WhatsApp’tan ulaşın
top of page
Ara

Kentsel Dönüşümde İmza Vermeyen Kat Maliki Ne Yapmalı? 2026

  • Yazarın fotoğrafı: Avukat Ramazan Yılmaz
    Avukat Ramazan Yılmaz
  • 11 Haz
  • 17 dakikada okunur
Özet: Kentsel dönüşüm sürecinde imza vermeyen kat maliki, 2026 yılı itibarıyla ciddi hukuki ve mali risklerle karşı karşıyadır. 6306 sayılı Kanun'da yapılan değişikliklerle karar yeter sayısı salt çoğunluğa (%50+1) indirilmiş; bu gelişme azınlıkta kalan maliklerin veto hakkını fiilen ortadan kaldırmıştır. İmza vermeyen daire sahibi; noter ihtarı, 15 günlük süre, arsa payının açık artırmayla satışı ve zorla tahliye riskiyle karşılaşabilir. Ancak usul hatalarına, hatalı değerleme tespitlerine ve dürüstlük kuralına aykırılıklara karşı etkili hukuki yollar mevcuttur. Bu rehberde tüm süreç, güncel Yargıtay ve Danıştay içtihatlarıyla birlikte adım adım ele alınmaktadır.

İçindekiler

  1. Kentsel Dönüşümde İmza Vermeyen Kat Maliki Sorunu: Genel Bakış ve Güncel Durum

  2. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve İlgili Yönetmelikler

  3. Kentsel Dönüşümde Çoğunluk Kararı ve İmza Oranları (2026 Güncel)

  4. İmza Vermeyen Kat Maliki Hakları: Ne Yapabilir, Ne Yapamaz?

  5. İmza Vermeyen Daire Sahibine Karşı Açılabilecek Davalar ve Yargıtay İçtihatları

  6. Azınlıkta Kalan Kat Malikinin Haklarını Koruma Yolları

  7. Kentsel Dönüşümde Anlaşmazlık Çözümünde Sulh, Arabuluculuk ve Mahkeme Süreci

  8. İmza Vermeyen İçin Riskler: Acele Kamulaştırma, Zorla Tahliye ve Para Cezası

  9. Kentsel Dönüşümde Bağımsız Bölüm Sahibinin Hakları ve Tazminat İmkanları

  10. Kira Yardımı, Geçici Konut ve Diğer Destekler İmza Vermeyenler İçin Geçerli mi?

  11. Müteahhit ile Anlaşmazlıkta İmza Vermeyenlerin Stratejileri

  12. Yargıtay ve Danıştay'ın Son Kararları: İmza Vermeyenler Lehine Önemli İçtihatlar

  13. Kentsel Dönüşümde İmza Vermeme Kararı Almadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler

  14. Sıkça Sorulan Sorular (SSS) – Kentsel Dönüşümde İmza Vermeyen Kat Maliki

  15. Sonuç ve Değerlendirme: Haklarınızı Nasıl Koruyabilirsiniz?


1. Kentsel Dönüşümde İmza Vermeyen Kat Maliki Sorunu: Genel Bakış ve Güncel Durum


Türkiye, dünyanın en aktif deprem kuşaklarından birinin üzerinde yer almaktadır. 1999 Marmara depremi başta olmak üzere yaşanan büyük yıkımlar, ülkemizde depreme dayanıksız yapı stoğunun acil biçimde yenilenmesi zorunluluğunu gündeme getirmiştir. Bu zorunluluktan doğan kentsel dönüşüm politikası, 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile yasal zemine kavuşmuştur.


Kentsel dönüşüm sürecinin en tartışmalı boyutunu ise "imza vermeyen kat maliki" meselesi oluşturmaktadır. Çok katlı bir yapıda yaşayan birden fazla kat malikinin bulunması ve bu maliklerin tamamının dönüşüme aynı anda rıza göstermemesi son derece sık karşılaşılan bir durumdur. Kimi zaman mali koşullar, kimi zaman duygusal bağlar, kimi zaman ise müteahhit veya paylaşım koşullarına duyulan güvensizlik bu itirazın temelinde yer almaktadır.


2026 yılına gelindiğinde mevzuat çerçevesi köklü biçimde değişmiş, imza vermeyen malikin hukuki konumu ağırlaşmıştır. Karar yeter sayısının salt çoğunluğa (%50+1) indirilmesiyle birlikte azınlıkta kalan maliklerin süreci fiilen durdurma imkânı ortadan kalkmıştır. Bununla birlikte hukuk düzeni, bu maliklere belirli güvenceler tanımaya devam etmektedir: usule aykırı işlemlere itiraz, hatalı değerleme tespitlerine karşı dava ve dürüstlük kuralına aykırı protokollerin iptali bunların başında gelmektedir.


Bu rehber; imza vermeyen kat malikinin 2026 yılı itibarıyla hangi hukuki araçlara sahip olduğunu, ne tür risklerle karşılaşabileceğini ve bu risklere karşı nasıl bir strateji izlenmesi gerektiğini güncel mevzuat ve yargı içtihatları ışığında kapsamlı biçimde ele almaktadır.


2. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve İlgili Yönetmelikler


2.1. Kanunun Temel Amacı ve Kapsamı

6306 sayılı Kanun'un birinci maddesi amacı şu şekilde ortaya koymaktadır: "Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir."

Kanunun uygulama alanı üç temel kavram üzerine inşa edilmiştir:


Riskli Yapı: Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından gerçekleştirilen teknik inceleme sonucunda yapılır. 6306 sayılı Kanun'un 3. maddesi uyarınca: "Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır."


Riskli Alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanları ifade eder.


Rezerv Yapı Alanı: Riskli alanlar ile riskli yapıların dönüşümünde kullanılmak üzere, Hazineye ait taşınmazlar üzerinde veya TOKİ tarafından belirlenen alanlardır.


2.2. İlgili Yönetmelikler

6306 sayılı Kanun'un uygulamasını belirleyen temel ikincil düzenlemeler şunlardır:


Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği (son güncelleme: 2023): 

Riskli yapı tespit sürecini, itiraz usulünü, tahliye ve yıkım prosedürünü, kira yardımı koşullarını ve paydaşlarla anlaşma sürecini ayrıntılı biçimde düzenlemektedir.


Kentsel Dönüşüm Destek Fonu Yönetmeliği: 

Kira yardımı, faiz desteği ve geçici konut imkânlarını düzenlemektedir.

Bu düzenlemelerin yanı sıra, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu da süreçle doğrudan ilgili mevzuat olarak öne çıkmaktadır.


3. Kentsel Dönüşümde Çoğunluk Kararı ve İmza Oranları (2026 Güncel)

3.1. Tarihsel Süreç: 2/3'ten Salt Çoğunluğa

6306 sayılı Kanun'un ilk halinde, riskli yapılarda dönüşüm kararı alınabilmesi için paydaşların arsa payı oranına göre en az üçte ikisinin (%66,6) rızası aranmaktaydı. Bu oran, 2023 yılında gerçekleştirilen yasal değişiklikle salt çoğunluğa (%50+1) indirilmiştir. 2026 yılı itibarıyla geçerli olan bu düzenleme, kentsel dönüşümün hızlanması açısından belirleyici bir etki doğurmuştur.


Güncel mevzuat uyarınca uygulanan kural şu şekilde ifade edilebilir: Yapının paydaşlarından, sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunluğun (%50+1) kararı ile; yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı sözleşmesi akdedilmesine karar verilebilir.


Bu düzenlemenin pratik yansıması son derece önemlidir: Bir yapıda beş bağımsız bölüm sahibi varsa ve arsa payı dağılımı eşitse, üç malikin imzası artık tüm süreci başlatmaya yetmektedir. Geriye kalan iki malik istese de süreci durduramaz.


3.2. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 45. Maddesiyle Çatışma ve Çözümü

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 45. maddesi, ana taşınmazın tümünü etkileyen kararlar için oybirliği şartını öngörmektedir: "Anagayrimenkulün ve her bir bağımsız bölümün dış görünüşünü etkileyen... değişiklikler... bütün kat maliklerinin oybirliğiyle..." alınacağı hükme bağlanmıştır.


Kentsel dönüşüm bağlamında bu iki düzenleme arasında görünür bir çatışma mevcuttur. Ancak Yargıtay içtihatları bu tartışmayı netleştirmiştir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (E. 2018/1455, K. 2018/7186, T. 07.11.2018) kararında açıkça ifade edildiği üzere, 6306 sayılı Kanun, KMK'ya göre özel kanun niteliği taşımaktadır ve bu süreçte oybirliği şartı aranmaz; kanunda öngörülen çoğunluk yeterlidir. Aynı sonuca Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (E. 2024/8181, K. 2025/2657, T. 27.02.2025) kararında da ulaşılmıştır.


Özel kanun-genel kanun ilişkisi çerçevesinde, 6306 sayılı Kanun'un riskli yapılara özgü düzenlemeleri, KMK'nın genel hükümlerinin önüne geçmektedir. Bu nedenle imza vermeyen malik, KMK'daki oybirliği şartına dayanarak süreci durduramaz.


3.3. Arsa Payı Hesabının Önemi

Çoğunluk hesaplamasında belirleyici olan unsur, malik sayısı değil arsa payıdır. Büyük arsa payına sahip az sayıda malik, küçük paylara sahip çok sayıda malikin oyunu geçersiz kılabilir. Bu nedenle imza vermeyen malikin öncelikle yapıdaki arsa payı dağılımını doğrulaması, tapu kütüğündeki kayıtların güncelliğini kontrol etmesi büyük önem taşımaktadır.


4. İmza Vermeyen Kat Maliki Hakları: Ne Yapabilir, Ne Yapamaz?

4.1. İmza Vermeyen Malikin Yapabilecekleri


Riskli Yapı Tespitine İtiraz: 

İmza vermeme sürecinin ilk ve en kritik aşaması budur. 6306 sayılı Kanun'un 3. maddesine dayanılarak, riskli yapı tespitine karşı tebliğden itibaren 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na itiraz edilebilir. İtirazın reddedilmesi halinde 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup kaçırılmamalıdır.


Şerhli İmza Seçeneği: 

Bu strateji, hem imzalamama riskini bertaraf eder hem de hukuki itirazı sürdürme imkânı tanır. Malik, sözleşmeye "haklarım saklı kalmak kaydıyla" veya "arsa payı tespitine ve paylaşım oranlarına itirazım saklıdır" şeklinde şerh düşerek imzalayabilir. Bu yol, arsa payının satışına giden süreci önlerken hukuki mücadeleyi sürdürmeye olanak tanır.


Değerleme Raporu İtirazı: 

SPK lisanslı kuruluşlarca belirlenen rayiç bedelin düşük bulunması halinde bu tespite itiraz edilebilir. Danıştay İdare Dava Daireleri Kurulu (E. 2022/2830, K. 2023/309, T. 22.02.2023) kararında, değerleme işlemine karşı dava açılabileceği teyit edilmiştir.


Protokol İptal Davası: 

Ortak karar protokolünün usule aykırı toplantıyla alındığı veya dürüstlük kuralına (TMK m. 2) aykırı paylaşım koşulları içerdiği durumlarda adli yargıda iptal davası açılabilir.


4.2. İmza Vermeyen Malikin Yapamayacakları

Salt çoğunluğun sağlandığı bir süreçte imza vermeyen malik artık şunları yapamaz:

  • KMK m. 45'teki oybirliği şartına dayanarak tek başına süreci durduramaz.

  • Yıkım kararını salt imza vermeyerek engelleyemez.

  • Belirlenen 15 günlük süreyi geçirdikten sonra satış işlemini sadece rızasını bildirerek durduramaz (ancak Danıştay 6. Daire E. 2021/10559, K. 2021/14405 kararı bu konuda önemli bir istisna içermektedir; bkz. Bölüm 12).


5. İmza Vermeyen Daire Sahibine Karşı Açılabilecek Davalar ve Yargıtay İçtihatları

5.1. Arsa Payı Satışı (6306 Sayılı Kanun m. 6/c)

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan malikin taşınmazına yönelik uygulanacak prosedür kanunla belirlenmiştir. İlgili yönetmelik hükmü çerçevesinde işletilen süreç şu sırayı izlemektedir:


Birinci Aşama – Noter İhtarı: Alınan karar ve anlaşma şartları, karara katılmayan maliklere noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Tebligat Kanunu uyarınca usulüne uygun biçimde tebliğ edilir. Bu tebliğde, 15 gün içinde kararı kabul etmemesi halinde arsa payının açık artırmayla satılacağı ihtarı yer alır.


İkinci Aşama – Açık Artırma: 15 günlük süre içinde karara katılmayan malikin arsa payı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya yetkilendirilen kurum tarafından tespit edilen rayiç değerden az olmamak üzere öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır.


Üçüncü Aşama – Hazine'ye Tescil: Paydaşlara satış yapılamazsa arsa payı Hazine adına tescil edilir. Bu konuda Danıştay 6. Daire (E. 2021/2884, K. 2023/3174, T. 29.03.2023) kararı emsal niteliği taşımaktadır.


5.2. İhtar Sürecine İlişkin Yargı Güvenceleri

Danıştay 4. Daire (E. 2024/517, K. 2024/7644, T. 19.12.2024) kararında, ihtar tebliğinin usulüne uygun yapılması zorunluluğu vurgulanmış; usulsüz tebligat halinde satış işleminin hukuki dayanaktan yoksun kalacağı belirtilmiştir. Benzer şekilde Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (E. 2017/8433, K. 2017/10571, T. 14.12.2017) kararında da ihtarnamenin içeriği ve tebliğ usulü bakımından katı şekil şartlarına uyulması gerektiği ifade edilmiştir.


6. Azınlıkta Kalan Kat Malikinin Haklarını Koruma Yolları

6.1. İdari Yargı Hattı

Riskli Yapı Tespitinin İptali: Riskli yapı tespitine karşı açılacak iptal davası, tüm sürecin temel taşını oluşturur. Danıştay içtihatlarına göre, riskli yapı tespiti kararının iptali durumunda bu karara dayalı tüm idari işlemler de hukuka aykırı hale gelir. Danıştay İdare Dava Daireleri Kurulu (E. 2019/2837, K. 2021/1579, T. 23.09.2021) bu ilkeyi açıkça ortaya koymuştur: Dayanak kararın iptali, ona bağlı arsa payı satış işlemlerini de sakatlı kılar.


Değerleme İşleminin İptali: Rayiç bedelin hatalı belirlenmesi, malikin ciddi hak kaybına uğramasına yol açar. Danıştay İdare Dava Daireleri Kurulu (E. 2022/2830, K. 2023/309, T. 22.02.2023) kararında bu tür işlemlere karşı idari yargı yolunun açık olduğu teyit edilmiştir.


Tahliye İşleminin İptali: Tahliye kararının yargısal denetiminde yürütmenin durdurulması kararı son derece kritik bir öneme sahiptir. Yürütme durdurulmadan gerçekleşen tahliye fiilen geri döndürülemez olabilir.


6.2. Adli Yargı Hattı

Bina Ortak Karar Protokolünün İptali: Toplantıya usulüne uygun davet yapılmamışsa, arsa payları hatalı hesaplanmışsa ya da karar dürüstlük kuralına aykırı koşullar içeriyorsa, protokolün iptali adli yargıda talep edilebilir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (E. 2024/4637, K. 2025/811, T. 20.01.2025) bu konuda emsal bir karar oluşturmuştur: Usulüne uygun davet yapılmayan veya arsa payı dağılımı hatalı olan protokoller iptal edilebilir.


Zincirleme Hükümsüzlük İlkesi: Doktrinde tartışılan ve giderek güçlenen bu görüşe göre; ortak karar protokolü hukuka aykırı bulunarak iptal edilirse, bu protokole dayanan müteahhit sözleşmesi de "baştan itibaren hükümsüz" hale gelir. "Karar yoksa sözleşme de yoktur" ilkesine dayanan bu yaklaşım, imza vermeyen malikin elindeki en güçlü hukuki enstrümanlardan birini oluşturmaktadır.


6.3. Arsa Payı Düzeltim Davası

Yapı yıkılmadan önce açılması gereken bu dava, arsa paylarının tapuda gerçek değerlere göre düzeltilmesini amaçlamaktadır. Yapının yıkılmasından sonra bu davanın açılma imkânının önemli ölçüde daralabileceği göz önünde bulundurulduğunda, sürecin başında bu yola başvurulması büyük önem taşımaktadır.


7. Kentsel Dönüşümde Anlaşmazlık Çözümünde Sulh, Arabuluculuk ve Mahkeme Süreci


7.1. Kentsel Dönüşüm Arabuluculuk

7036 sayılı İş Mahkemeleri Kanunu ile zorunlu arabuluculuk kurumunun Türk hukukunda güçlenmesinin ardından, kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında da taraflar arasında arabuluculuk yoluna gidilmesi mümkündür. Özellikle müteahhit ile malik arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk, hem zaman hem de maliyet açısından mahkeme sürecine göre avantaj sağlamaktadır.

Arabuluculuğun özellikle işe yaradığı senaryolar şunlardır: Malik, müteahhidin sunduğu kat teslim oranını yetersiz bulmakta, ancak süreci büsbütün durdurmak da istememektedir. Bu durumda arabuluculuk masasında yeni koşulların müzakere edilmesi, hem sürecin sürdürülmesine hem de malikin daha adil bir pay elde etmesine olanak tanıyabilir.


7.2. Kentsel Dönüşüm Sulh Görüşmeleri ve Protokol Yenilenmesi

İmza vermeyen malikin en rasyonel stratejilerinden biri, salt reddederek beklemek yerine aktif müzakereye girmektir. Özellikle şu unsurlar müzakere edilebilir:

  • Teslim edilecek bağımsız bölümün büyüklüğü, konumu ve katı

  • Taşınma masraflarının karşılanması

  • Kira yardımı süresi

  • İnşaat tamamlanana kadar geçici konut temini

  • Teslim tarihi garantisi ve gecikme tazminatı şartları

Müzakere sürecinde elde edilen sonuçların mutlaka noterden onaylı protokole bağlanması ve bu protokolün sözleşmenin ayrılmaz parçası haline getirilmesi hukuki güvenlik açısından zorunludur.


7.3. Kentsel Dönüşüm Mahkeme Süreci

Tüm müzakere yollarının tükenmesi veya usule aykırılıkların tespit edilmesi durumunda dava açılması kaçınılmaz hale gelmektedir. Riskli yapı tespiti ve idari işlemlere karşı idare mahkemelerinde, ortak karar protokolü ve sözleşmelere ilişkin uyuşmazlıklarda ise asliye hukuk mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir.


Uyuşmazlık Mahkemesi (Hukuk Bölümü, E. 2014/695, K. 2014/754, T. 14.07.2014) kararında, kentsel dönüşüm davalarında hangi yargı kolunun görevli olduğuna ilişkin temel ilkeler ortaya konulmuştur. Bu karar, dava açılırken görevli mahkemenin belirlenmesinde yol gösterici niteliktedir.


8. İmza Vermeyen İçin Riskler: Acele Kamulaştırma, Zorla Tahliye ve Para Cezası

8.1. Zorla Tahliye

6306 sayılı Kanun'un 5. maddesi uyarınca, riskli yapılarda tahliye zorunlu tutulmuştur. Malikin rızasıyla yapıyı terk etmemesi halinde süreç şöyle işler:


Hizmetlerin Kesilmesi: Danıştay İdare Dava Daireleri Kurulu (E. 2019/2841, K. 2021/1574, T. 23.09.2021) kararında, tahliyeyi sağlamak amacıyla elektrik, su ve doğal gaz hizmetlerinin verilmemesinin kamu yararı gereği uygulanabilir bir tedbir olduğu kabul edilmiştir. Bu karar, hizmet kesintisinin keyfî bir uygulama olmayıp yasal dayanağının bulunduğunu ortaya koymaktadır.


Kolluk Marifetiyle Tahliye: Yukarıdaki tedbirlere rağmen yapının boşaltılmaması halinde, mülki idare amirinin kararıyla kolluk kuvvetleri aracılığıyla zorla tahliye gerçekleştirilir. Bu aşamada yürütmenin durdurulması kararı alınmamışsa tahliyeyi engellemek mümkün değildir.


8.2. Acele Kamulaştırma

Uzlaşma sağlanamayan ve kamu yararının bulunduğu durumlarda TOKİ veya Bakanlık tarafından "acele kamulaştırma" yoluna gidilebilir. Danıştay 6. Daire (E. 2018/9488, K. 2020/10705, T. 11.11.2020) kararında bu yolun koşulları ortaya konulmuştur.


Ancak dikkat edilmesi gereken kritik husus şudur: Konya Bölge İdare Mahkemesi 2. İdare Dava Dairesi (E. 2019/1716, K. 2020/38, T. 14.01.2020) kararında açıkça belirtildiği üzere, idarenin salt çoğunluk prosedürünü işletmeden doğrudan kamulaştırma yoluna gitmesi hukuka aykırıdır. Bu güvence, imza vermeyen malikin elindeki önemli bir hukuki kalkan niteliğindedir: İdare süreci atlayarak doğrudan kamulaştırmaya gidemez.


8.3. Arsa Payının Rayiç Bedelin Altında Değerlendirilmesi Riski

Açık artırma sürecinde belirlenen rayiç bedelin düşük tutulması, imza vermeyen malikin en somut ekonomik riskini oluşturmaktadır. Bu durumda malik, taşınmazının gerçek piyasa değerinin çok altında bir bedelle payını kaybedebilir. Bu riski bertaraf etmek için bağımsız bir SPK lisanslı değerleme kuruluşuna kendi adına rapor hazırlatmak ve gerektiğinde idari itiraz ile dava yoluna başvurmak zorunludur.


9. Kentsel Dönüşümde Bağımsız Bölüm Sahibinin Hakları ve Tazminat İmkanları

9.1. Temel Anayasal Güvence

Anayasa'nın 35. maddesi mülkiyet hakkını güvence altına almaktadır: "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlandırılabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."


Kentsel dönüşüm sürecinde mülkiyet hakkına getirilen kısıtlamalar, bu anayasal çerçevede değerlendirilmelidir. İmza vermeyen malikin uğradığı hak kayıplarının anayasal ölçütle orantılı olup olmadığı, bireysel başvuru yoluyla Anayasa Mahkemesi'ne taşınabilir.


9.2. Tazminat Talep Yolları


İdari Eylem veya İşlem Nedeniyle Tazminat: İdari yargıda tam yargı davası açılarak; usulsüz tahliye, hatalı değerleme veya hukuka aykırı arsa payı satışından kaynaklanan zararların tazmini talep edilebilir.


Müteahhitten Kaynaklanan Tazminat: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde öngörülen koşulların yerine getirilmemesi, gecikme veya ayıplı yapı teslimi durumlarında müteahhide karşı adli yargıda tazminat davası açılabilir.


Değer Kaybı Tazminatı: Arsa payının rayiç bedelin altında satılması durumunda bu farkın tazmini talep edilebilir.


10. Kira Yardımı, Geçici Konut ve Diğer Destekler İmza Vermeyenler İçin Geçerli mi?

10.1. Kira Yardımının Yasal Dayanağı

6306 sayılı Kanun uyarınca, riskli yapıların yıkımı ve dönüşümü sürecinde yerinden olan hak sahiplerine kira yardımı yapılmaktadır. Bu yardım, Kentsel Dönüşüm Destek Fonu'ndan karşılanmakta olup her yıl güncellenen tutarlara göre belirlenmektedir.


10.2. İmza Vermeyen Malikin Kira Yardımından Yararlanıp Yararlanamayacağı

Bu konu, uygulamada önemli bir belirsizlik ve tartışma alanı oluşturmaktadır. Kanun ve uygulama yönetmeliği kira yardımını "anlaşma ile tahliye edilen" yapı sakinlerine vermektedir. İmza vermeyen ve payı satış yoluyla el değiştiren malikin bu desteklerden yararlanması doğrudan mümkün değildir.


Ancak önemli bir istisna mevcuttur: İmza vermeyen malik, arsa payının satışı tamamlanmadan önce kararı kabul ederek anlaşma yoluna dönerse, kira yardımı ve diğer desteklerden yararlanması mümkün olabilir. Bu nedenle imza verip vermeme kararı alınırken kira yardımından mahrum kalma riski de hesaba katılmalıdır.


10.3. Diğer Destekler

Faiz Desteği: Riskli yapı maliklerine yeni konut edinimi için Kentsel Dönüşüm Destek Fonu kapsamında faiz desteği sunulmaktadır. Bu destekten yararlanabilmek için de anlaşma şartı aranmaktadır.


Geçici Konut: TOKİ stoğundan geçici konut tahsisi imkânı yalnızca anlaşma sağlayan malikler için geçerlidir.


11. Müteahhit ile Anlaşmazlıkta İmza Vermeyenlerin Stratejileri

11.1. Teklif Edilen Koşulların Analizi

İmza vermeyen malikin büyük çoğunluğunun temel itirazı, teklifin ekonomik yeterliliğine ilişkindir. Bu nedenle ilk adım olarak şu unsurlar mutlaka değerlendirilmelidir:

Teslim edilecek dairenin büyüklüğü mevcut bağımsız bölümle orantılı mıdır? Arsa payına göre hesaplanan hak edilmiş daire miktarı nedir? Müteahhidin mali güvenilirliği, tamamladığı projeler ve teslim sicili nasıldır? İnşaat süresi garantisi ve gecikme tazminatı sözleşmede yer alıyor mu?


11.2. Bağımsız Değerleme Yaptırma

Müteahhidin teklifini değerlendirebilmek için malikin kendi adına SPK lisanslı bağımsız bir değerleme şirketine mevcut dairesinin ve arsa payının değerini tespit ettirmesi büyük önem taşımaktadır. Bu rapor hem müzakere masasında güçlü bir araç olarak kullanılabilir hem de olası bir davada delil niteliği taşır.


11.3. Müteahhit Garantileri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde mutlaka yer alması gereken unsurlar şunlardır: banka teminat mektubu veya ipotek tesis edilmesi, inşaatın tamamlanmaması halinde arsa payının maliklere iadesi güvencesi, bağımsız bölümlerin kat irtifakı ve kat mülkiyetinin zamanında kurulması taahhüdü.


11.4. Re'sen Fesih Riski

Müteahhidin işe başlamaması veya inşaatı terk etmesi durumunda idarenin sözleşmeyi re'sen feshetme yetkisi bulunmaktadır. Bu durum, imza vermeyen malik açısından beklenmedik bir gelişme olarak süreci yeniden başlatabilir; ancak bu yetkinin kullanım sınırları ve sonuçları her somut olayda farklılık göstereceğinden konunun bir avukat aracılığıyla takip edilmesi önerilir.


12. Yargıtay ve Danıştay'ın Son Kararları: İmza Vermeyenler Lehine Önemli İçtihatlar


12.1. Satışın Durdurulması İmkânı – Danıştay 6. Daire

Danıştay 6. Daire (E. 2021/10559, K. 2021/14405, T. 23.12.2021) kararı, imza vermeyen malikler için son derece önemli bir güvence içermektedir. Bu kararda açıkça belirtildiği üzere: Satış işlemi tamamlanmadan önce malik, çoğunluk kararını kayıtsız ve şartsız kabul ettiğini ve sözleşmeyi şerh koymaksızın imzalayacağını beyan ederse satış işlemi geçersiz sayılır.


Bu kararın pratik önemi şudur: 15 günlük süre içinde kararı kabul etmeyen ancak satış işlemi henüz sonuçlanmamış bir malik, son anda kararını değiştirerek süreci durdurabilir. Ancak bu imkânın dar bir zaman dilimiyle sınırlı olduğu göz ardı edilmemelidir.


12.2. Protokol İptali – Yargıtay 5. Hukuk Dairesi

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (E. 2024/4637, K. 2025/811, T. 20.01.2025) kararında, usulüne uygun davet yapılmayan veya arsa payı dağılımı hatalı olan protokollerin iptal edilebileceği hükme bağlanmıştır. Bu karar, toplantı usulüne aykırılıkların ciddi bir iptal gerekçesi oluşturduğunu ortaya koymaktadır.


12.3. Riskli Alan Kararının Dayanağının İptali – Danıştay İddK

Danıştay İdare Dava Daireleri Kurulu (E. 2019/2837, K. 2021/1579, T. 23.09.2021) kararında, riskli alan ilanına ilişkin dayanak kararın iptal edilmesi durumunda, bu karara dayalı pay satış işlemlerinin de hukuka aykırı hale geleceği belirtilmiştir. Bu kararın önemi, "zincirleme hükümsüzlük" ilkesini yargısal düzeyde teyit etmesidir.


12.4. Kamulaştırmanın Ön Koşulu – Konya BİM

Konya Bölge İdare Mahkemesi 2. İdare Dava Dairesi (E. 2019/1716, K. 2020/38, T. 14.01.2020) kararında, idarenin salt çoğunluk prosedürünü işletmeden doğrudan kamulaştırma yoluna gitmesinin hukuka aykırı olduğu vurgulanmıştır. Bu içtihat, malikin doğrudan kamulaştırmaya karşı önemli bir hukuki güvencesini ortaya koymaktadır.


12.5. Çoğunluk Kararı Yeterliliği – Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2025

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (E. 2024/8181, K. 2025/2657, T. 27.02.2025) kararı, güncel içtihadın en son halkasını oluşturmaktadır. Kararda, riskli yapıların dönüşümünde oybirliği şartının kaldırıldığı ve salt çoğunluğun yeterli olduğu bir kez daha teyit edilmiştir.


12.6. Değerleme İtirazı – Danıştay 4. Daire

Danıştay 4. Daire (E. 2023/11383, K. 2025/3295, T. 26.05.2025) kararı, değerleme işlemlerine itiraz konusunda güncel içtihattan önemli bir örnek oluşturmaktadır.


13. Kentsel Dönüşümde İmza Vermeme Kararı Almadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler


13.1. Kontrol Listesi

İmza verip vermeme konusunda nihai kararı vermeden önce aşağıdaki soruların yanıtlanması büyük önem taşımaktadır:


Riskli Yapı Tespitine İtiraz: Yapının gerçekten riskli olup olmadığı bağımsız bir teknik uzman tarafından değerlendirildi mi? Tespit raporunda hata veya eksiklik var mı? Tebliğden itibaren 15 günlük itiraz süresi hâlâ geçerli mi?


Arsa Payı Kontrolü: Tapuda kayıtlı arsa paylarının doğru hesaplanıp hesaplanmadığı kontrol edildi mi? Çoğunluk hesabı arsa paylarına göre yapıldıysa bu paylar gerçek değerleri yansıtıyor mu?


Toplantı Usulü: Karar toplantısına usulüne uygun davet yapıldı mı? Tüm maliklere toplantı bildiriminin ulaştığına dair belge mevcut mu? Toplantı tutanakları düzenli biçimde tutulup imzalandı mı?


Ekonomik Analiz: Müteahhidin teklifi mevcut dairenin piyasa değeriyle ve emsal projelerle kıyaslandı mı? Kira yardımından mahrum kalmanın maliyeti hesaplandı mı? Süreci uzatmanın zaman ve maddi maliyeti değerlendirildi mi?


Hukuki Danışmanlık: Konuya hâkim bir avukattan somut duruma özgü hukuki görüş alındı mı? Mevcut durum için en uygun strateji (şerhli imza, itiraz, dava, müzakere) belirlendi mi?


13.2. Kritik Süreler

  • Riskli yapı tespitine itiraz: Tebliğden itibaren 15 gün

  • İtiraz reddine karşı iptal davası: Tebliğden itibaren 30 gün

  • Çoğunluk kararına katılma bildirimi: İhtar tebliğinden itibaren 15 gün

  • İdari işlemlere karşı iptal davası: Tebliğden itibaren 60 gün (İYUK m. 7)

Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup geçirilmesi geri dönüşü olmayan hak kayıplarına yol açar.


14. Sıkça Sorulan Sorular (SSS) – Kentsel Dönüşümde İmza Vermeyen Kat Maliki

S: Apartmanda tek kişi imza vermezsem ne olur?

C: 2026 yılı itibarıyla salt çoğunluk (arsa payına göre %50+1) sağlanmışsa, tek malikin imzalamaması süreci durdurmaz. Bu durumda noter ihtarı tebliğ edilir; 15 gün içinde karara katılmamanız halinde arsa payınız açık artırmayla satışa çıkarılır. Bununla birlikte usul hatası, hatalı değerleme veya dürüstlük kuralına aykırılık iddianız varsa dava yoluyla haklarınızı savunabilirsiniz.


S: İmza vermezsem evimden zorla çıkarılabilir miyim?

C: Evet. Riskli yapı tespiti kesinleşmiş ve çoğunluk kararı alınmışsa, mülki idare amirinin kararıyla kolluk marifetiyle zorla tahliye mümkündür. Ancak bu aşamaya gelmeden idari işlemlere itiraz edilmesi ve gerekiyorsa yürütmenin durdurulması talep edilmesi büyük önem taşımaktadır.


S: Kira yardımından yararlanabilir miyim?

C: Kira yardımı kural olarak "anlaşma ile tahliye edilenlere" tanınmaktadır. İmza vermeyen ve payı satışa çıkarılan malikin bu destekten doğrudan yararlanması mümkün değildir. Ancak satış tamamlanmadan önce anlaşmaya dahil olunması halinde bu desteklerden yararlanılabilir.


S: Müteahhidin teklifini beğenmezsem ne yapabilirim?

C: Öncelikle bağımsız değerleme yaptırmanız ve müzakere sürecine girmeniz önerilir. Teklifin açıkça haksız ve dürüstlük kuralına aykırı olduğu durumlarda ise adli yargıda protokol iptali davası açılabilir. "Şerhli imza" stratejisiyle hem sürece dahil olup hem de hukuki itirazı sürdürmek de değerlendirilebilecek bir seçenektir.


S: Binanın riskli olduğuna inanmıyorum, ne yapabilirim?

C: Riskli yapı tespitine karşı tebliğden itibaren 15 gün içinde Bakanlığa itiraz edebilirsiniz. İtirazın reddedilmesi halinde 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz. Ayrıca bağımsız bir inşaat mühendisi ya da akademisyen aracılığıyla karşı teknik rapor hazırlatmanız tavsiye edilir.


S: Protokol toplantısına çağırılmadım; bu durumda ne yapabilirim?

C: Bu durum, ortak karar protokolünün en güçlü iptal gerekçelerinden birini oluşturmaktadır. Usulüne uygun davet yapılmadan alınan kararlar, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (E. 2024/4637, K. 2025/811) içtihadı uyarınca iptal edilebilir. Derhal bir avukata başvurarak dava açılması önerilir.


S: Arsa payım düşük hesaplanmış; bunu düzeltebilir miyim?

C: Evet. Yapı yıkılmadan önce arsa payı düzeltim davası açılabilir. Yapı yıkıldıktan sonra bu imkân önemli ölçüde daralabilir. Bu nedenle arsa payı itirazının en kısa sürede gündeme taşınması gerekir.


S: İmza vermek yerine "şerhli imza" atmak mümkün mü?

C: Evet. Bu, azınlıkta kalan malikler için son derece işlevsel bir stratejidir. "Haklarım saklı kalmak kaydıyla" veya "paylaşım oranlarına itirazım saklıdır" gibi şerhlerle imza atılması, hem arsa payı satış riskini ortadan kaldırır hem de hukuki mücadeleyi sürdürme imkânı tanır.


15. Sonuç ve Değerlendirme: Haklarınızı Nasıl Koruyabilirsiniz?

Kentsel dönüşüm, Türkiye'nin deprem gerçeğiyle yüzleşmesinde vazgeçilmez bir politika aracı olma özelliğini korumaktadır. 2026 yılı itibarıyla bu süreçte yaşanan en köklü değişiklik, karar yeter sayısının salt çoğunluğa (%50+1) indirilmesidir. Bu değişiklikle birlikte "imza vermemek", artık süreci durduran bir eylem olmaktan çıkmış; malikin arsa payının satışına yol açan ciddi bir risk faktörüne dönüşmüştür.


Bununla birlikte hukuk düzeni azınlıkta kalan maliklere belirli güvenceler tanımaya devam etmektedir. Bu güvenceler pasif bir bekleyişle kendiliğinden devreye girmez; ancak aktif ve zamanlı hukuki adımlarla kullanılabilir.


Önerilen Adım Adım Strateji

Birinci Adım – Bilgilenme ve Değerlendirme: Riskli yapı tespit raporunu edinin ve bağımsız teknik değerlendirme yaptırın. Arsa payı dağılımını tapu kayıtlarından doğrulayın. Toplantı davetinin usulüne uygun yapılıp yapılmadığını belgeleyin.


İkinci Adım – Süre Takibi: Tebliğ tarihlerini ve hak düşürücü süreleri titizlikle takip edin. 15 ve 30 günlük süreler özellikle kritiktir.


Üçüncü Adım – Aktif Müzakere: Müteahhitten bağımsız değerleme talep edin ve kendi değerleme raporunuzu hazırlatın. Şerhli imza seçeneğini değerlendirin; sürece dahil olun, haklarınızı saklı tutun.


Dördüncü Adım – Hukuki Yollar: Protokol usule aykırıysa iptal davası açın. Değerleme düşükse idare mahkemesinde itiraz edin. Arsa payı hatalıysa yıkım gerçekleşmeden düzeltim davası açın.


Beşinci Adım – Uzman Danışmanlık: Kentsel dönüşüm hukuku konusunda deneyimli bir avukattan somut durumunuza özgü hukuki görüş ve stratejik yönlendirme alın.



Yasal Uyarı ve Bilgilendirme: Kentsel dönüşüm hukuku; dinamik mevzuat yapısı, sık değişen yönetmelikler ve teknik detayların yoğunluğu nedeniyle her somut olayın kendine has özellikleri (parsel bazlı plan notları, maliklerin pay oranları, riskli yapı tespit süreçleri vb.) çerçevesinde ayrı ayrı değerlendirilmesi gereken karmaşık bir disiplindir.Bu makalede yer alan içerikler, Yılmaz & Tatlı Hukuk ve Danışmanlık Bürosu tarafından, Türkiye Barolar Birliği Meslek Kuralları ve 1136 sayılı Avukatlık Kanunu’nun reklam yasağına ilişkin düzenlemeleri gözetilerek, yalnızca genel bilgilendirme ve kamuoyunu aydınlatma amacıyla hazırlanmıştır. Burada sunulan bilgiler, güncel hukuki içtihatlar ışığında derlenmiş olsa dahi, hiçbir şekilde "hukuki mütalaa" veya "bağlayıcı hukuki tavsiye" niteliği taşımamaktadır. Taşınmazınıza dair hak kayıpları yaşamamak, güncel imar haklarını korumak ve süreçten doğan idari veya hukuki ihtilafları yönetmek adına, kendi özel durumunuza uygun bir şekilde uzman bir avukattan profesyonel danışmanlık hizmeti almanız önemle tavsiye edilir.
Kentsel dönüşümde imza vermeyen kat malikinin hakları nelerdir? Satış süreci, riskli yapı kararları ve dava yolları İstanbul Kartal kentsel dönüşüm avukatı rehberiyle açıklanmaktadır.
Kentsel dönüşümde imza vermeyen kat malikinin hakları nelerdir? Satış süreci, riskli yapı kararları ve dava yolları İstanbul Kartal kentsel dönüşüm avukatı rehberiyle açıklanmaktadır.

Kaynakça ve Atıf Yapılan Kararlar:

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2018/1455, K. 2018/7186 · Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/8181, K. 2025/2657 · Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/4637, K. 2025/811 · Danıştay 6. Daire, E. 2021/10559, K. 2021/14405 · Danıştay 6. Daire, E. 2021/2884, K. 2023/3174 · Danıştay 6. Daire, E. 2018/9488, K. 2020/10705 · Danıştay 4. Daire, E. 2024/517, K. 2024/7644 · Danıştay 4. Daire, E. 2023/11383, K. 2025/3295 · Danıştay İdare Dava Daireleri Kurulu, E. 2022/2830, K. 2023/309 · Danıştay İdare Dava Daireleri Kurulu, E. 2019/2837, K. 2021/1579 · Danıştay İdare Dava Daireleri Kurulu, E. 2019/2841, K. 2021/1574 · Konya BİM 2. İdare Dava Dairesi, E. 2019/1716, K. 2020/38 · Uyuşmazlık Mahkemesi, Hukuk Bölümü, E. 2014/695, K. 2014/754 · Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/8433, K. 2017/10571


Bu içerik hazırlanırken kentsel dönüşüm süreçlerine ilişkin mevzuat, idari düzenlemeler ve resmi kurum açıklamaları dikkate alınmıştır.


Benzer Yazılar

Aşağıdaki içerikler bu konu ile doğrudan ilişkilidir:


Yazan: Av. Ramazan Yılmaz, kentsel dönüşüm hukuku, gayrimenkul hukuku ve idare hukuku alanlarında da çalışmaktadır. Riskli yapı tespiti, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, malik anlaşmazlıkları ve kentsel dönüşüm kaynaklı uyuşmazlıklarda müvekkillerine hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.


Kurumsal Bilgilendirme ve İç Bağlantılar

Sitemizde yer alan tüm içerikler, ziyaretçilerimizin hukuki bilgiye daha hızlı ve doğru şekilde ulaşabilmesi amacıyla hazırlanmıştır. İlgili hukuki konular hakkında detaylı bilgi almak, güncel yayınlarımızı incelemek veya uzman ekibimizle iletişime geçmek için aşağıdaki sayfaları ziyaret edebilirsiniz:

Bu bağlantılar, site içerisinde ilgili içeriklere daha kolay ulaşmanızı sağlamak ve hukuki bilgilendirme sürecini daha verimli hale getirmek amacıyla sunulmuştur.


Yılmaz Tatlı Hukuk

Hukuki uyuşmazlıklar ve güncel mevzuata ilişkin daha fazla bilgi almak için internet sitemizde yer alan diğer içerikleri inceleyebilirsiniz.


Adres: Helis More ResidenceYalı Mah. Kadir Sk. No:14Kartal / İstanbul

E-Posta:

Google Haritalar Konumu:


AVUKAT RAMAZAN YILMAZ

Web: 

AVUKAT MERT TATLI

bottom of page