Kentsel Dönüşümde Tahliye Edilen Maliklerin ve Kiracıların Hakları

Q: Kentsel dönüşümde kira yardımı kaç ay süreyle verilir?

Riskli alan dışındaki riskli yapılarda azami 18 ay, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ise azami 48 ay olmak üzere, ilgili kurumca belirlenecek süre kadar kira yardımı verilebilir.

Avukat Ramazan Yılmaz
10 Ağu
9 dakikada okunur

Riskli yapı tespiti kesinleşip tahliye süreci başladığında, hem malikler hem de kiracılar için akla gelen ilk soru şudur: Bu süreçte hangi maddi desteklerden yararlanabilirim? 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Uygulama Yönetmeliği; kira yardımı, taşınma yardımı, geçici konut/işyeri tahsisi ve kredi faiz desteği gibi birden fazla destek mekanizmasını düzenlemektedir. Bu yazıda, kimlerin bu desteklerden yararlanabileceği, başvuru süreleri, hangi kurumların ödeme yaptığı ve destek türleri arasındaki farklar, doğrudan kanun ve yönetmelik hükümlerine dayanılarak ele alınmaktadır.

Belirtmek gerekir ki, destek tutarları (aylık kira yardımı bedeli, taşınma yardımı miktarı gibi) kanunda sabit bir rakam olarak belirlenmemiş; bu tutarları belirleme yetkisi ilgili kuruma (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı/Bakanlık) bırakılmıştır ve bu tutarlar zaman içinde, il ve proje bazında güncellenmektedir. Güncel tutarlar hakkında farklı kaynaklarda birbirinden oldukça farklı rakamlar yer aldığından, bu yazıda kesin bir TL tutarı verilmemekte; okuyucunun güncel ve kendi iline özgü rakamı, başvuru sırasında ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünden, Kentsel Dönüşüm Başkanlığından veya e-Devlet üzerindeki başvuru ekranından teyit etmesi önerilmektedir.

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımının Hukuki Dayanağı

6306 sayılı Kanun'un 5. maddesinin birinci fıkrası, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabileceğini öngörmektedir. Bu yardımların usul ve esasları, Yönetmeliğin 21/5/2024 tarihli değişiklikle yeniden düzenlenen 16. maddesinde ayrıntılı olarak yer almaktadır.

Kimler Kira Kentsel Dönüşüm Yardımından Yararlanabilir?

Yönetmeliğin 16. maddesine göre kira yardımından/taşınma yardımından yararlanabilecek kişiler şunlardır:

Malikler: Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların malikleri, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Başkanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımından yararlanabilir.
Malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olmaksızın kullananlar: 21/3/2016 tarihli ve 2016/8663 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı kapsamında, hak sahibi olmayan ancak fiilen kullanan kişiler de belirli şartlarla kira yardımından yararlanabilir.
Gecekondu sahipleri: Ayrı ve genellikle daha yüksek oranlı bir yardım rejimine tabidirler.
Kapıcılar, sınırlı ayni hak sahipleri, kiracılar ve işyeri işletenler: Yönetmeliğin 16. maddesinin üçüncü fıkrasına göre bu kişilere, aylık düzenli ödeme yerine defaten (tek seferlik) kira yardımı yapılabilmektedir.

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Süresi Ne Kadardır?

Yönetmeliğin 16. maddesinin birinci fıkrası, yardım süresini yapının bulunduğu alanın niteliğine göre farklılaştırmaktadır:

"Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 aydır. Riskli ve rezerv yapı alanlarında kira yardımı süresi 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir."

Yani:

Tekil riskli yapılarda (riskli alan dışında kalan, bireysel olarak riskli tespit edilmiş binalarda): azami 18 ay.
Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında (daha büyük ölçekli, alan bazlı dönüşüm projelerinde): azami 48 ay, ancak kesin süre ilgili kurumca (Başkanlık, İdare veya TOKİ) proje bazında belirlenir.

Aylık kira bedeli de Başkanlıkça belirlenir ve inşaat hâlinde olup içinde ikamet edilen yapılarda, kira yardımı veya faiz desteğinden sadece o bağımsız bölümün malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahipleri yararlanabilir.

Kentsel Dönüşümde Geçici Konut veya İşyeri Tahsisi: Kira Yardımına Alternatif

Yönetmeliğin 16. maddesinin birinci fıkrasının son cümlesine göre, mümkün olması hâlinde, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine kira yardımı yerine, tahliye tarihinden konut/işyerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi de yapılabilir. Bu, nakdi yardım yerine ayni bir çözüm sunulmasıdır ve genellikle Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından yürütülen büyük ölçekli projelerde tercih edilmektedir.

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Başvurusu Nasıl ve Ne Zaman Yapılır?

Yönetmeliğin 16. maddesinin dördüncü fıkrası, başvuru süresini açıkça düzenlemektedir:

Kira yardımı başvuruları; tahliye tarihinden veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde, Başkanlıkça belirlenecek bilgi ve belgelere istinaden riskli alan veya rezerv yapı alanlarında ilgili kuruma, riskli yapılarda ise Müdürlüğe veya Başkanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye yapılır.

Bu bir yıllık süre, kira yardımı hakkının kullanılabilmesi için kritik önem taşır; süre geçirildikten sonra yapılan başvurular reddedilme riski taşıyabilir. Kanunun Ek 1. maddesi kapsamında belirlenen özel riskli alanlarda ve Kanunun 6/A maddesi kapsamında yürütülen uygulamalarda ise kira yardımı süresi, yapının tahliye edildiği tarihten itibaren başlatılır.

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Ödeme Nasıl Yapılır?

Yönetmeliğin 16. maddesinin beşinci fıkrasına göre kira yardımları:

Uygulama alanında İdare veya TOKİ tarafından yürütülen projelerde, talebin uygun görülmesi ve Başkanlıkça onaylanması üzerine ilgililere ödenmek üzere İdare veya TOKİ'nin hesabına,
Riskli yapılarda ise, talebin Müdürlükçe veya yetki devri yapılmışsa İdarece uygun görülmesi üzerine, doğrudan riskli yapı maliklerinin hesap numaralarına veya ilgililerine ödenmek üzere İdarenin hesabına,

aktarılır. Dönüşüm projeleri özel hesabının finansman durumu uygun görülürse, kira yardımının 1 yıla kadar olan kısmı peşin olarak da ödenebilir.

Kentsel Dönüşüm Taşınma Yardımı: Kanunun 6/A Maddesi Kapsamındaki Ek Destek

Yönetmeliğin 16. maddesinin beşinci fıkrasının son cümlesi, Kanunun 6/A maddesine göre (yani acil, resen yürütülen uygulamalarda) yürütülen süreçlerde maliklere, kiracılara ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine, birinci fıkraya göre belirlenen aylık kira bedelinin üç katı kadar defaten taşınma yardımı yapılabileceğini öngörmektedir. Bu, acil risk taşıyan yapılarda (yıkılacak derecede riskli olan veya heyelan, su baskını, yangın gibi sebeplerle ağır hasar gören yapılarda) yürütülen hızlandırılmış tahliye sürecinde, ailelerin acil taşınma masraflarını karşılamayı amaçlayan ek bir destektir.

Kentsel Dönüşümde Kiracı ve Sınırlı Ayni Hak Sahiplerine Ödenen Tutarların Malik Yardımıyla İlişkisi

Yönetmeliğin 16. maddesinin üçüncü fıkrasına göre:

Kapıcı olup kapıcı dairesinde ikamet edenler ile sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenler veya işyeri işletenlere, birinci fıkraya göre belirlenen aylık kira bedelinin beş katı kadar,
Kiracı olarak ikamet edenlere, işyeri işletenlere ve Kanun kapsamında taşınmazı anlaşma yoluyla kamulaştırılanlara ise iki katı kadar,

defaten (tek seferlik) kira yardımı yapılabilir. Bu düzenleme, kiracıların malikler gibi aylık düzenli ödeme yerine, taşınma sürecinin başında tek seferlik ve göreli olarak daha yüksek bir destekle desteklenmesini amaçlamaktadır.

Kentsel Dönüşüm Kredi Faiz Desteği: Konut Kredisi Kullananlar İçin Ek İmkân

Kira yardımı dışında, kentsel dönüşüm sürecinde konut veya işyeri edinmek için banka kredisi kullanan hak sahiplerine yönelik ayrı bir destek mekanizması daha bulunmaktadır. Yönetmeliğin 16. maddesinin altıncı fıkrasına göre:

"Kanun kapsamında, gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan, İdarenin ise İller Bankası Anonim Şirketinden veya bankalardan kullanacağı kredilere; Cumhurbaşkanınca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir."

Bu desteğin kullanılabilmesi için gerçek veya tüzel kişilerin, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren en geç üç yıl içinde kredi almak üzere Başkanlıkla protokol imzalamış bankalara başvurmuş olması gerekmektedir.

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı ile Faiz Desteği Aynı Anda Alınabilir mi?

Hayır. Yönetmeliğin 16. maddesinin yedinci fıkrası bu konuda açık bir sınırlama getirmektedir:

"Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz."

Bu nedenle, hak sahiplerinin kendi mali durumlarına göre kira yardımı ile faiz desteği arasında bir tercih yapmaları gerekmektedir; her iki desteği aynı anda ve aynı taşınmaz için birlikte almak mümkün değildir.

Belediyelerin ve TOKİ'nin Kendi Bütçesinden Yaptığı Ek Kentsel Dönüşüm Yardımları

Yönetmeliğin 16. maddesinin sekizinci fıkrasına göre, İdare veya TOKİ, Kanun kapsamında yaptıkları uygulamalarda kendi bütçelerinden ayrıca kira yardımı yapabilir. Bu, merkezi Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından yapılan yardımın dışında, yerel yönetimlerin veya TOKİ'nin proje bazında sunabileceği ek bir imkândır ve genellikle büyükşehirlerde yürütülen büyük ölçekli dönüşüm projelerinde (örneğin belirli belediye meclisi kararlarıyla oluşturulan yerel destek paketlerinde) karşımıza çıkabilmektedir. Bu tür yerel ek destekler, il ve belediye bazında farklılık gösterdiğinden, hak sahiplerinin kendi bölgelerindeki belediyenin güncel kararlarını ayrıca araştırması önerilir.

Kentsel Dönüşümde Vergi, Harç ve Ücret Muafiyetleri

Kentsel dönüşüm sürecinde tahliye edilen maliklerin yararlanabileceği bir diğer önemli avantaj da vergi ve harç muafiyetleridir. Kanunun 7. maddesinin dokuzuncu fıkrası uyarınca, Kanun kapsamındaki taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önceki ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesisi işlemleri ile dönüşüm sonrasında meydana gelen yeni yapıların ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesisi işlemleri; noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlar, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti, damga vergisi ve banka-sigorta muameleleri vergisinden istisnadır.

Ayrıca Kanunun 7. maddesinin onuncu fıkrasına göre, riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması hâlinde, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz.

c) Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri, ile bu bentlerde belirtilen yapıların dönüşümüne ilişkin olarak Kanun uyarınca yapılacak diğer işlemler noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlardan, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden, bu işlemler nedeniyle düzenlenecek kâğıtlar, resmî dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kâğıtlar da dahil olmak üzere damga vergisinden, bu Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere bu amaçlarla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır.

2026 değişikliğiyle Yönetmeliğin 16. maddesinin on birinci fıkrasında bu muafiyetin oranlanmasına ilişkin bir netlik getirilmiştir: riskli yapının bulunduğu parselin boş parsellerle tevhit edilmesi veya imar hakkı aktarımı yapılması durumunda, tapu harç ve ücret muafiyeti, riskli parselin alanının tevhit sonucu oluşan veya imar hakkı transferi yapılan yeni parselin alanına oranı nispetinde uygulanır.

Kentsel Dönüşümde Hak Sahiplerinin Dikkat Etmesi Gereken Pratik Noktalar

Bir yıllık başvuru süresini kaçırmayın: Kira yardımı başvurusu, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır; bu süre geçirildiğinde hak kaybı riski doğar.
Kira yardımı mı, faiz desteği mi? İkisi birlikte alınamayacağından, hangi desteğin sizin mali durumunuza daha uygun olduğunu önceden değerlendirin.
Güncel tutarları resmî kanaldan teyit edin: Aylık kira yardımı ve taşınma yardımı tutarları il ve proje bazında farklılık göstermekte ve zaman içinde güncellenmektedir; kesin ve güncel rakamı, başvuru sırasında ilgili İl Müdürlüğünden veya e-Devlet üzerinden doğrulayın.
Belediyenizin ek destek imkânlarını araştırın: Bazı büyükşehir belediyeleri, merkezi yardımın üzerine kendi bütçelerinden ek destek sunabilmektedir.
Vergi ve harç muafiyetlerini işlem sırasında hatırlatın: Tapu işlemlerinde ilgili memura muafiyet kapsamında olduğunuzu belirtmeyi unutmayın; özellikle tevhit veya imar hakkı aktarımı içeren işlemlerde muafiyetin oranlı uygulanacağını göz önünde bulundurun.

Sık Sorulan Sorular (SSS) Kentsel Dönüşümde Tahliye Edilen Maliklerin ve Kiracıların Hakları

Kentsel dönüşümde kira yardımı kaç ay süreyle verilir? Riskli alan dışındaki riskli yapılarda azami 18 ay, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ise azami 48 ay olmak üzere, ilgili kurumca belirlenecek süre kadar kira yardımı verilebilir.

Kira yardımı başvurusu için son tarih nedir? Başvuru, tahliye tarihinden veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır.

Kiracılar da kira yardımı alabilir mi? Evet. Kiracılara, malikler gibi aylık düzenli ödeme yerine, aylık kira bedelinin iki katı tutarında tek seferlik (defaten) yardım yapılabilir.

Kira yardımı ile kredi faiz desteği aynı anda alınabilir mi? Hayır. Aynı kişiye Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından hem kira yardımı hem de faiz desteği aynı anda verilemez; hak sahibinin ikisinden birini tercih etmesi gerekir.

Kira yardımı tutarı ne kadardır? Aylık kira yardımı ve taşınma yardımı tutarları kanunda sabit bir rakam olarak belirlenmemiştir; bu tutarları belirleme yetkisi ilgili kuruma aittir ve il/proje bazında farklılaşabilmektedir. Güncel ve kesin tutar için ilgili İl Müdürlüğüne veya e-Devlet üzerindeki başvuru ekranına başvurulması gerekir.

Kredi faiz desteğinden yararlanmak için süre sınırı var mı? Evet. Faiz desteğinden yararlanabilmek için, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren en geç üç yıl içinde, Başkanlıkla protokol imzalamış bankalardan kredi başvurusunda bulunulmuş olması gerekir.

Tapu işlemlerinde hangi vergi ve harçlardan muafiyet var? Kanun kapsamındaki ilk satış, devir, tescil ve ipotek tesisi işlemleri; noter harcı, tapu harcı, belediye harçları, veraset ve intikal vergisi, damga vergisi ve banka-sigorta muameleleri vergisinden istisnadır.

Sonuç- Kentsel Dönüşümde Tahliye Edilen Maliklerin ve Kiracıların Hakları

6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği, kentsel dönüşüm sürecinde tahliye edilen malik ve kiracılara; süreli kira yardımı, tek seferlik taşınma yardımı, geçici konut/işyeri tahsisi, kredi faiz desteği ve çeşitli vergi/harç muafiyetleri olmak üzere birden fazla destek mekanizması sunmaktadır. Bu desteklerin her biri farklı başvuru süresine, farklı ödeme usulüne ve farklı hak sahipliği koşullarına tabidir. Sürecin başında bu hakların tümünün doğru şekilde değerlendirilmesi ve başvuru sürelerinin titizlikle takip edilmesi, hak sahiplerinin mağduriyet yaşamaması açısından büyük önem taşımaktadır.

Kaynakça

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, madde 5, 6/A, 7; RG. 31/5/2012-28309
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, madde 16; RG. 15/12/2012-28498, 21/5/2024-32552 ve 4/2/2026-33158 tarihli değişikliklerle güncel konsolide metin
21/3/2016 tarihli ve 2016/8663 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı (6306 Sayılı Kanun Kapsamındaki Yapıları Malik, Kiracı veya Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmaksızın Kullananlara Yardım Yapılmasına Dair Karar)

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşımakta olup hukuki veya mali danışmanlık niteliği taşımaz. Yazıda yer alan tutarlara ilişkin ikincil kaynaklarda birbiriyle çelişen rakamlar bulunduğundan, bu yazıda kesin bir TL tutarı verilmemiştir; güncel ve size özgü tutarları ilgili resmî kurumdan (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya e-Devlet) teyit etmeniz, somut hak durumunuz için ise bir avukattan destek almanız önerilir.

Kentsel dönüşümde tahliye edilen maliklerin ve kiracıların hakları nelerdir Kira yardımı, taşınma desteği ve hukuki süreç hakkında detaylı rehber. — Kentsel dönüşümde tahliye edilen maliklerin ve kiracıların hakları nelerdir? Kira yardımı, taşınma desteği ve hukuki süreç hakkında detaylı rehber.

Kurumsal Bilgilendirme ve İç Bağlantılar

Sitemizde yer alan tüm içerikler, ziyaretçilerimizin hukuki bilgiye daha hızlı ve doğru şekilde ulaşabilmesi amacıyla hazırlanmıştır. İlgili hukuki konular hakkında detaylı bilgi almak, güncel yayınlarımızı incelemek veya uzman ekibimizle iletişime geçmek için aşağıdaki sayfaları ziyaret edebilirsiniz:

Bu bağlantılar, site içerisinde ilgili içeriklere daha kolay ulaşmanızı sağlamak ve hukuki bilgilendirme sürecini daha verimli hale getirmek amacıyla sunulmuştur.