliğe eklenen Ek-12 formu doldurularak ya ilgili muhtarlıkta ya da riskli yapı henüz yıkılmamışsa bina kapısında/duyuru panosunda on beş gün süreyle ilan edilerek ya da noter vasıtasıyla maliklere bildirilir.
İlan yoluyla yapılan bildirimlerde, toplantı yeri ve zamanı, ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır.
Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılır ve yine salt çoğunlukla alınan karar, taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır.

Bu değişikliğin önemi şuradadır: Önceki uygulamada, toplantıya davetin ne şekilde, hangi belgeyle ve hangi sürede yapılacağı konusunda yönetmelik metninde bu denli ayrıntılı bir usul bulunmuyordu; bu belirsizlik, birçok idari dava ve itirazın kaynağını oluşturuyordu (bu konudaki yargısal örneklere aşağıda yer verilmiştir). Ek-12 formunun ve on beş günlük ilan süresinin standart hale getirilmesi, toplantı çağrısının usule uygunluğunu daha kolay ispatlanabilir kılmayı amaçlamaktadır.

b) Kentsel Dönüşüm Karara Katılmayanlara Bildirim ve On Beş Günlük Süre

Salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan maliklere:

Tapuya elektronik tebligat adresi bildirmiş olanlara elektronik tebligat yoluyla,
Bildirmemiş olanlara ise noter vasıtasıyla veya riskli yapılarda Ek-8, riskli alan/rezerv yapı alanlarında Ek-10 formu doldurularak ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirilir.

Elektronik yolla yapılan bildirim, muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda; muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirim ise ilanın son günü yapılmış sayılır.

Karara katılmayan malike bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde:

Teklif incelenmez veya
Salt çoğunlukla alınan karar ve teklif kabul edilmezse,

arsa payları, Başkanlıkça tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemezse, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedel Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenerek bu kurumlarca satın alınır; dönüşüm projesinin maliklerce yürütüldüğü alanlarda ise satış gerçekleşinceye kadar öncelikle diğer paydaşlara satış tekrarlanır. Riskli yapılarda ise pay, yapılan anlaşmaya uyulması şartıyla üçüncü kişilere satılabilir.

Bu fıkranın pratik önemi: Azınlıkta kalan (anlaşmaya katılmayan) malikler için en kritik nokta, bildirimin yapıldığı tarihten itibaren işleyen on beş günlük süredir. Bu süre içinde herhangi bir aksiyon almamak, doğrudan payın açık artırmayla elden çıkması riskini doğurur. Dolayısıyla tebligatın usulüne uygun yapılıp yapılmadığı (elektronik tebligat, noter tebligatı veya muhtarlık ilanı) her somut olayda titizlikle incelenmelidir; zira usulsüz tebligat, sonraki satış işleminin iptaline yol açabilecek bir sebep teşkil edebilir.

c) Kentsel Dönüşümde Yapı Ruhsatı Başvurusundan Önce Aranan Şartlar (m.15/4)

Değiştirilen dördüncü fıkraya göre, salt çoğunluk kararına dayanarak yapı ruhsatı başvurusunda bulunulabilmesi için:

Alınan karar ile teklifin, karara katılmayan maliklere yukarıda açıklanan usulle tebliğ edilmiş olması,
Bu maliklerin hisselerinin, Yönetmeliğin 15/A maddesi uyarınca satışı için Müdürlüğe (veya yetki devri yapılmışsa İdareye) müracaat edilmiş olması

şart koşulmaktadır. Müdürlük veya İdare, satış dosyası üzerinde ön inceleme yaparak salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığını ve tebligat işlemlerinin tamamlanıp tamamlanmadığını değerlendiren bir yazıyı, talep üzerine ruhsatı düzenleyecek idareye gönderir.

Bu düzenleme, önceki uygulamada zaman zaman tartışma konusu olan "salt çoğunlukla alınan kararın yapı ruhsatı başvurusuna yeterli olup olmadığı" sorusuna açıklık getirmekte; ruhsat başvurusu öncesinde tebligat ve satış müracaatı süreçlerinin tamamlanmış olmasını ön koşul haline getirmektedir.

d) Kentsel Dönüşüm Arsa Satışında Öncelik Sırası (m.15/5)

Riskli binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, bu satışın öncelikle Başkanlığa veya Bakanlığın bağlı/ilgili kuruluşlarına, İdareye ya da TOKİ'ye teklif edilmesi gerekmektedir. Bu kurumlardan biri satın almayı uygun görürse, arsa payları satın alınan kişilerle Yönetmeliğin 14. maddesi çerçevesinde konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilir.

e) Tamamı Riskli Yapı Olan Birden Fazla Parselin Tevhidi (m.15/8)

Üzerindeki yapıların tamamı riskli yapı olarak tespit edilmiş, tevhidi mümkün birden fazla parselin birleştirilmesi, ifraz, terk, ihdas ve tescil işlemlerine, her parselde ayrı ayrı sahip olunan hisseler oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilir. Bu parseller arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin de tevhide dahil edilebilmesi için, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 7. maddesinin üçüncü fıkrası saklı kalmak kaydıyla, boş parseldeki tüm maliklerin oybirliğiyle karar vermesi gerekir — burada salt çoğunluk değil, oybirliği aranması dikkat çekicidir. Tevhitten sonraki uygulamalara ise yine salt çoğunlukla karar verilir. Ayrıca riskli yapının bulunduğu bir parsel ifraz edilirse, oluşan parsellerden yalnızca riskli yapının karşılık geldiği parsel(ler) Kanun kapsamında değerlendirilmeye devam eder; diğer parsellerden riskli yapı şerhi kaldırılır.

f) İmar Hakkı Aktarımı ile Başka Parselde Yapılaşma (m.15/10)

Zemin sorunları, afet riski veya mevzuata göre yapılaşma hakkının bulunmaması nedeniyle uygulama alanında yeni yapı yapılamıyorsa, yapı başka bir parselde inşa edilebilir. Riskli yapının bulunduğu parselin yapılaşma hakkı imar hakkı aktarımı yoluyla başka bir parsele taşınacaksa; maliklerin tamamının aynı parselde şuyulandırılması ve o parseldeki diğer maliklerin muvafakati şart koşulmaktadır. Böyle bir durumda, hakların uygulama alanı dışındaki parselde kullanılacağına dair uygulama alanının bulunduğu ildeki Müdürlükten resmî bir yazı alınması ve bu yazının ilgili belediyelere ve tapu müdürlüklerine bildirilmesi gerekir.

3. Satış Dosyasına Eklenecek Belgeler ve Sonraki Satışların İlanı (Madde 3 — Yönetmelik m.15/A)

Yönetmeliğin 15/A maddesinin birinci fıkrasının (a) bendine, "Maliklerin" ibaresinden sonra gelmek üzere "toplantıya davet edildiğine dair belgeler, toplantının yapıldığına dair tutanak" ibaresi eklenmiştir. Bu, açık artırma yoluyla satış dosyasının artık yalnızca malik bilgilerini değil, toplantı çağrısının usulüne uygun yapıldığını ve toplantının fiilen icra edildiğini gösteren belgeleri de içermesi gerektiği anlamına gelir. Bu ekleme, satış işleminin idari işlem olarak denetime tabi tutulması ihtimalinde, sürecin başından itibaren usule uygunluğunun belgelendirilmesini sağlamayı amaçlamaktadır.

Aynı maddenin on ikinci fıkrası da değiştirilmiş; ilk satışta satışa konu hissenin anlaşan paydaşlarca satın alınmaması halinde yapılacak sonraki satış işlemlerinde, satışın yapılacağı yer, tarih ve saatin Müdürlükçe belirlenmesinin ardından Ek-13 formu düzenlenerek Müdürlük/İdare yayın araçlarıyla ve ilan panosunda on beş gün süreyle ilan edilmesi ve tüm maliklere e-Devlet kapısı üzerinden bildirilmesi öngörülmüştür. E-Devlet üzerinden bildirim yönteminin bu fıkrayla ilk kez sisteme dahil edilmesi, tebligat süreçlerinin dijitalleşmesi yönünde atılmış somut bir adımdır.

4. Kentsel Dönüşüm Tapu Harç ve Ücret Muafiyetinin Oranlanması (Madde 4 — Yönetmelik m.16/11)

Değişiklikle, riskli yapının bulunduğu parselin boş parsellerle tevhit edilerek uygulama yapılması veya bu parselin yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımıyla başka bir parsele taşınması durumunda, tapu harç ve ücret muafiyetlerinden yararlanmanın oranı netleştirilmiştir. Buna göre muafiyetten, riskli yapının bulunduğu parselin alanının; tevhit sonucu oluşan veya imar hakkı transferi yapılan yeni parselin alanına oranı nispetinde yararlanılacaktır. Yani muafiyet, yeni (büyümüş) parselin tamamı için değil, riskli parselin yeni parsel içindeki oransal payı kadar uygulanacaktır.

5. Kentsel Dönüşümde Teminata İlişkin Geçici Uygulama (Madde 5 — Geçici Madde 5)

Yönetmeliğe eklenen Geçici Madde 5 uyarınca, 1/1/2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, yapı müteahhidinin talebi halinde, Yönetmeliğin 13. maddesinin dokuzuncu fıkrasının (c) bendinde değişen %6 teminat oranına göre yeniden düzenlenebilecektir. Bu hüküm, teminat oranında yakın dönemde yapılan bir değişikliğin geriye dönük olarak, belirli bir tarihten sonra düzenlenmiş ruhsatlara da müteahhidin talebine bağlı olarak uygulanabilmesini sağlayan bir geçiş hükmüdür. Müteahhitlerin, mevcut teminat yapılarının bu yeni orana göre yeniden düzenlenip düzenlenemeyeceğini ilgili idareye başvurarak somut olarak teyit ettirmesi önerilir.

6. Kentsel Dönüşüm Yürütme Yetkisinin Güncellenmesi ve Ekler (Madde 6, 7, 8, 9)

Daha önce belirtildiği gibi, Yönetmeliğin 22. maddesinde geçen "Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı" ibaresi "Kentsel Dönüşüm Başkanı" olarak değiştirilmiştir (Madde 6). Ayrıca Yönetmeliğe Ek-12 (toplantı çağrı ilanı formu) ve Ek-13 (sonraki satışların ilanı formu) eklenmiştir (Madde 7). Yönetmelik, yayımı tarihinde, yani 4 Şubat 2026'da yürürlüğe girmiş olup (Madde 8), hükümlerini Kentsel Dönüşüm Başkanı yürütecektir (Madde 9).

7. Kentsel Dönüşümde Değişikliğin Uygulamaya Yansımaları: Genel Değerlendirme

Toplantı ve Tebligat Sürecinin Standardizasyonu

2026 değişikliğinin ortak paydası, riskli yapı süreçlerinde uzun yıllardır belirsizlik ve uyuşmazlık kaynağı olan toplantıya çağrı ve tebligat usulünün somut form ve sürelerle standart hale getirilmesidir. Ek-8, Ek-10, Ek-12 ve Ek-13 formlarının sisteme dahil edilmesi; on beş günlük ilan sürelerinin netleştirilmesi ve elektronik tebligat ile e-Devlet bildiriminin öne çıkarılması, idarenin işlem tesis ederken dayanacağı usul kurallarını somutlaştırmaktadır. Bu, hem idare hem de malikler açısından öngörülebilirliği artırma potansiyeli taşımakla birlikte, uygulamanın fiilen nasıl işleyeceği zaman içinde idari yargı kararlarıyla daha net şekillenecektir.

Azınlık Maliklerin Korunması Açısından

Satış dosyasına toplantıya davet belgelerinin ve toplantı tutanağının eklenmesinin zorunlu hale gelmesi (Madde 3), aslında azınlıkta kalan maliklerin korunması bakımından da önem taşımaktadır. Zira mevcut içtihatta, malikin gerçekten davet edilip edilmediği veya tebligatın usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, açık artırma yoluyla yapılan satışların iptali davalarında sıklıkla tartışma konusu olmuştur. Bu belgelerin dosyada bulunmasının zorunlu kılınması, hem idarenin işlem güvenliğini hem de olası bir yargısal denetimde ispat yükünün daha net karşılanabilmesini sağlayabilir.

8. Riskli Yapı Süreçlerinde Yargısal Denetim: Neden Önemli?

6306 sayılı Kanun çerçevesinde alınan kararlar ve yapılan işlemler (riskli yapı tespiti, salt çoğunluk kararı sonrası satış işlemleri, açık artırma vb.) doktrin ve uygulamada büyük ölçüde idari işlem niteliğinde kabul edilmektedir. Bu nedenle usule aykırılık iddiaları idari yargıda ileri sürülebilmektedir. Konuya ilişkin literatürde yer alan değerlendirmelere göre, Yasa ve Yönetmelik'te öngörülen usule aykırı işlem tesisi veya satış bedelinin düşük tespit edilmesi hallerinde, açık artırma ve satış işlemlerinin 30 gün içinde idare mahkemelerinde iptali istenebilmektedir. Satış sonucunda mülkiyet yeni malike geçtikten sonra işlemin iptaline karar verilirse, iptal kararının gerekçesine göre ya arsa payının eski malik adına tescili ya da fark bedelin ödenmesi yoluna gidilebildiği ifade edilmektedir.

Doktrinde ayrıca, riskli yapılara ilişkin toplantı ve tebligat usulündeki eksikliklerin geçmişte de idari yargı önüne taşındığına dikkat çekilmektedir; örneğin bütün maliklerin usulüne uygun davet edilmediği bir kat malikleri toplantısına dayanan işlemler hakkında açılan iptal davalarında yürütmenin durdurulmasına karar verildiği bilinmektedir. Bununla birlikte, bu tür kararlar somut dosyaya özgü olduğundan, her uyuşmazlığın kendi koşulları içinde değerlendirilmesi gerekir; herhangi bir mahkeme kararının genel bir kural gibi aktarılması yanıltıcı olabilir. Bu konuda güncel ve emsal nitelikte bir Danıştay veya Bölge İdare Mahkemesi kararı aranıyorsa, UYAP Emsal Karar sistemi, Kazancı İçtihat Bilgi Bankası veya Lexpera üzerinden esas/karar numarasıyla doğrulama yapılması önerilir.

Ayrıca hatırlatmak gerekir ki, riskli yapı ve riskli alan tespitine karşı açılacak idari davalarda genel 60 günlük dava açma süresinin aksine, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kararlara karşı açılacak iptal davalarının kararın tebliğinden itibaren 30 gün içinde açılması gerektiği yönünde kaynaklarda bilgi bulunmaktadır; görevli ve yetkili mahkeme ise İYUK madde 34 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir. Süreye ilişkin bu bilginin, her somut başvuru öncesinde ilgili idari işlemin tebliğ tarihi esas alınarak yeniden ve güncel mevzuata göre teyit edilmesi önem taşır; zira dava açma süreleri, işlemin türüne ve tebliğ şekline göre farklılık gösterebilmektedir.

9. Riskli Yapı Malikleri İçin Pratik Öneriler

Kentsel Dönüşümde Toplantı Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Toplantıya çağrı bildiriminin Ek-12 formuna uygun yapılıp yapılmadığı, ilan süresinin (on beş gün) tam olarak işletilip işletilmediği kontrol edilmelidir.
Bina kapısına asılan duyuru, muhtarlık ilanı veya noter tebligatının tarihi ve içeriği mutlaka fotoğraflanarak veya yazılı olarak kayıt altına alınmalıdır; zira ileride bir uyuşmazlık çıkması halinde bu belgeler ispat aracı olacaktır.
Toplantıya katılamayan veya toplantıdan haberdar olmayan maliklerin, bu durumu belgeleyebilecek delilleri (örneğin adres kayıtlarındaki değişiklik, tebligatın ulaşmadığına dair kanıtlar) saklaması önerilir.

Kentsel Dönüşüm Karara Katılmama Durumunda Süre Takibi

Salt çoğunluk kararına katılmayan bir malik, bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren işleyen on beş günlük süreyi mutlaka not almalıdır. Bu süre kaçırıldığında, arsa payının açık artırmayla satışa çıkarılması söz konusu olabilir.
Tebligatın usulsüz yapıldığı düşünülüyorsa (örneğin elektronik tebligat adresine ulaşmama, muhtarlık ilanının süresinden önce kaldırılması gibi), bu durum vakit kaybetmeden belgelenmeli ve hukuki danışmanlık alınmalıdır.
Satış bedelinin (rayiç değerin) düşük tespit edildiği kanaatindeyse, malikin bu değerlendirmeye ilişkin idari başvuru ve dava haklarını süresi içinde kullanması gerekir.

Kentsel Dönüşümde Müteahhitler ve Yükleniciler İçin

1/1/2024 sonrası düzenlenen yapı ruhsatlarında verilen teminatların %6 orana göre yeniden düzenlenip düzenlenemeyeceği, ilgili idareye yazılı başvuruyla teyit ettirilmelidir.
Yapı ruhsatı başvurusu öncesinde, karara katılmayan maliklere yapılan tebligatların tamamlandığından ve 15/A maddesi uyarınca satış müracaatının yapıldığından emin olunmalıdır; aksi halde ruhsat başvurusu idarece işleme alınmayabilir.

10. Sık Sorulan Sorular (SSS) Kentsel Dönüşümde 2026 Değişikliği

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nde 2026 yılında yapılan değişiklik ne zaman yürürlüğe girdi? Değişiklik, 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmış olup, Yönetmeliğin 8. maddesi uyarınca yayımı tarihinde, yani 4 Şubat 2026'da yürürlüğe girmiştir.

Riskli yapı toplantısına çağrı nasıl yapılacak? Maliklerden birinin talebi üzerine bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantının yeri ve zamanı Ek-12 formu doldurularak muhtarlıkta veya (yapı henüz yıkılmadıysa) bina kapısında/duyuru panosunda on beş gün süreyle ilan edilir ya da noter vasıtasıyla bildirilir. İlan yoluyla yapılan bildirimde, ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ yapılmış sayılır.

Salt çoğunluk kararına katılmadım, arsa payım hemen mi satılır? Hayır. Karara katılmayan malike bildirim yapıldıktan (veya yapılmış sayıldıktan) sonra on beş günlük bir süre tanınır. Bu süre içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse, arsa payı önce anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla, bu mümkün olmazsa Başkanlık/İdare/TOKİ tarafından rayiç bedel ödenerek satın alınabilir.

Riskli yapı yıkıldıktan sonra tapudaki şerh tamamen kalkıyor mu? Riskli yapı şerhi terkin edilir, ancak yeni düzenlemeyle birlikte taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair yeni bir belirtme tapu kütüğüne işlenir. Yani taşınmaz, kanunun getirdiği özel usullere tabi olmaya devam eder.

Yapı ruhsatı başvurusu için hangi şartlar arandı? Salt çoğunluk kararına dayanan yapı ruhsatı başvurusundan önce, karara katılmayan maliklere yapılan tebligatların tamamlanmış olması ve bu maliklerin hisselerinin satışı için ilgili Müdürlüğe veya İdareye başvurulmuş olması gerekmektedir.

Tapu harcı muafiyeti tevhit durumunda ne kadar uygulanır? Riskli yapının bulunduğu parselin boş parsellerle tevhit edilmesi veya imar hakkı aktarımı yapılması halinde, tapu harç ve ücret muafiyeti; riskli parselin alanının, tevhit sonucu oluşan/yeni parselin alanına oranı nispetinde uygulanır — yeni parselin tamamı için değil.

Bu değişiklik müteahhit teminatlarını nasıl etkiliyor? 1/1/2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamındaki teminatlar, müteahhidin talebi halinde, Yönetmeliğin 13. maddesinin dokuzuncu fıkrasının (c) bendinde öngörülen %6 teminat oranına göre yeniden düzenlenebilir.

Riskli yapı ile ilgili idari işlemlere karşı dava açma süresi nedir? Genel idari dava açma süresi 60 gün olmakla birlikte, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm kararlarına karşı açılacak iptal davalarının, kararın tebliğinden itibaren 30 gün içinde açılması gerektiği belirtilmektedir. Görevli ve yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir. Somut olayda uygulanacak sürenin, işlemin tebliğ tarihi ve türü esas alınarak ayrıca teyit edilmesi önemlidir.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı arasındaki fark nedir? Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na bağlı, 2023 yılında kurulmuş, kamu tüzel kişiliğine sahip özel bütçeli bir kurumdur. 2026 değişikliğiyle, Uygulama Yönetmeliği'ni yürütme yetkisi Bakan yerine Kentsel Dönüşüm Başkanı olarak güncellenmiştir.

4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan bu değişiklik, 6306 sayılı Kanun'un uygulanmasında en çok tartışma yaratan alanlardan biri olan toplantıya çağrı, tebligat ve azınlık paylarının satışı sürecini önemli ölçüde somutlaştırmaktadır. Ek-8, Ek-10, Ek-12 ve Ek-13 formlarının sisteme girmesi, on beş günlük sürelerin netleştirilmesi, elektronik tebligat ve e-Devlet bildiriminin öne çıkarılması ve satış dosyasına toplantı belgelerinin eklenmesi zorunluluğu; hem idarenin işlem güvenliğini hem de maliklerin haklarını koruma potansiyeli taşıyan usul güvenceleridir. Bununla birlikte, düzenlemenin uygulamada nasıl işleyeceği ve olası uyuşmazlıklarda idari yargının bu yeni usul kurallarını nasıl yorumlayacağı, önümüzdeki dönemde şekillenecektir.

Riskli yapı süreciyle karşı karşıya olan her malik veya müteahhidin, kendi somut dosyasındaki tebligat tarihleri, toplantı tutanakları ve süre hesaplarını bir uzmana inceletmesi, hak kaybı yaşanmaması açısından önem taşımaktadır.

Önemli not: Bu yazı, 4 Şubat 2026 tarihli değişikliğin genel bilgilendirme amacıyla derlenmiş bir özetidir; hukuki görüş niteliği taşımaz. Yönetmelikte atıf yapılan Ek-8, Ek-10, Ek-12 ve Ek-13 formlarının güncel içerikleri ile somut bir uyuşmazlıkta uygulanacak dava açma süreleri, ilgili idareden veya Resmî Gazete/mevzuat.gov.tr üzerinden ayrıca teyit edilmelidir. Anılan bazı Danıştay ve idare mahkemesi değerlendirmeleri ikincil kaynaklardan aktarılmış olup, somut esas/karar numaralarının UYAP, Kazancı veya Lexpera üzerinden doğrulanması önerilir. Riskli yapınıza veya dosyanıza özgü hukuki durumunuz için bir avukattan bireysel danışmanlık almanız gerekmektedir.

Kentsel dönüşümde 2026 değişiklikleriyle riskli yapılarda toplantı, tebligat ve satış usulleri nasıl değişti Kentsel dönüşüm avukatı makalesi. — Kentsel dönüşümde 2026 değişiklikleriyle riskli yapılarda toplantı, tebligat ve satış usulleri nasıl değişti

Kurumsal Bilgilendirme ve İç Bağlantılar

Sitemizde yer alan tüm içerikler, ziyaretçilerimizin hukuki bilgiye daha hızlı ve doğru şekilde ulaşabilmesi amacıyla hazırlanmıştır. İlgili hukuki konular hakkında detaylı bilgi almak, güncel yayınlarımızı incelemek veya uzman ekibimizle iletişime geçmek için aşağıdaki sayfaları ziyaret edebilirsiniz:

Bu bağlantılar, site içerisinde ilgili içeriklere daha kolay ulaşmanızı sağlamak ve hukuki bilgilendirme sürecini daha verimli hale getirmek amacıyla sunulmuştur.

YT Hukuk

Hukuki uyuşmazlıklar ve güncel mevzuata ilişkin daha fazla bilgi almak için internet sitemizde yer alan diğer içerikleri inceleyebilirsiniz.

Adres: Helis More ResidenceYalı Mah. Kadir Sk. No:14Kartal / İstanbul

E-Posta:

yilmaztatlihukuk@gmail.com

linkedin:

https://www.linkedin.com/in/yilmaz-tatli-hukuk/

Google Haritalar Konumu:

https://share.google/znnbESTucfvLzqSdw

4 Şubat 2026 ÇARŞAMBA

Resmî Gazete

Sayı : 33158

6306 SAYILI KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİNDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR YÖNETMELİK

MADDE 1- 15/12/2012 tarihli ve 28498 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 8 inci maddesinin dokuzuncu fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(9) Riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi, riskli yapının yıktırılmasına ilişkin belgelere istinaden ilgililerin talebi üzerine veya Başkanlık ya da İdarenin bildirimi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir. Riskli yapı şerhinin terkininden sonra taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesinde 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır ve parselde yapılacak iş, işlem ve uygulamalar Kanun kapsamında yürütülür.”

MADDE 2- Aynı Yönetmeliğin 15 inci maddesinin ikinci, dördüncü, beşinci, sekizinci ve onuncu fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(2) Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar alınmak üzere, maliklerden birinin istemi ile bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantının yeri ve zamanı, Ek-12’de yer alan form doldurularak, ilgili muhtarlıkta veya riskli yapıların henüz yıktırılmadığı durumlarda bina kapısında/duyuru panosunda on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle veya noter vasıtasıyla maliklere bildirilir. İlan suretiyle yapılan bildirimlerde toplantı yeri ve zamanı, ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır. Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılır ve yine en az salt çoğunluk ile alınan karar taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır. Alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, bu karara katılmayanlara, tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere elektronik tebligat adresi üzerinden, tapuya elektronik tebligat adresi bildirmeyenlere ise noter vasıtasıyla veya riskli yapılarda Ek-8’de yer alan form, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Ek-10’da yer alan form doldurularak ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. İlan suretiyle yapılan bildirimde; salt çoğunluk ile alınan karara ilişkin olarak, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri veya uygulama alanında Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından hazırlanan anlaşma oranını gösteren belge ve anlaşma şartlarını içeren teklifin, muhtarlığa teslim edilmesi suretiyle ya da anlaşma sağlayan müteahhit, Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ilgili taşınmazın bulunduğu il sınırları içerisinde belirlenen bir adreste, karara katılmayan maliklerce incelenmesi sağlanır. Elektronik yolla yapılan bildirim, bildirimin muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda, muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirim ise, ilanın son günü yapılmış sayılır. Karara katılmayanlara yapılan bildirimde; bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya salt çoğunlukla alınan kararın ve yapılan teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Başkanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınacağı, dönüşüm projesinin maliklerce yürütüldüğü alanlarda satış yapılıncaya kadar öncelikle diğer paydaşlara satış işleminin tekrarlanacağı, riskli yapılarda ise yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir.”

“(4) Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara istinaden ilgili İdareye yapılacak olan yapı ruhsatı başvurusu öncesinde, alınan karar ile anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin veya teklifin görülüp incelenebileceği yerin, bu karara katılmayan maliklere 15 inci maddenin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde tebliğ edilmiş olması ve bu maliklerin hisselerinin 15/A maddesi uyarınca satışı için Müdürlüğe veya yetki devri yapılmış ise İdareye müracaatta bulunulmuş olması gerekir. Müdürlükçe veya yetki devri yapılmış ise İdarece, satış dosyası üzerinde yapılacak ön inceleme neticesinde, salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı ve tebligat işlemlerinin tamamlanıp tamamlanmadığı hususlarını içeren yazı, talebine istinaden yapı ruhsatı düzenleyecek İdareye veya ilgili birime gönderilir.

(5) Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, üzerindeki riskli binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, bu satışın öncelikle Başkanlığa veya Bakanlığın bağlı veya ilgili kuruluşlarına veyahut da İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerekir. Dönüşüm projesini gerçekleştiren Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından uygun görülmesi hâlinde, Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, arsa payları satın alınanlar ile 14 üncü madde hükümleri çerçevesinde konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilir.”

“(8) Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhit edilmesi ile taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Bu parsel veya parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhit edilmek suretiyle birlikte değerlendirilebilmesi için 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 7 nci maddesinin üçüncü fıkrası hükmü saklı olmak üzere boş parsellerdeki bütün maliklerin, oybirliği ile karar alması gerekir. Tevhitten sonra yapılacak uygulamaya tevhit ile oluşan parselde sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Riskli yapının bulunduğu bir parselin ifraz edilmesi halinde, ifraz sonucu oluşan parsellerden, sadece riskli yapının tekabül ettiği parsel veya parseller Kanun kapsamında değerlendirilir ve riskli yapı şerhi diğer parsellerden kaldırılır.”

“(10) Uygulama alanında zeminden kaynaklanan sebeplerle veya herhangi bir afet riskinden dolayı veyahut mevzuata göre yapılaşma hakkının olmamasından dolayı yeni yapı yapılması mümkün değil ise, uygulama alanındaki yapının yerine yapılacak yeni yapı, uygulama alanı dışında başka bir parselde yapılabilir. Riskli yapının bulunduğu parselin yapılaşma hakkının, imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması durumunda; maliklerin tamamının aynı parselde şuyulandırılması ve bu parseldeki diğer maliklerin muvafakatinin olması şartıyla, yeni parseldeki uygulamalar Kanun kapsamında yürütülür. Böyle bir durumda Kanundan kaynaklanan hakların uygulama alanı dışındaki parselde kullanılacağına dair uygulama alanının bulunduğu ildeki Müdürlükten yazı alınır. Bu yazı Müdürlükçe ilgili belediyelere ve tapu müdürlüklerine bildirilir.”

MADDE 3- Aynı Yönetmeliğin 15/A maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde yer alan “Maliklerin” ibaresinden sonra gelmek üzere “toplantıya davet edildiğine dair belgeler, toplantının yapıldığına dair tutanak, maliklerin” ibaresi eklenmiş ve on ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(12) Yapılan ilk satışta, satışa konu edilen hissenin anlaşma sağlayan paydaşlarca satın alınmaması durumunda; yine salt çoğunluğun talebine istinaden yapılacak sonraki satış işlemlerinde, satışın yapılacağı yer, tarih ve saat Müdürlükçe belirlendikten sonra, Ek-13’te yer alan form düzenlenerek, Müdürlük/İdare yayın araçlarıyla ve ilan panosunda on beş gün süreyle ilan edilir ve bütün maliklere e-Devlet kapısı üzerinden bildirilir.”

MADDE 4- Aynı Yönetmeliğin 16 ncı maddesinin on birinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(11) Riskli yapının bulunduğu parselin, boş parsellerle tevhit edilerek uygulamada bulunulması veya bu parselin yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması durumunda, tapu harç ve ücret muafiyetlerinden; riskli yapının bulunduğu parselin alanının tevhit neticesinde oluşan veya imar hakkı transferi yapılan yeni parselin alanına oranı nispetinde faydalanılır.”

MADDE 5- Aynı Yönetmeliğe aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.

“Teminata ilişkin geçici uygulama

GEÇİCİ MADDE 5- 1/1/2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, yapı müteahhidinin talebi halinde, 13 üncü maddenin dokuzuncu fıkrasının (c) bendi hükmündeki değişen %6 teminat oranına göre yeniden düzenlenir.”

MADDE 6- Aynı Yönetmeliğin 22 nci maddesinde yer alan “Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı” ibaresi “Kentsel Dönüşüm Başkanı” şeklinde değiştirilmiştir.

MADDE 7- Aynı Yönetmeliğe ekteki Ek-12 ve Ek-13 eklenmiştir.

MADDE 8- Bu Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

MADDE 9- Bu Yönetmelik hükümlerini Kentsel Dönüşüm Başkanı yürütür.