Pendik Kentsel Dönüşüm Süreci, Kiracı ve Malik Hakları

Avukat Ramazan Yılmaz

5 gün önce

7 dakikada okunur

Pendik’te Orta ve Dumlupınar Mahalleleri (Taşlıbayır) 105,60 hektarlık alanda riskli alan olarak ilan edilmiştir. Riskli yapı tespiti lisanslı kuruluşlara yaptırılır; tespite karşı 15 gün içinde itiraz edilebilir. 9 Kasım 2023’ten itibaren kararlar hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır. Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava açılabilir. Somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.

İçindekiler

Pendik Kentsel Dönüşümde Uygulanacak Mevzuat ve Temel Kavramlar
Pendik’te Riskli Alan ve Bina Bazlı Uygulamalar
Pendik’te Riskli Yapı Tespiti, Bildirim ve İtiraz Süreci
Pendik’te Kentsel Dönüşümde Karar Alma ve Salt Çoğunluk
Pendik’te Kentsel Dönüşüm Tahliye, Yıkım ve Tebligat Usulleri
Pendik Kentsel Dönüşüm Kapsamında İdari İşlemlere Karşı Dava Yolu ve Süreler
Sık Sorulan Sorular Pendik Kentsel Dönüşüm Süreci

1. Pendik Kentsel Dönüşümde Uygulanacak Mevzuat ve Temel Kavramlar

Pendik’teki kentsel dönüşüm uygulamalarının temel dayanağı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dur. Kanun, afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde güvenli yapılaşmayı amaçlar.

1.1. 6306 Sayılı Kanun’un Amacı ve Kapsamı

6306 sayılı Kanun’un 1. maddesi amacını şöyle düzenler:

''Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.''

Kanun, riskli yapı tespiti, tahliye, yıkım, yeniden değerlendirme, malik kararları ve idari işlemlere karşı başvuru yollarını kapsar. 7471 sayılı Kanun ile 9 Kasım 2023’te önemli değişiklikler yapılmış; Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kurulmuş ve karar yeter sayısı salt çoğunluğa indirilmiştir.

1.2. Riskli Alan, Riskli Yapı ve Rezerv Yapı Alanı Tanımları

6306 sayılı Kanun’un 2. maddesi temel tanımları şöyle belirler:

''a) Bakanlık: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığını,b) İdare: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyelerini,c) Rezerv yapı alanı: Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanları,ç) Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı,d) Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı,e) TOKİ: Toplu Konut İdaresi Başkanlığını,f) Başkanlık: Kentsel Dönüşüm Başkanlığını,''

ifade eder.

2. Pendik’te Riskli Alan ve Bina Bazlı Uygulamalar

Pendik’te üç farklı uygulama rejimi bir arada görülebilir: riskli alan, rezerv yapı alanı ve bina bazlı riskli yapı süreci.

2.1. Pendik Orta ve Dumlupınar Mahalleleri Riskli Alanı

Orta ve Dumlupınar Mahalleleri (yerel adıyla Taşlıbayır) sınırları içinde kalan yaklaşık 105,60 hektarlık alan, 13.02.2017 tarihli ve 2017/9921 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile riskli alan ilan edilmiş; karar 21.04.2017 tarihli ve 30045 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Uygulama yetkisi daha sonra Pendik Belediyesine devredilmiştir. Alanda etaplı projeler yürütülmekte, imar planı değişiklikleri zaman zaman askıya çıkarılmaktadır.

2.2. Pendik Diğer Mahallelerde Riskli Yapı Tespiti

Riskli alan dışındaki mahallelerde dönüşüm, genellikle tek yapı veya parsel bazında riskli yapı tespiti yoluyla ilerler. Maliklerden biri veya kanuni temsilcisi, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara başvurarak tespit yaptırabilir. Tespit sonucu tapu beyanlar hanesine işlenir.

3. Pendik'te Riskli Yapı Tespiti, Bildirim ve İtiraz Süreci

3.1. Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

6306 sayılı Kanun’un 3. maddesinin birinci fıkrası (7471 sayılı Kanun ile değişik) şöyle düzenler:

''Riskli yapıların tespiti, Başkanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Başkanlığa veya İdareye bildirilir. Başkanlık/İdare riskli yapıların tespitini resen yapabileceği gibi süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden de isteyebilir. Verilen süre içinde maliklerce tespit yaptırılmadığı takdirde, tespitler Başkanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır.''

Tespit sonucunun bildirimi, yapıya asılma, e-Devlet üzerinden bildirim ve muhtarlıkta 15 gün ilan suretiyle yapılır. Muhtarlık ilanının son günü tebliğ edilmiş sayılır.

3.2. Pendikte Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süresi ve İnceleme

Aynı maddenin birinci fıkrası itirazı şöyle düzenler:

''Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Başkanlığın talebi üzerine, üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkta/Başkanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.''

İtiraz süresi tebliğden itibaren 15 gündür. Sürenin kaçırılması hak kaybına yol açabilir; somut tebliğ usulü her dosyada ayrıca incelenmelidir.

4. Kentsel Dönüşümde Karar Alma ve Salt Çoğunluk

4.1. Kentsel Dönüşümde Hisseleri Oranında Salt Çoğunlukla Alınan Kararlar

7471 sayılı Kanun ile 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinde “en az üçte iki” ifadesi “salt” şeklinde değiştirilmiştir. Güncel metne göre, riskli yapıların bulunduğu parsellerde ve riskli alan/rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada; tevhit, ifraz, yeniden bina yaptırma, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi işlemler, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.

Salt çoğunluk, hisselerin yarıdan bir fazlasını ifade eder. Karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri idareye sunulabilir.

4.2. Kentsel Dönüşümde Karara Katılmayan Maliklerin Paylarının Satışı

Karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Satış gerçekleşmezse, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında tespit edilen rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ’ye devredilebilir.

5. Pendik'te Tahliye, Yıkım ve Tebligat Usulleri

Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesine ve yıktırılmasına ilişkin tebligat, tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılır. Muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır. Tahliyesi istenilen yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir.

6. Pendik Kentsel Dönüşüm Kapsamında İdari İşlemlere Karşı Dava Yolu ve Süreler

6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu hükümlerine göre tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde yetkili idare mahkemesinde dava açılabilir. Dava açma süresi hak düşürücü niteliktedir. Somut işlemin niteliğine (riskli yapı tespiti, yıkım kararı, satış işlemi vb.) göre görevli ve yetkili mahkeme ile başvuru şartları değişebilir; her dosyanın ayrı incelenmesi gerekir.

7. Sık Sorulan Sorular - Pendik Kentsel Dönüşüm Süreci

Pendik kentsel dönüşüm hangi mahalleleri kapsıyor?

Pendik’te resmi riskli alan ilanı Orta ve Dumlupınar Mahalleleri’nde (Taşlıbayır) yapılmıştır. Yaklaşık 105,60 hektarlık bu alan 2017/9921 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile riskli alan kapsamına alınmıştır. Diğer mahallelerde ise genellikle bina bazlı riskli yapı tespiti yoluyla kentsel dönüşüm süreci yürütülür.

Pendik’te riskli yapı tespiti nasıl yapılır?

6306 sayılı Kanun’a göre riskli yapı tespiti, masrafları malike ait olmak üzere Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Tespit sonucu Başkanlığa veya İdareye bildirilir. Başkanlık veya İdare, tespiti resen de yaptırabilir. Tespit sonucu tapu beyanlar hanesine işlenir ve maliklere e-Devlet üzerinden, yapıya asılarak ve muhtarlıkta ilan edilerek bildirilir.

Pendik kentsel dönüşümde riskli yapı tespitine itiraz süresi ne kadar?

Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri, tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir. Tebliğ, muhtarlıkta yapılan 15 günlük ilanın son günü yapılmış sayılır. İtirazlar teknik heyet tarafından incelenir.

Pendik kentsel dönüşümde salt çoğunluk mu yoksa 2/3 çoğunluk mu aranıyor?

9 Kasım 2023 tarihinden itibaren (7471 sayılı Kanun ile) eski üçte iki (2/3) çoğunluk şartı kaldırılmıştır. Artık riskli yapıların bulunduğu parsellerde ve riskli alanlarda, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınır. Salt çoğunluk, arsa paylarının yarıdan bir fazlasını ifade eder.

Pendik’te kentsel dönüşüm kararına katılmayan malikin payı ne olur?

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, Başkanlıkça tespit edilen rayiç bedelden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Satış gerçekleşmezse, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında bu paylar Başkanlık, İdare veya TOKİ’ye devredilebilir.

Pendik kentsel dönüşümde tahliye ve yıkım nasıl tebliğ edilir?

Tahliye ve yıkım tebligatı; tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmesi suretiyle yapılır. Muhtarlık ilanının son günü tebliğ edilmiş sayılır. Ayrıca Başkanlığın internet sitesinde de 15 gün ilan edilir.

Pendik kentsel dönüşüm idari işlemlerine karşı dava açma süresi nedir?

6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere (riskli yapı tespiti, yıkım kararı, satış işlemi vb.) karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde yetkili idare mahkemesinde dava açılabilir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir.

Pendik Orta ve Dumlupınar kentsel dönüşüm son durumu nedir?

Orta ve Dumlupınar Mahalleleri riskli alanında etaplı uygulamalar devam etmektedir. İmar planı değişiklikleri zaman zaman onaylanarak askıya çıkarılmaktadır. Güncel plan durumu ve etap ilerlemeleri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü ile ilgili belediye duyurularından takip edilmelidir.

Pendik’te rezerv yapı alanı var mı?

Evet. Özellikle Harmandere ve Kurna mahalleleri çevresinde rezerv yapı alanı ilanları bulunmaktadır. Rezerv yapı alanları, riskli alan uygulamalarında kullanılmak üzere belirlenen alanlardır ve 6306 sayılı Kanun kapsamında farklı usullere tabidir.

Pendik kentsel dönüşüm süreci, 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde yürütülür. Riskli alan ilanı, riskli yapı tespiti, salt çoğunlukla karar alma, tahliye-yıkım ve idari yargı yolu gibi konular, maliklerin hak ve yükümlülüklerini doğrudan etkiler. Her taşınmazın hukuki durumu, tapu kayıtları, tebliğ usulleri ve güncel plan kararlarına göre farklılık gösterebilir. Bu yazı genel bilgilendirme niteliğindedir; somut olayda bir avukat tarafından değerlendirilmesi gerekir.

Pendik kentsel dönüşüm süreci avukatı — Pendik kentsel dönüşüm süreci

Hukuki Dayanaklar ve Kaynaklar

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (mevzuat.gov.tr güncel metin)
7471 sayılı Kanun (9 Kasım 2023, RG 32364)
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği ve değişiklikleri
13.02.2017 tarihli ve 2017/9921 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı (RG 21.04.2017/30045)
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu

Benzer Yazılar

Aşağıdaki içerikler bu konu ile doğrudan ilişkilidir:

İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatı ve Hukuki Danışmanlık
https://www.yilmaztatlihukuk.com/post/istanbul-kentsel-donusum-avukati-ve-hukuki-danismanlik
İstanbul Kentsel Dönüşüm Güçlendirme Kredisi 2026 Başvuru
https://www.yilmaztatlihukuk.com/post/istanbul-kentsel-donusum-guclendirme-kredisi-2026-basvuru
Kentsel Dönüşüm 2026 3 Milyon Kredi – Yarısı Bizden Hibesi
https://www.yilmaztatlihukuk.com/post/kentsel-donusum-2026-3-milyon-kredi-yarisi-bizden-hibesi
İstanbul Kentsel Dönüşüm Kredisi 2026 – 3 Milyon TL
https://www.yilmaztatlihukuk.com/post/istanbul-kentsel-donusum-kredisi-2026-3-milyon-tl
2026 İstanbul Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı
https://www.yilmaztatlihukuk.com/post/2026-istanbul-kentsel-donusum-kira-yardimi
Ketnsel Dönüşüm Hukuku
https://www.yilmaztatlihukuk.com/yayinlar/categories/kentsel-donusum-hukuku
Kentsel Dönüşümde Tahliye ve Yıkım Kararına İtiraz Süreci
https://www.yilmaztatlihukuk.com/post/kentsel-donusum-tahliye-yikim-kararina-itiraz
Kentsel Dönüşüm 2026 Değişiklikleri: Toplantı, Tebligat, Satış
https://www.yilmaztatlihukuk.com/post/kentsel-donusum-2026-degisiklikleri
Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk (%50+1) Nasıl Hesaplanır?
https://www.yilmaztatlihukuk.com/post/kentsel-donusumde-salt-cogunluk-50-1

Kurumsal Bilgilendirme ve İç Bağlantılar

Sitemizde yer alan tüm içerikler, ziyaretçilerimizin hukuki bilgiye daha hızlı ve doğru şekilde ulaşabilmesi amacıyla hazırlanmıştır. İlgili hukuki konular hakkında detaylı bilgi almak, güncel yayınlarımızı incelemek veya uzman ekibimizle iletişime geçmek için aşağıdaki sayfaları ziyaret edebilirsiniz:

Bu bağlantılar, site içerisinde ilgili içeriklere daha kolay ulaşmanızı sağlamak ve hukuki bilgilendirme sürecini daha verimli hale getirmek amacıyla sunulmuştur.